2006年1月青岛市典型住宅指数报告
青岛房天下 作者： 2006-03-24 09:56
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2006年1月青岛市典型住宅指数报告
中国指数系统（CREIS）研究发布
青岛典型住宅指数系统是一套对青岛房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，是在中房指数系统理论体系和架构的基础上，通过对青岛各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映青岛房地产市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个青岛房地产市场的反映和监测。
中房指数系统根据青岛的地理位置、房地产发展状况、各区域居民的消费水平以及购买水平，将青岛房地产市场划分为六大板块：青岛市区南部地产板块；青岛市区北部地产板块；青岛东海岸地产板块；胶州湾北部地产板块；青岛西海岸地产板块；青岛北部地产板块。
为了做到青岛典型住宅指数研究对购房者消费需求的正确引导，本系统严格按照特色强、信誉好、手续全、质量佳、服务优的标准，从以上划分的六个地产板块中选出具有代表性的典型样本项目，包括：青岛市区南部地产板块的海信燕岛国际；青岛市区北部地产板块的百通馨苑；青岛东海岸地产板块的青岛数码科技中心；胶州湾北部地产板块的崂山水岸绿洲；青岛西海岸地产板块的欧美世纪花园；青岛北部地产板块的天泰时代印象。
2006年1月，青岛市典型住宅指数为1000点。
一、综述
房价平稳中微有上升
2006年1月份青岛商品房销售价格环比（即与2005年12月比较）上涨了0.7％，低于平均水平。在新建商品房价格方面，青岛环比上涨了0.8％，与平均数持平。与2005年1月同期相比，青岛上涨了8.4％。
1月房价升幅虽然不明显，但保持着持续上涨的总体趋势。2005年全市商品房屋销售均价为每平方米3133元，市南、市北、李沧、四方四区商品住宅销售均价为每平方米5347元。与2004年相较，2005全年房屋销售价格平均上升10.9％，上升速度在35个大中城市中位居第二名。而造成这种上涨局面的核心，不是市场炒作，而是巨大的市场需求动摇了百姓持币观望的心态。社会经济持续高速发展，人民生活水平提高，2008奥运会效应强劲，都是市场需求不断扩大的原因。
商品住宅交易量有所萎缩
元旦、春节长假期间是楼市“冬眠区”，部分居民忙于过节、外出度假、探亲，对交易量的萎缩或多或少产生一定影响，相信随着长假的结束，在2、3月份交易情况将有所回升。
土地供应持续升温
2006年伊始，城阳区和胶州市都纷纷采取挂牌方式推出地块，承接了2005年度的升温趋势。去年全市招拍挂出让面积为537.327公顷，比2004提高85%；占出让总面积的24.1%，比2004提高11.7%；土地出让总价款89亿元，占出让总价款的80.9%，比2004提高45.3%，招拍挂出让平均单价为1658.9元/平方米，比2004同期的995.8元/平方米提高了66%。
2006年青岛的土地出让在全线飘红中揭幕。
二、青岛典型住宅区域分布图
三、青岛典型住宅指数分析
市区南部地产板块
综合指数:
本月价格指数1000点，比上月下降64点。（选取市南区、市北区成交的全部商品住宅数据编制上述指数。）
板块综述：
该板块包括市南区和市北区以及部分崂山区部分区域，是青岛市的政治、经济、商务和文化中心，具有优美的环境资源，集中了青岛市大部分的写字楼和商务中心，倍受发展商和置业者的关注。该板块按照楼盘的密集度和地理位置的特征，又可划分为中山路周边居住区、香港路东海路一线、台东周边居住区、浮山后这样几个区域。
