张涛：金融服务在房地产业发挥越来越重要的作用

2006年3月31日-4月1日在北京钓鱼台国宾馆召开“2006中国房地产百强研究成果发布会暨第三届中国房地产百强企业家峰会”。大会旨在发布房地产企业研究的最新成果；科学论证中国房地产企业的现状；探讨全国人大、政协两会后，2006中国房地产发展趋势热点；传播中国顶尖房地产企业的成功经验，提高中国房地产业整体运做水平和开发能力。搜房网对此次活动进行了全程直播。

以下是中国人民银行研究局副局长张涛先生精彩发言：

女士们、先生们大家下午好！非常高兴有机会能到这里参会，对于我个人也是一个学习的机会，现在我就金融服务和房地产发展的问题谈谈我个人的一些体会。

大家知道房地产业已经成为中国经济的支柱产业，对经济的发展和经济结构的调整都发挥着越来越重要的作用，由于房地产业是属于资金密集型的行业，所以它周期长，加上进来势头发展得特别快，就是说金融服务在房地产业的作用越来越多，这种作用有的是来自商业性的金融机构和非金融机构，总之而言作为一个整体，金融体系提供的服务都是提供给了房地产业以及使用消费房地产业产品的广大消费者。

我首先简单介绍一下，房地产金融服务的主要平台。第一个就是融资平台。金融体系作为融资平台是第一位的，讲几个数字，房地产贷款余额在金融机构的比重从02年末的11％，现在已经上升到05年末的16％，中长期的贷款增加得尤其明显，已经上升到05年末的35％，房地产贷款的增长率连续五年高于全部金融机构人民币贷款的平均增长率，四大国有商业银行的数据表明房地产贷款的质量越来越好。第二个平台就是系统平台，银行有大量的先进的支付系统，这样使得金融机构和房地产企业之间的信息更加舒畅，这些系统也包括企业的架构、历史、帐户、信贷、抵押品等等，这样就为大家了解资金的安全性以及企业的信用程度都提供了一个非常重要的途径。

这个系统具体到个人，也包括的住房信息系统，这个系统从03年开始人民银行一直在着手这个工作，到现在已经基本形成，我相信这个系统目前它现在是对金融机构开放，也会逐步的向企业甚至向个人逐渐的开放，它的作用会被大家越来越认识。

第三个平台就是市场平台。市场的平台比如我们有股票证券交易所，也有债券市场的平台。比如债券市场有3730家企业参加了这个市场，使得这个市场的产品内容越来越丰富，扩大了资金的融资渠道。第四个就是产品的平台。房地产金融有各种各样的房贷的产品，比如说住房开发贷款，开发企业的流动资金贷款，商品用房的开发贷款，地产开发的款，还有个人的住房公积金贷款，资本市场上还有股票、债券、信托、基金等等途径，这些途径在国外成熟的市场是比较多的，我们今天的份额还比较小。第五个就是规则的平台。这里头有宏观管理部门和金融监管部门制订的市场规则，监管规则，也有商业机构根据发展制订的机构的规则，这些规则直接影响了行业的发展趋势，比如美国房屋贷款证券化比较发达，其中历史上两个法案对它的房贷证券化比较有影响，一个是1984年颁布的二级抵押市场促进法，另一个是1986年颁布的税法，大家有空可以仔细研究一下这两个税法。

总而言之，经过10几年的发展，我国金融系统已经形成，近年来又迎来了新的高峰，一些阻碍房地产金融持续发展的问题也逐渐显现，比如最为突出的就是房地产融资渠道单一的问题，房地产过分依赖银行，如果不改变这种格局，对未来是十分不利的，现在个人住房按揭贷款的规模跟西方发达国家相比比例还是偏小的，一方面说明我们有很多制度上的缺陷，另一方面也说明我们发展的空间还有很大。从更宽泛的角度看，这五个方面跟发达国家虽然有着不小的差距，但是也有不少的发展空间，也值得我们金融以及房地产业的同行一起努力把工作做得更好。这是市场供给的方面，我下面强调的是繁荣和发展房地产金融市场还有赖于一个更加重要方面，就是房地产金融的需求方面，需求主体的当然是房地产企业以及广大的个人房地产消费群体，从理论上讲来自房地产金融需求的力量我认为是最有活力，变化最多，形式最多的一个群体。

举个例子，大家经常在谈，外资现在流入国内房地产市场引起了普遍的关注，在05年国内机构和个人房地产活动受到较大限制的情况下，外资流入房地产市场并没有受到多大的影响比如上海、北京局部地区，以高档住宅和商业房地产的投机和开发为主，这里面有香港的新宏基，韩国的乐天，荷兰的国际等等房地产大企业都纷纷进入我们的市场，我个人不认为外资流入是造成国内房地产市场过热的主要原因，但是无疑外资的出现根本上是对房地产融资开辟了一个新的渠道，客观上也起到了一个对内资或者所谓的国内资金融资渠道的一个替代，而且好像有这么一个特点，人民币房贷控制越严的地方，外汇资金流入的规模就越大，替代现象就越明显。一定程度上这个原因是因为房地产在国内融资遭到了一些阻碍，包括一些优质的房地产资源以比较低的成本价格流入外资手中，是与非大家可以去想，我想举这个例子讲这么一个道理，就是从一个侧面反映出房地产融资渠道过于单一现在我们面临着这么一种尴尬，也是我们每一个市场主体包括监管当局不愿意看到的，所以我们希望房地产多元化是将来的一个趋势，但是在发展房地产融资多元化的道路上，我觉得有一个原则应该把握，那就是应该坚持市场化的发展方向，要引导和调动市场主体的积极性，尊重市场发展的客观规律，鼓励市场主体自我选择，打开市场空间。

我希望市场的主体能够走在前面，毕竟市场是能够创造最多活力的地方，有关的部门应该鼓励房地产业的金融创新，鼓励他们研究行业的特点，促进相关市场交易总额的形成，并且加强市场基础设施的建设，完善法律的环境，从原则上是这样的，就目前为止，有几个重要的方面我想拿出来跟大家一起探讨。简单的说一个就是要积极的希望市场的主体参与多层次的资本市场的活动，多元化的利用房地产金融市场的平台，比如说可以利用股票市场和银行间债券市场去发行股票、债券、基金，还有利用现在大力提倡的金融产品的创新为突破口来推动房地产金融市场的发展，商业银行在加大力度开展金融创新，也包括研究房地产投资信托基金的渠道，还有就是我们去年跟银监会和几个机构联合发出了关于资产证券化的暂时办法，于是住房抵押贷款证券化的进程也值得密切的关注。

还有一个方面可以参照国际经验，充分利用房地产金融保险服务，积极的开发有关贷款抵押房屋保险，贷款建房的保险，商品房抵押贷款还款保证等等一些产品，这些产品在一些成熟的市场包括香港、美国非常普遍。我们现在这方面可能还不那么完善。房地产业包括广大的消费者应该在获得更充分市场信息的基础上，有更为宽松和多样的金融服务，这是我们的根本，如何借鉴国际经验充分发挥调动释放市场主体的主观能动性是需要长期关注的问题，也是我们需要亟待加强解决的问题，我相信随着我国房地产事业的蓬勃发展，市场主体开发新型融资方式上，必将有一定的活力，我希望这天早日到来，谢谢大家！

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