物业纠纷何时了 解读科住瞄准新地标(组图)

物业纠纷何时了 解读科住瞄准新地标

一般说来，很多小区成立业主委员会之后，第一件事就是炒掉老物业，请来新物业。而不管是新物业还是老物业，只要站上了这“一亩三分地”，根本就不愿意撤出，因为谁都能看到“物业服务”这个高现金流行业背后存在的种种利益。然而，就在这个春暖花开的季节，在海淀区“永泰园新地标”却出现了这样一件事情：竞标而来的“科住物业公司”在为小区居民进行物业管理一年后，突然主动向小区业主委员会提出撤离的要求！理由很简单：“赔本”！

“科住”怎么了？他们为什么难以为继？是物业费过低还是业委会故意刁难？是小区居民拒绝交费还是他们的内部管理存在严重问题？是经营不善还是历史遗留问题难以解决？“中国业主联盟”本周将请来小区代表、业委会代表、物业公司负责人和部分专家学者、媒体记者，与您一起揭开谜底！

时间：2006-4-23日下午2：00地点：搜房网---中粮广场B座401直播室

直播嘉宾：

舒可心 知名地产专家

秦兵 知名房地产律师

北野 作家、知名社区工作者

庄清忠 广大（北京）律师事务所

李影 科住物业公司代表

吕世杰 永泰园新地标业委会主任

王敏 永泰园新地标业委会副主任

及    永泰园新地标部分业主代表

【主持人席军】感谢各位在百忙之中来到搜房网，首先介绍一下今天到场的嘉宾，舒可心老师是中国人民大学社区项目治理研究组组员，知名的地产专家，也是前朝阳园物业委员会主任。

【舒可心】各位网友大家好！

【主持人席军】北野是学者，知名的地产学家，也是社区工作者是专门研究古希腊的文明的，曾经写过《中国文明论》，这本书非常的好看也希望我们在座各位多多购买,今天来的每位至少买10本（笑声）。除了这本书以外还有别的，我印象有一本叫《人道的两级》等。

【主持人席军】下面是庄清忠律师，来自广大（北京）律师事务所。最后一位律师是相当知名的房地产律师秦兵。我想在介绍其他嘉宾之前，我想问一下秦兵，最近身体好吗？

【秦兵】非常好。

【主持人席军】我前两天在电视上看你做节目，脸色一会儿青，一会儿白。现在听了你的回答，我知道不是您身体不好，是我们家的电视机出问题了，所以我决定要换一台电视看你的节目，您看什么时候赞助我一下！（笑声）下面是这位嘉宾是吕世杰，也是“永泰园新地标”的业委会主任，他今天以业主的身份来参加这个节目。还有业委会副主任王敏，以及其他的一些业主代表。

【主持人席军】秦兵在自己的博客里面有一篇文章说过“我每周工作100个小时，我准备争取活到90岁，力争成为中国执业时间最长的律师。”下面再介绍一下本次直播另外一个重要角色，就是科住物业公司的代表。

【科住公司】我是科住公司主管消防中控的，我叫李影。

“永泰园新地标”业委会主任吕世杰  

【主持人席军】我们这次直播题目叫“解读科住，瞄准新地标”，为什么这么叫“解读科住，瞄准新地标”呢？我们看到这样一个事实，小区很多物业公司进来了，进到小区这一亩三分地，几乎没有人愿意走。在前不久，在吕主任小区出现了这样一个事情，就是进驻了小区一年多的科住公司向业委会提出要撤离，我想先问一下李先生能不能给我们介绍一下，当时是在什么情况下进驻新地标，竞标的什么内容最吸引你。

【科住公司】竞标的时候我没有参与，这是物业公司直接参与竞标，我们是属于基层部门，这个我不在其中。

【主持人席军】能不能请吕主任介绍一下。

【吕世杰】各位朋友们大家好，网友们好！我们做重新选聘物业公司的工作，实际上从开始到最后，将近一年的时间。在新的物业进驻前，我们一直没有要想到去把前期开发商物业公司换掉，我们仅仅是通过合法的手续来和前期开发商理顺这个关系，这个关系一直理不顺。前期开发商一直认为他的物业公司是他的儿子，就只能听他老子的，不能听业委会的。在这种情况下经过多次的交流、交涉、座谈，没有形成共识。在这种不得以的情况下，我们和小区办进行了申请交流，打了报告。

