直播：百子湾--借力南北双翼 路扩盘增奋起直追

——春季区域扫描系列主题论坛

春季区域扫描系列主题论坛之百子湾

三、四月份是每年京城地产放量和交易的“黄金期”，新开盘数量和交易总量有时甚至更胜所谓的“金九银十”。

经过2005宏观政策年的洗礼，京城楼市风雨之后见彩虹，走过了不徐不疾的2005年，北京房地产市场供需矛盾依然看紧。于是，2006春季楼市焕发出比往年同期更加迅猛的活力和态势。

3月上旬，京城30个新盘扎堆上市业内专家预计，三四月份将会迎来房地产交易的旺季，这两个月新盘开盘数量将占2006年的1/3。

做为中国唯一的专业房地产门户网站和中国房地产网络媒体的领跑者，搜房网将从3月24日起，推出“春季区域扫描系列主题论坛”，每周锁定一个不同的热点板块和区域，邀请区域官员、业内专家和热门楼盘开发商代表齐聚一堂，就该区域历史、现状与前景做探讨分析，共同推动区域升级发展和在购房人心中的整体区域形象。

同时，此次搜房网春季区域扫描系列论坛，还将联合京城主流平面媒体共同推出针对购房人的百姓区域调查，在报纸与北京人气最旺、受众最多的搜房业主社区网联合投放，收集民意和最有针对性的信息反馈。

3月30日上午10：30-12：00分，与“百子湾：借力南北双翼 路扩盘增奋起直追”在搜房网大话地产演播厅举行，敬请广大网友届时关注并参与互动。

▲ 嘉宾：

金海国际 东海伟业董事总经理　孟海刚
　　金都航城副总经理　戴江鸣
　　CBD东都 副总经理　杨兆林
　　沿海赛洛城总经理助理　黄悦涛
　　伟业经纪副总经理　赵铁路
　　中原地产总经理助理、加州大学房地产硕士　颜光茂
　　上古经纪总经理　吴江

▲ 主持人：

《信报》地产版负责人 邹玉瑞
　　搜房北京网 主编 董宛

▲ 以下为“百子湾--借力南北双翼 路扩盘增奋起直追”论坛图文实况报道：

【主持人 董宛】各位搜房网的网友大家上午好，欢迎准时关注我们本周的大话地产，从上周3月24号周五开始我们就推出的06年搜房网春节区域扫描论坛，我们每周五上午10点到11点半的区域会反馈最新的置业信息和动态。本周搜房网是联合信报共同关注今年最有潜力的百子湾板块，我们今天的主力叫百子湾接力东北区域，百子湾从去年下半年开始供应量进入了扎堆了状态，今年3、4月份是京城放量的黄金周期，我看了一下北京房地产信息网，以3月25号为例，日交易量已经达到了267套，比去年高出很多，去年我们知道房地产市场经历了宏观调控，我们都说了很多的观望，去年下半年在座的包括吴总、赵总和中原的李总，我们都进行过交流，大家都认为楼式在宏观调控之后会进入一个更快的所谓恢复性的增长，今年3、4月份无论从还盘的数量还是交易量，包括价格的增长指数都印证了专家的预言，肯定今年3、4月份比金九银十开盘的量更多一些，这两个月，3、4月份开盘的数量将占06年的三分之一。

【主持人 董宛】所以说走过了2005年，2006年的春季楼式焕发出了比往年同期的活力。今天我们来关注百子湾板块，在节目一开始我向介绍一下今天到场的节目，坐在我左手边的是金度的副总经理戴江鸣，我们知道金都的区域非常有代表性。坐在戴江鸣左边的是吴江，他们打造的是后现代城，也是百子湾区域的转形之座。再左边的是CBD杨兆林，我们知道百子湾区域成熟应该有两三年的时间，它的成熟度，大家感觉目前不足的主要原因就是商业和写字楼配套不足，CBD的放量在一定程度上弥补了市场上的空白。坐在杨手左边的是来自百子湾区域的一个大盘沿海赛落城的孙刚，孙刚左边的是黄悦涛。

