香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官 贾卧龙

2006年3月31日-4月1日在北京钓鱼台国宾馆召开“2006中国房地产百强研究成果发布会暨第三届中国房地产百强企业家峰会”。大会旨在发布房地产企业研究的最新成果；科学论证中国房地产企业的现状；探讨全国人大、政协两会后，2006中国房地产发展趋势热点；传播中国顶尖房地产企业的成功经验，提高中国房地产业整体运做水平和开发能力。搜房网对此次活动进行了全程直播。

香港太平洋国际集团投资顾问有限公司国内首席执行官贾卧龙先生精彩发言：

谢谢大会给我这个机会，让我有机会跟大家进行交流！商业地产和住宅地产最大的区别在于它利润空间相对大，一般在三到七倍，在这儿一个前提下，近年来很多房地产开发商纷纷进入商业地产的开发，从几万平方米到几十万甚至到一百万平方米的商圈的开发，在开发过程当中，我们很多开发商注重前期的定位，但对后期的经营和管理，由于他不是做商业的，那么，知之甚少。有的开发商房子、商铺卖得很好，开发商获得了很大的利润空间，但是后期因为经营的不善、管理的不善，定位方向的问题让投资者产生很的好风险，目前很多开发商开发的时候特别是近一两年进入的部分开发商，开发的路子还是延续住宅开发的路子，但是商业地产它有四层关系，也就是说我们开发商和投资者的关系要考虑，要给投资商充分留下升值的空间，投资商要给经营户他经营的空间，经营户要给消费者留下消费的空间。

他是一个四方面互动的关系，所以我们在做商业地产开发的时候，实际上很多开发商找我们合作时他很少考虑周边的消费率、人群和人口结构和商圈的特征。除此之外，在这几年我们很多开发商为了省一点钱，几乎不太请专业管理公司或者是大的主力店加盟，而是自己去经营管理，最后管理不好了再邀请主力店加盟进来。针对这些问题我们开发商如何做商业地产，我认为商业地产首先要考虑业态，它和住宅的定位是有本质区别的，首先要定业态，这个地方适合干什么，谁会到这经营，谁是这的消费者，这是做商业地产的时候要考虑的第一个因素。

第二个因素，我们开发出的物业谁来买，会产生多大的价值，后期管理经营怎么办，首先开发商要确定这么一个方向。第二方面要确定我开发了一个SHOPP ING MALL项目，30万平方米，有多少面积自营，有多少面积销售，有多少面积作为主力店加盟进来，必须进行一个合理的面积分配，很多开发商开发了10万平方米卖得很好，因为这几年商业地产非常好，但是卖掉后带来的问题就出来了，租金高了，像沃尔玛、家乐福这些世界知名的企业他不进来，租金低了，好多业主不同意，我花了3万块钱一平方米买的商铺，你给租金只是2块钱，不是开国际玩笑吗，最后出现了很多开发商和经营户之间的矛盾。针对这些问题根据我们的体会，在商业地产开发的时候要考虑五个因素：第一，商业地产它卖的是商业环境，它卖的不是独立的商铺，商铺是什么？说你的商铺和我的商铺有什么区别？我说从建筑本身来讲没什么区别，你的商铺是水泥、沙子、钢筋建成的，我的也是水泥、沙子、钢筋建成的，应该说商业卖的是文化，卖的是消费者的一种需求。所以商业地产的环境要为消费者营造出来。

第二个方面我们在开发商业物业的时候，在北京商业物业开发的量很大，但是销售的状况并不好，我们在开发物业的时候，特别是一些二三线城市总放款是制约投资者的重要因素，所以这跟我们单体的面积、规划的大小就有直接的关系。一个SHOPP ING MALL项目，一个商业航母是由各种业态构成的，可能里面有购物、休闲、餐饮还有一些旅游的项目，在定位的时候，在开发的、销售的初期，在规划的初期应该引入大型的主题店或者大型的品牌店，像沃尔玛、家乐福、易初莲花，这些大型零售企业的到来，可能看起来跟开发商的租金不高，但是它带活了整个商圈和这个地段，把你其他的物业全部带活了。除了之外，每个商圈有每个商圈的特征，商业定位的时候要考虑业态和业态之间的兼容性，在全国很多商业之所以有些卖得不太好，不是地段有问题，也不是它的商圈有问题，而是它业态和业态之间的兼容性不具备，有的在规划上出了一些问题，最后导致最终销售不是很理想。我们在做商业地产的时候要充分考虑要符合城市的发展和城市的功能定位，因为每个城市都有商圈和城市布局的定位。一个商圈的形成要符合城市的发展和商业的布局，只有这样我们的商业，我们建造的物业符合城市的发展才能形成市场竞争。时间关系，我把我们做商业地产的体会和大家做了分享，谢谢大家！

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