【吕世杰】在全市范围内我们招聘自己的物业公司，小区办非常支持，在这种前提下我们开始利用半年的时间，北京市基本上比较好的物业公司都进行了考察，最终选定科住公司是在综合各种情况下，科住公司就这样成为了我们的物业公司。

【主持人席军】简单的说科住公司的优势在哪里？

【吕世杰】管理规范、服务意识很强，他专业团队上符合现在物业管理的一种模式。

【主持人席军】科住公司在进来之后有没有跟业委会有没有签订相关协议，这个协议里面有没有相当重要的承诺？

【科住公司】签协议应该是跟业主签的。

【主持人席军】当时签约服务的期限是多长时间？

【科住公司】三年。

【主持人席军】服务是在去年什么时候签的？

【吕世杰】去年3月21日。

【主持人席军】王敏主任，今年他们提出撤离是在什么时间？

【吕世杰】是在今年三月份。

房产律师庄忠清

【主持人席军】签约是三年，现在是一年，我想问一下庄律师，这个您如何看，撤离是否合法？

【庄清忠】从两方面来讲，这个首先我没有见到我们永泰园小区和科住公司签订的合同，合同里面有一个约定合同接触条款，这个提出通知，我们在这个过程中如果合同中有明确约定违约条款，他会约定任何一方在什么前提下会约定解除条件，在这个条件下你们是否约定了违约责任。如果有我们可以完全按照合同条款来做。第二个问题为什么科住公司要走，这个原因是什么？这个问题我觉得应该先说清楚他们为什么要走，我们才能去进一步往下说这个问题。

“永泰园新地标”业委会副主任王敏

【主持人席军】我先问一下王敏主任，比如您听到科住公司要撤离了，当时你第一反应是什么？是“晴天霹雳一声响”，还是感觉“人民翻身得解放”？（笑声）

【王敏】可以说都没有，我只是隐隐约约感觉到他们要走，但是具体走的时间是在什么情况下，选择什么时机走，或者给广大业主一个什么理由走，等于说我事先有感觉他要走，但是他们选择什么方式走我不知道。

【主持人席军】其他代表和委员听说科住公司要走是什么想法？

【业主代表】很意外，因为我们很熟悉，我们熟悉接受这个物业，我们现在换，要有合作期和磨合期，这些业主不容易接受，相同条件下我们接受老的物业公司。

【主持人席军】就是说您觉得科住公司在很多服务环节上不错，所以我要挽留他。

【业主代表】好与不好是互相的。这个从论坛上可以看，很多业主提出一些具有个例的现象，我申报维修有没有尽快实现等等。这些事情发布在论坛上就会形成问题，有可能传到吕主任这里，我们就和他交涉，这一个、两个是个案。老百姓的问题很多，有可能存在不到位的地方，个别业主存在个人原因，心里上不舒服提出一些非分要求也存在，不可能一个物业公司在管理上老百姓说百分之百都好。

【主持人席军】老百姓配合也很重要是吗？

【业主代表】这是互相关系。

【主持人席军】科住公司代表撤离的时候提到赔钱了，造成这种因素根本环节在什么地方？

【科住公司】首先是燃气费，取暖费价格上我们比政府规定的价格要低，大概低七块钱。

【主持人席军】这是什么概念？

【吕世杰】取暖有两种办法。第一种，22块钱一平米，我们是中央空调，集中供暖，分户计量。中央空调因为涉及到自己家里用电，还有采暖的效能高一些，这个价格定在22块钱比较合理。另外是按字，用多少拿多少钱。