【主持人 董宛】我右手边的是颜光茂总经理。右边是伟业副总经理赵总，赵总在伟业主管的区域就是百子湾区域，关于这方面您有很多心得跟我们方向。最后一位是孟海刚。

【主持人 董宛】今天我们不是做广告，因为百子湾的放量特别扎堆，我还是从项目开始说起，作为网上的投资者和置业者来说，对我们这个区域的全貌和类型、价格有一个大概的概念。今天早上我坐地铁的时候买了一份新京报，上面说到现在的百子湾板块在走俏，它的项目均价已经在8000左右，我们先来看看到底是不是这样，像后现代城一些老盘涨幅是怎么样，看可不可以给这些新盘一些启示。

【戴江鸣】我们这个盘不算老也不算新，从去年10月份开始，当时这个项目的定位相对来说是比较高的，包括品质、配置来说，产品的定位还是很高的，当时我们对这个价格制定是很高的。一个是按照产品本身的品质，这是一个价格的制定因素。还有一个就是市场，当时我们推广的时候，这个区域的市场，当时市场的价格在6800左右，我们的项目定价7500，这是均价。应该说花费了我们很大的心血，主要还是从长远来看，因为百子湾区域对CBD整个区域来捉是离CBD最近的，也是一个没有开发的，而且政府对它的整体规划是相对来说比较完整的这么一个区域。这个区域离CBD最近的一个高档生活配套区，当时结合这几点推出的时候有这么一个定价因素，这个价格在市场上也是比较有竞争优势的，和周边的项目来比，从价格竞争上还是比较有竞争力的，这是当时的一个情况。

【主持人 董宛】我们知道金都的发展商金都集团也是三大房地产发展商，应该说这是你们在北京的第一个项目，金都以前走节能、健康的路线，可以说一个新盘在一个区域的入市，它的定价应该是比较敏感，我们一个不准确的感觉，因为金都是下半年入市的，感觉当时还是最高的区域。我们也问问中原的颜总，当时你的想法是怎么样的，因为颜总是代理金都的。

【颜光茂】因为我们一直关注CBD，像刚才戴江鸣讲的一样，其实从集团的背景，包括开发商的实力和他投入的技术含量都是一流的。我们发现金都有一个与众不同的地方，就是希望先把前期的基础打好，我指的是规划，包括技术含量，包括所有的人员配备各方面做好，然后再做声势和外面的传播，这样的话在今年开始，过了春节前后开始，大家可以查一下有关的数据，我们在开发商，从我们的销售量来讲，大家可以看到一个数据，销售量和客人的认知程度有一个骤增，其实我们采用的方法就是先抑后扬。

【主持人 董宛】金都差不多现在都是在100万一套上下？

【戴江鸣】从面积来看应该是100到160平米的三居，从总价来看基本上在80万到120万之间。

【主持人 董宛】我想应该是第二次置业或者叫做升级置业的客群为主吗？

【戴江鸣】这个客群以二次置业为主，他们对生活的品质要求比较高，虽然对他们来说有一定的压力，但是迫于对自己需求的追求，他们也会在这里置业。

【主持人 董宛】金都房产据我所知，金都房产从北京拿到地到推出差不多有三年的时间，可以说三年磨一剑，这种先抑后扬的路线，我们一直在关注。吴总你打造的CBD后现代城可以说百子湾非常有代表的一个楼盘，你现在推到几期了？

【吴江】马上要推五期。

【主持人 董宛】你们的产品可以很好的见证百子湾的历史，包括我知道我们的媒体记者也在那儿买了房子，我们感觉那是一个很小资的社区，而且以前的户区是以不高的小户型为主，请您回顾一下。

【吴江】后现代城是一个小户型，这个项目在推广之前，这个案名是杨好华从而起的。后现代城这个楼盘当时在推广的时候，在整个CBD周围只有两三个楼盘在头，一个是金港国际，一个是珠江帝景，我们等于在百子湾这个区域，大概应该算是比较靠后的项目，当时推出的时候大概是在金港国际推出将近半年我们才推出来的，因为当时开发商很早就拿到了地，由于处于它的面积考虑规划做得不太好。