2005年上半年，国家和地方出台了一系列调控措施，对房地产市场产生较大作用，大大遏制了炒房行为。特别是6、7、8月份，受政策的影响，居民持币观望，房屋销售市场一度清冷，房价上涨也趋于理性。进入9月份后，由于房屋销售价格居高不下，加上市场需求的影响，市民持币观望心态被摇动，政策影响力开始减弱，房屋销售数量较调控措施出台初期的三个月明显增加，房屋销售市场开始转暖。进入四季度，房价上涨迅猛的势头开始得到有效的抑制。本月该板块成交306套，比上月下降177套。春节和气候偏冷的关系造成了销售量的下降，随着气温的回升，该板块的销售力度会有较大的上升空间。
成份指数—海信燕岛国际公寓（样本项目）：
本月价格指数为1000点，比上月下降133点。
燕岛国际公寓位于青岛市CBD区域的三面环海的住宅区，是青岛市目前在售的代表性的高层海景公寓。自2005年8月份开盘以来，已在青岛市及山东省树立了极具个性的高端形象。值得注意的是，由于高端项目销售的特殊性，自去年5月份开始的宏观调控对项目销售影响不大，销售一直呈上升趋势，2005年9月份，在大环境不占优势的情况下，该项目当月销售就达22套，市场表现良好。通过统计数字可得2005年成交的该高档小区的平均价格在15000元/平方米左右。去年10月份，景观示范区及样板间开放，对项目销售有持续拉动作用，如今随着项目外立面形象的日渐成熟、社区会所的日渐成型，对购房者的吸引力越来越大。项目紧临08年奥运会帆船比赛基地，目前奥帆赛基地建设已现雏形，随着08年越来越近，项目的优势越来越明显。
市区北部地产板块
综合指数:
本月价格指数1000点，比上月下降123点。（选取四方区、李沧区成交的全部商品住宅数据编制上述指数。）
板块综述：
该板块包含四方区和李沧区，是青岛传统的工业区，青岛钢铁、四方机车等大型重工在此聚集。该地区土地储量丰富，随着该处楼盘品质的不断提升，交通条件的日益完善和相对较低的市场价位，让不少置业者对该处刮目相看。根据市场发展情况，该板块的楼盘又可划分为四方老城区、四方区东部新区、西海岸经济开发带、沧口区域、李村中央商务居住区、李沧东部这样几个区域。
位于此区域的房价相对较低，是外来小个体私营者购房的。由于该区域近年来开发的大部分是经济适用住房，新建普通住宅商品房建设较少，不能满足较大的购房需求，因此，使部分楼盘的平均销售价格已高达5300元/㎡，较上年上升16.7%，从而拉动普通住宅销售价格较上年上升11.9%。位于6级地段的李沧区东部的部分楼盘，占销售总套数38%的房屋被外来人口购买，房屋需求非常旺盛，价格则较上年上升13.9%，涨幅也较大。本月该板块销售358套，比上月上升134套。
成份指数—百通馨苑（样本项目）
本月价格指数1000点，比上月下降140点。
该项目占地面积28万平方米，占地面积35万平方米，是青岛市内四区出让土地的一个项目，项目容积率为1.24，绿化率为40%，位于李沧政府北侧，由79栋多层 5栋高层组成，就该项目分析，在新政实施之初曾受到较大的波动，2005年6、7月份销售量降到，但是随着一段时间的调整之后销售量开始逐步恢复，在9、10月有一定幅度上涨，由于百通馨苑的二期开盘，本月该项目销售92套，和上月相比成交量上升了66套，销售上涨趋势明显。该项目的价格一直呈小幅上涨趋势，但1月份，从价格指数曲线上可以看出项目价格出现首次走低，比上月降低140点。
东海岸板块
综合指数：
价格指数1000点，比上月增长32点。
板块综述：
该板块包括崂山区和即墨市，依山傍水，加上滨海大道的建设和崂山隧道的动工，更加形成一个大的整体区域。该板块利用无可复制的自然环境加上云集的高品质楼盘使得该板块成为高档楼盘的。根据该板块的区域特征，可划分为崂山高新区、沿海一线居住区和即墨老城区、即墨新城区、即墨旅游度假区。