【主持人席军】不管你定多少钱，哪怕比政府低很多钱，因为你是经过预算的，为什么提出来我低，挣不到钱我要走，当初进来的时候考虑到这个问题吗？我想可能还有其他因素。

【科住公司】还有一个就是物业费，很多业主物业费没有交，这个比例大概有四分之一左右。

【主持人席军】总共这一年的时间物业费一共拖欠的费用大概是多少钱？

【吕世杰】我们小区物业费还是比较高，他说欠的那些费用就是指：从他入驻开始一直到现在为止没有交的，这个跟原来开发商有一些矛盾，或者这个钱交了，但是没有交到物业公司。

【科住公司】这一年亏损将近200万左右。

知名房产学者北野

【北野】你们认为在什么情况下物业费应该提高多少，觉得合适？

【科住公司】这个要我们公司跟业主协商，我没有权利回答。

【主持人席军】那北野老师，谈到欠费这个问题，您过去在银枫家园做业委会主任时肯定也遇到过这种情况，是如何处理的？

【北野】欠费是比较普遍的现象，大部分是因为开发商的原因。如果以招投标方式进来，那物业公司是应该知道在这里收多少钱，既然在知道这个情况的前提下，他们为什么进来，为什么要接？我当时不清楚，既然他们知道这个情况，他们为什么要接。作为物业公司应该知道收多少钱，他心里应该有数，这是一个原因。另外还有，他们是不是实行的包干制？如果是包干制，物业公司心里应该更清楚他们进来之后他们会不会赔或者赢利。经过一年之后，他们发现自己干不下去了。作为一个物业公司，你既然知道自己会有干下去的情况，为什么还要进驻这个小区，这个我很费解。为什么物业公司赔，但是很多物业公司还在维持，还不走，比如美丽园一直降价还在干，我们很想知道这个物业公司要走，这个原因是什么？

知名地产专家舒可心

【主持人席军】我问舒老师，他先说赔钱，再赔钱，实际上是否在赔，这个如何监控？

【舒可心】物业管理公司和业主大会的关系，在业内，在整个中国物业管理行业内，他们两个之间是什么关系现在没有定论。有人认为是服务合同关系，就是服务产品和买卖的关系。我们以前说：你只是向我提供产品，有人这么认为。所以签了一个三年服务买卖合同关系，一年发现自己干不下去了，我可以随时要求撤离，业主方面可以要求继续履约，赔钱的一方拉倒。当时答应收这些钱，这25%债权是您的，您如果赔钱金额是200万是指最后的200万，这种情况下作为物业管理企业自己拿，这就是指的“包干制”。

【舒可心】还有一种关系是“委托制”，认为这个合同不是服务合同，是委托合同，是业主大会把物业工作委托给公司了，这个他们只拿委托酬金，所有花费是业主们自己花和出，这种情况下物业公司就永远会维持在不赔钱的地位，但是大家对他的委托行为如果不满意，可以随时跟他解除委托。我们在物业管理行业中，大量业主认为这是服务合同，我个人不这么认为。我个人更认为物业管理是一种信托制。信托制就要求被委托人在辞任的时候，有很多的条件，因为大家是基于信任委托给他的，所以在找到新的委托人之前他不可以辞任，他们不可以走。

【舒可心】在这种情况下我们业主没有共同财产处理的经验，老以为像选一个保姆一样选一个物业公司，说换就换。信托恰恰解决了这个问题，不是我们说物业公司是在市场这一方。我想在这儿提醒各位网友，从前年中海物业第一个逃离欧陆经典开始，随着房屋产品的老化，房屋的维修成本会越来越高，物业公司在小区里面赢利空间越来越小，会发生大量物业公司撤离的情况，尽管现在政府迫使他们不要离开，但是政府行政命令越来越脆弱，因为是市场化了，所以最终倒霉的是我们业主自己。我们业主如果在欠费方面上有不理性的维权方式，不如把欠费的那些钱拿去参加业主大会表决，拿去监督物业公司。

【舒可心】一个小区里面业主假如你花50万买一套房子，大家认为是有10万花在公摊面积上，我实话告诉大家，一套房子的建筑面积成本大概只有1000块钱，所以50万买的房子，大概有30万左右是用于了土地使用权和所有公共设施的购买。我们尽管买了20%的公摊面积，但是这上面所有的设施，维持我们居住专有空间生活的东西，50-60%的钱购买共有财产和土地使用权，在这种情况下我们只关注这个房屋使用空间，我们以为80%钱用在这个地方，不去真正关注50-60%购买的共有财产。我们房子早晚就剩一个水泥框架了，而物业管理费就是大量用于公共利益的维护保障。