【吴江】实际上当时这个区域还是相当荒凉和落后的，我们希望把这个区域打造成一个适合白领居住的地方，因为以前40％的白领是不能住在四环以外的，他们要么往通州要么往四环以外住，从这个角度出发，最小户型是38平米，这一居室一共推出2600套，一期的价格是6200块均价、精装修，二期价格是6700均价精装修，一期是在2002年10月推出到2003年大概2月份一期就全部销售完毕，2003年2月份一直到2003年年底二期就全部销售完毕，2004年一年只是在推一些商业街，商业街因为只有两万多平米，所以很快就没有了。

【吴江】2004年是比较平淡的一年，但是04年我们发现一个问题，后现代城后手房的价格上升比较快，因为周围有沿海赛落城等，他的供应量要出来，但是实际上2004年下半年其他项目才出来，2004年正好避开了和大家竞争的时间。2005年后现代城同时推了三期，三期大概一共是一千一百多套房子，用了大概四个月销售完毕，之后推了三期，三期是一千一百多套房子，之后推四期，现在四期仅剩60套，三期是毛坯房，也就是说一期是6200的精装修，三期是毛坯房，四期现在是7300的毛坯房。

【吴江】因为后现代城基本上算结束，五期是临近四环的两栋楼，因为从CBD东都开车过来，路过现代城的时候看这个建筑还比较显眼，我们希望这个建筑真正能把后代城原来所倡导的精神能够容纳进去，包括自由、宽容、另类、时尚等精神，所以这两个建筑会是整个四环最吸引人的建筑，我们定价是9000到10000，大概6月份以后推出，五期的产品是完全不同的产品，和CBD里面所看到的，我们所面对的无论是金都，还是赛落城，完全不一样，后现代城五期，我们预计主力置业门槛在80万左右，是精装修，我们准备做一万块钱的单价，但是精装修。

【主持人 董宛】这也是今天的一个信息点。我不知道一会儿有没有比较详细的透露。其实我们知道百子湾区域和相邻的两个区域西单，还有CBD这个区域，以前我们感觉有点落寞，我想包括今天在座的各位也不能不承认沿海区域大规模的宣传还有大盘落实的量确实对百子湾区域整体形象的概念明确起到的功不可莫的作用，我们请黄总谈谈变化。

【黄悦涛】沿海赛落城在去年9月份开盘的，正好也赶上了宏观调控的形势下，当时我们的价格在推出的时候，确实也推得不是很高，我们走的是这种低开高走的形式，但是我们的项目推出之后，受到了不管是业内还是一些客户的偏爱，所以我们的价格也是一直在攀升，而且在今年，我们的均价达到了7800左右。

【主持人 董宛】伟业的赵总，你们是沿海公司的，伟业也覆盖了很多不同的区域，应该说你还是比较成功的，你怎么看待这个问题？

【赵铁路】当时我们接触这个项目，我们整个公司来说都非常兴奋，因为这个区域，我个人认为它是在东四环范围内，可能是价值被低估的，价值被低估的原因是因为它历史上是敞户区，我们说的东南四环沿着原来的厂户区，我觉得可能不次于望京，但是望京的规划是十年前就在做，而且是一个非常完整的规划，之后因为开发的问题，呈现出来的这些交通问题，政府出面是在强力的推进，但是这个区域应该说没有一个总的大规划，而都是随着厂区的改造主要形成的。

【赵铁路】其实当时在接这个项目的时候我们提了几个观点，一个就是百子湾的今天是西大望路的昨天，西大望路的今天是百子湾的明天，现在我要修整一下，有可能是百子湾的明天可能是望京的今天，可能是朝阳北路的今天，这个发展已经超出了我们的预期，因为当时我们做这个项目的时候就说是中央地带，包括旁边的项目，现在回过头来看，当时的售价可能跟现在的地价差不多，之后就能看到的像吉普车厂的地价我想应该是超乎咱们预期的价格，从这个角度来讲，应该说它的价值是被低估的，而且从未来发展趋势来讲，这个区域应该离CBD最近，或者说我们能看到今后几年它应该融入CBD区域之内。