该板块内部的崂山区以青岛的高档楼盘为主，物业水平相对较高。背依崂山，面临海滨，致使该板块楼盘大都有风景优美、空气清新的特征，其中该板块的领世华府12月、1月分别以销售均价15000元/平方米，16700元/平方米，成为该板块乃至岛城的价位,而丽都国际12月份、1月份也以突破万元的销售均价紧随其后，由于不可复制的地理优势，今后崂山区仍将以高档楼盘著称；该板块中的即墨市虽然也有着相似的美山美水优势，但是由于距离因素，该地区普遍存在楼盘物业水平较高，同比市区价位较低的特点，根据统计，05年12月份、1月份普通住宅销售均价分布在2600元/平方米-3100元/平方米之间。
成份指数：青岛数码科技中心项目（样本项目）
价格指数1000点，比上月上升31点。
青岛数码科技中心位于海尔路63号，属崂山区商务一区重点项目。是崂山区“楼宇经济”的重要组成部分，由青岛新宝通置业有限公司 (海尔软件、青啤地产、青大海源集团、北京嘉里锦华地产共同合资) 投资建设。项目占地面积25亩，总建筑面积近8万平方米，规划为两栋气势恢弘、简洁通透的18-27层晶钻楼体，外立面采用中空玻璃幕墙，玻璃全部为高档进口优质品牌玻璃。其产品设置为多种面积可自由组合的大开间SVO、6.1米层高的LOFT、多种小户型的SOHO。并配有高档休闲会所、开启式游泳池、专卖店等休闲娱乐、健身服务配套设施。
本项目1月份有两个大的销售活动，活动一：从2006年1月1日起，实行老客户介绍新客户，双方均可获得价值3000元的回报；活动二：用同一个名字购买2套或2套以上的购房者，每套均可便宜2000元。项目样板间预计在06年4月份对外开放，项目户型范围较广，中小企业办公、投资、居住均可。项目1月份价格指数为1032点，比12月份上升32点，人气指数1月份比2005年12月份下降442点，主要是因为项目2005年12月2日开盘，开盘前期的客户积累，和开盘当月的优惠价格，使得开盘当月销售出现高涨的局面，其中06年1月份由于春节的影响乃至天气的影响，致使销售量受到影响。
西海岸板块
综合指数：
价格指数1000点，比上月上涨7点。
板块综述：
该板块包括青岛经济技术开发区和胶南市，是目前环境、地理、发展趋势均占有优势的地块。“南隧北桥”的开建，让西海岸与青岛不仅仅是隔海相望，初具规模的滨海大道已经将开发区和胶南紧密地联系在一起。加上经济重心西移的政策，西海岸的房产市场前途一片大好。该板块细分又可划分为开发区板块、黄岛板块、胶南新城区板块、胶南老城区板块。
由于对海概念的挖掘，目前开发区楼盘价格较高、综合品质优势比较明显。其中位于该板块的千禧龙花园的1月份销售均价已达5446元/平方米，华裕黄金海岸在05年12月、06年1月也以5600元/平方米和5700元/平方米的价格成为开发区南部板块的典范。和开发区板块相比，北部的黄岛板块随着开发区政府南迁，人气渐渐流失，现在该地区平均价格在3000元／平方米左右；西海岸板块中的胶南市也因为具有丰富的自然资源，最近几年也普遍获得开发商的青睐，从统计数据可以看到，该地区的隆海海之韵06年1月份的实际销售均价已经达到4100元/平方米。
从西海岸板块的统计数字可以得到该板块06年1月份价格指数较05年12月份上涨7点，上涨较不明显，但随着房产销售旺季的临近，加上该板块不断拥有政策、环境的利好因素，该处的楼盘在将来还是潜力巨大。
成份指数：欧美世纪花园（样本项目）
胶南地处青岛西海岸，是青岛市的卫星城市，“南隧北桥”的建设，给胶南带来跨越式的发展，而欧美世纪花园就处于这个城市的中心地带，靠近滨海大道，将要动工被誉为中国的威尼斯的“水城”。欧美世纪花园是由欧美投资集团金世纪房地产有限公司倾情推出的欧洲风格、生态化的高档住宅小区。项目周边配套齐全，规划强调建筑与自然的融合，利用超低容积率的设计，充分体现欧洲风情。43.3%的高绿化率，绿带以流水、石趣、林木为主贯穿整个小区。欧美世纪花园总建筑面积17.5万平方米，拟定06年四月份开盘，销售初期主推户型在在110-120之间，主要是多层的销售，分精装与毛坯房，满足不同人群的需要，在当地主要面对高端人群，现在价格未公开。青岛典型指数将对其进行长期跟踪分析。
胶州湾北部板块
综合指数：
价格指数1000点，比上月增长7点。