知名房产律师秦兵

【主持人席军】秦兵能不能给我们讲一下，在你倡导的“业主代表大会组织法”里面有没有这方面的介绍？

【秦兵】我觉得他们的案子，主要的问题就是当时签物业合同的时候，关于物业公司的退出机制没有写清楚。有一个法则，这个法则怎么才能有效，比如物业公司出现什么情况可以退出？出现什么情况不可以退出？没有这种特定的事情发生，退出承担什么责任？现在物业公司之所以敢退出，就是没有法律约定。这里面说物业委员会和物业公司签订物业合同，这个肯定有问题。我见过大部分物业公司在退出的情况写的都非常清楚，如高压水泵，图纸、检测，交接过程的复检，这些过程不在合同里面写清楚，最后这个合同无法运转。

【北野】因为物业公司撤离面临很多后果，第一就是说作为物业管理是否可以随意撤离，这个撤离可能涉及整个社区的正常生活，这里面有政府干预问题。如果撤出会产生一些后果，可能小区有人被杀或者抢了，这个责任由谁负？

【吕世杰】这个在我们小区不存在。

【北野】他有继续服务的条款，一般来说签物业合同主要有继续服务条款，在找新物业公司之前，这个物业公司继续服务。

【庄清忠】北京市建委23号文，对物业交接有一个规定。23号文对于交接过程中，你交接过程设定了一个不得强交，它主要说了交接程序。我听吕主任介绍和科住公司介绍，我算了一下，如果说按照刚才说的，每年有300万物业费收入，这不含车库费，就纯物业费有300万，大概四分之一左右不交，一年也有200多万。这个费用作为一个物业公司来说，人员的开支微乎其微，用这个钱来维护一些基本设备运转，够用不？包括我们刚才谈到的你22块钱一平米供暖和12块钱一吨热水，这些费用大概交的也是70%多，所以我认为亏欠应该不是理由。

“永泰园新地标”部分业主代表

【主持人席军】我们想了解业委会听到这些问题，看到这个问题，如何去处理这个问题？

【王敏】科住公司提出退出这个小区，主要理由是亏损。这个亏损在物业费收取没有太大问题。亏损不是在这儿，而是在取暖费和热水，这就涉及到燃气，我们小区有两个比较大的特点。第一现状是一个小区有两个物业公司来管理这个小区，造成了所有的小区能够获利的资源其实是不平衡的，作为物业企业在管理这个小区的同时，除了正常的收费以外，没有任何获利的部分，这是开发商占有的。比如说地下车库，包括业主公摊的车库这个空间现在也被开发商出租出去了，这个也是造成物业管理企业在这个小区里面正常物业费以外，包括热水以外任何补贴进来，这个没有。

【王敏】第二由于技术原因造成的，现在我们小区取暖是分户计量。如果我不用你就没有权利要求我给你交钱，如果我关上了，还有一些朝阳的房子，他们用其他供暖的热量即使很少用这个也可以过冬，这个大概有200户左右，这200多户取暖费用也是相当大的数字，这个现在没有办法解决。根据科住公司的说法，如果22块钱一平方米取暖费他们不赔钱，由于计量工具造成了他没有办法来把这个问题解决，这块是赔钱的。

【舒可心】小区规则是业主大会定的，我们自己要为这个负责。我们业主大会既然定了，允许物业公司分户计量，我们大家为此承担后果。我认为当时大家选分户计量办法本身就是不合理，因为热是拦不住的，楼上楼下供热，中间也有暖。大家觉得走多少字，就是供多少暖，这个情况在根本不存在，我们共有住宅肯定做不到，除非独栋别墅，其实这些规则是我们自己定的。有一个小区把每年总数计算出来，然后分摊成一个字是多少钱，而不是先说一个字是多少钱，这样的话按平米分摊，不走字也承担30%的消耗费用，承担整个公共管线的损失。我们自主治理，这个前提我们得有智慧，得有办法，不能让一部分人得利，让大家为他摊钱，或者物业公司为他摊钱。