【赵铁路】现在百子湾还缺规划，这可能也是我们当初看到沿海赛落城比较清楚的原因，因为它做的是国际化的社区，是一个开放的社区，是一个大盘，这个大盘不只是单纯的一个简单的住宅小区，因为这80万平米的规划等于是，现在我们一期、二期推的是以住宅为主，后期有商业和写字楼，应该是以住宅为主的综合体的概念，包括大型的医院等等。所以我说这个区域，因为在沿海赛落城对面是华尔，现在沿着广渠路北边，这是规划条例里面定的，南边都没有确定，所以我说它跟望京不太一样，但是华尔已经明确了，是08年搬迁的项目，所以大家能看到这个区域不断的在延伸，而不是说是一个单纯的百子湾，不是单纯的西大望，甚至于要延伸到五环，这个范围是在无限的扩大，甚至有可能扩大到京沈。

【赵铁路】因为现在实际上就是今年推出的这几块地块，实际上都是在四环以内，包括今年上次又拿出来的化工厂，就是在大望路的西北角，这些陆陆续续推出的供应量，恐怕远没有达到能够满足各类需求，我们当初做这个项目的时候，他买这个地方的两居室跟通州的三居室的价格是一样的，但是这个地方要比通州的吸引力大，所以从这个角度来讲，我觉得百子湾整个区域的价值是逐渐的被认可。

【主持人 董宛】赵总说得特别好。我注意到两个信息点，第一个就是对百子湾区域板块的划定，我觉得一会儿大家可以探讨，其实从百子湾区域的功能来讲，有人说它是从首都厂户区早首都后花园，提升非常快，从功能来讲不仅是CBD住宅商业功能的延伸，最重要从政府的整体规划来讲，政府规划色彩比较浓，包括我们从网上了解的信息，等规划全部实现以后，和百子湾路平行的还有三套道路，就是百子湾南路，百子湾二街和九龙花园，而且在这里形成层次不同的主次六横八纵线路，也就是说百子湾将承担缓解和疏通交通的功能，交通肯定也带来区域价值的升值。第二点，你说到百子湾最缺什么，可以说最缺国际化，我总觉得从后现代城到沿海，沿海也是未雨绸缪看到了CBD带来的趋势。

【主持人 董宛】今天做论坛的时候，我会讲比如在西大望路升值比较高的，包括苹果社区，从严格来讲，我觉得这些都算百子湾区域。但是一些卖到一万以上的开发商，他会比较延伸的我叫不叫百子湾区域和百子湾板块，从侧面来讲体现出来的是百子湾缺少国际化和附加价值的认定，接下来我们想讨论一下，大家认为百子湾区域到底应该是一个什么准确的范围，大家可以仁者见仁、智者见智。

【赵铁路】区域实际上没有一个特别严格的划分。大家知道通惠家园的经济适用房现在住的都是老外，老外租的房子，从这个角度可以是政府的规划是大大滞后的。

【颜光茂】其实我是这么看的，我同意赵总刚才说的朝阳北路的今天是百子湾的明天，我对这句话有深刻理解的，因为我在外面读书就修的是房地产。我在温哥华，有几个对房地产发展提高最快的地区，其实我觉得说百子湾地区，倒不如说我在我们自己内部，有了大CBD地区，可以看到我们的人群，包括东都现在都卖得差不多了，整个来讲买的人大部分都是在CBD，或者东部工作的人群，其实他们的需求量是非常大的，有最初的经济适用房，买经济适用房的人并不是真没有钱的人，这样的话，而人群的质量，无论是国际化，还是未来得产品类型，我们走的特色的，包括高档的人群，已经越来越划分了，我觉得这还是符合一个国际的趋势。

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