板块综述：
该板块包括城阳区和胶州市，城阳区和胶州市分别位于胶州湾西北岸和胶州湾东北岸，沿扇形区域展开。该板块的房地产起步较晚，但该区域规划建设起点较高，韩资企业云集，外来人口较多，房产市场需求较大，韩式风格较多，随着该区域胶州新城区的崛起，加上房产价格相对较低，还有比较大的发展空间。该区域又可划分为的城阳中心区、泛308国道区域、城阳东部地区惜福镇、胶州新城区区域和胶州旧城区。
胶州湾北部板块该板块拥有极其便利的海、陆、空立体交通网络，环胶州湾高速公路、经济青高速、同三高速、民航流亭国际机场均处于该板块。其中城阳由于交通体系不断完善，能便捷的到达市内四区，并且价格优势明显，因此吸引了较多的外来人口入驻，房产市场需求较大。该地区根据统计该板块普通住宅的05年12月份和06年1月份的销售均价，大多分布在4000元/平方米-5000元/平方米之间，其中该板块的典型项目指数水岸绿洲05年12月份和06年1月份的销售均价分别为3130元/平方米和3180元/平方米，低于市场上其他楼盘价格而备受关注。同时该板块内部青岛北部新城区崛起，使该板块房市有较大的发展潜力。
成份指数：崂山•水岸绿洲（样本项目）
价格指数1000点，比上月上涨16点。
崂山•水岸绿洲项目为占地36万平米的大型生态亲水社区。项目位于国家AAAA级崂山风景区内，崂山水库的下游，傍居青岛的母亲河——白沙河畔北岸，具有不可复制的地理优越性，为市民打造了一个生态、健康、温馨的亲水社区。项目主体建筑由欧式风格的多层、小高层、别墅错落有序而成。社区容积率为1.0，建筑密度为19%，绿化率50%，停车率50%。 市政集中供热，地热采暖，双气入户。项目共分三期开发，一期总建筑22万平方米，规划建有51座楼。目前该项目的100平方米的2室2厅1卫及142平方米的3室2厅2卫全明户型购房者的欢迎。该项目05年12月份的销售均价为3130元/平方米，06年1月份的销售均价为3180元/平方米，该价位与周边楼盘相比较占有相当优势。
青岛北部板块
综合指数：
价格指数为1000点平稳运行。
板块综述：
该板块包括青岛北部的莱西市和平度市。该板块交通发达，烟青、同三、莱潍、204等高等级公路和胶济铁路贯穿交织在境内，属“青岛市一经济圈”范畴。该处房产市场发展较晚，当地居民消费水平较低，但该区域楼盘一般都具有自然环境好，品质好的特征，并且土地储备充分，土地成本、建设成本低，房产价格低。购房者基本分为当地人置业和外地人投资两种类型，后者大多本着亲近山水，回归自然，潜力巨大的心理购房。该板块又可划分为莱西水库周边居住区、莱西旧城区居住区和平度居住区。
从统计数字可以看出目前该板块楼盘大都开发体量较大，其中润发新城以40万平方米的体量堪称莱西大盘的代表，相对于青岛市的其他区域，该板块的楼盘拥有价位优势，普通住宅05年12月份、06年1月份的销售均价大都分布在1130-2000元/平方米之间，其中该板块的典型样本项目天泰时代印象以3400元/平方米的精装修价格高居楼盘价位之首。1月份，该板块的价格指数为1000点，与05年12月份持平，价格平稳运行。
成份指数：天泰时代印象（样本项目）
价格指数1000点，平稳运行。
天泰•时代印象位于莱西市市区北端，莱西市新市府和世纪广场西侧，北临梅花山生态观光园，南面与老市区中心的距离不到5。在新城周围分别规划有学校、医院、商场、长途客运站等公共配套设施。项目总体规划约100亩，建筑面积约为13万平方米，可容纳住户约900多户，绿化率接近40%，主要以多层、小高层梯度布局，户型有平层、错层、跃层等。项目采用精细化全装修，其中该项目中的108平方米的2室2厅户型和140平方米的3室2厅户型购房者欢迎。2005年12月份和2006年1月份均价都为3400元/平方米（装修），价格指数1000点运行平稳。
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