【舒可心】我们要研究出来小区的现在发生的情况，到底是来自于物业管理企业的两个物业公司现状，还是来自于采暖费情况，我想无论来自什么原因，都是我们业主大会自己的选择。

【北野】如果大家想把他们留住，问一下这个物业是什么原因，把这200万亏损通过合理方式给补上，否则任何物业都没有办法再来这儿。

【王敏】现在召开业主大会把计量这部分改一个方法，让物业公司不赔钱，作为广大业主来说是可以接受的。但是回头说，物业公司提出来这个想法，物业公司认为在法律上是否支持你？国家现在是支持分户计量，如果现在业主大会制订相悖的决策，国家是否支持您。

【舒可心】在立法上支持我们业主大会决议的，支持我们业主大会自己作主，业主大会决议对全体业主有约束力，我们选择分户计量，我们选择面积计量，就是业主的决定，这是法律支持的。

【北野】这个得有一个补偿办法，要不然他们不敢来。

【王敏】他们给我们提出理由，即使业主大会改了，收取基本运行费设定一个值，这样让我正常运转不亏损，作为业主他们也是认可的。但是回头说不交钱的业主，你怎么通过法律办法，法律支持不支持你支付基本运行费。

【秦兵】因为公约只涉及公共资产，物业管理费除非大家百分之百同意可以交。我觉得从法律角度讲，我可以用迂回技术解决这个问题，只要数额齐了就可以。

【主持人席军】业主不管什么情况，只要出现了拒绝缴费的事情，就是在使用“反抗权”，对此秦律师你如何看？

【秦兵】这个事情要通过一定的技术转换一下，比如说损失你说在哪块，我们肯定是在公共部分损失了，如果认定是公共部分损失，大家责无旁贷，关键是如何认定？  

【庄清忠】刚才舒老师谈到一个问题，现在有损失，假设这个损失确实存在，我们现在还有舒老师这个案例。谈到法律是管什么的，法律是当没有约定的时候，遵从法律约定。如果双方有约定，而且这个约定又不违反中华人民共和国宪法，不违反中华人民共和国强制性法律，这个约定有效，在法律之外也是可以约定的。这个约定的效益是有一定范围约束力的，这个效益范围仅限于我们全民之间。我们就是在业主范围之间，这个效益仅限于我们这个小区。比如我们一期业主说了这个约定，这个约定不适用于二期业主。我们这个约束仅在我们承认拿出一部分权利的行使时才有效，在这些人的范围内是有效的。

【庄清忠】第二个问题，亏损补偿的问题。我认为这个问题是可协商的问题，是可以补也可以不补。我的理由是科住公司当进驻这个小区时候是通过招标进来的，应该对这个问题有一个预算，知道可能会发生哪些最严重的后果，他应该对这个后果承担当时承诺的责任，包括亏损。还有一个问题是可以补，那就是说召开业主大会，如果业主大会一致通过要补，这也是自愿原则，如果不补，通过召开业主大会重新调整我们收费标准，重新作出业主大会决议，在这份新决议下科住公司可以选择留和走。我们重新调整之后是合理的，他们可以继续赢利，也可以不亏损，我相信他不会走。

【主持人席军】听了庄律师建议，我问一下吕主任是什么想法？

【吕世杰】庄律师提的第一条在我们小区是不可能实现的。第二条只能是双方坐下来谈，什么地方可以改变，通过召开业主大会看是否可以实现。我曾经多次单独和科住公司领导谈到过这个问题，我个人认为能够改变这种现状，他们仍然表示要走，在这种情况下我们跟其他物业公司交流，每个物业公司交流的结果不太一样，他们认为这种情况完全可以避免，我认为造成目前这种原因的就是管理问题。他自己没有尽到责任，不可能赢利。

【主持人席军】管理问题我这么看，因为管理不是说只是物业公司有这种责任，刚才我也谈到，这些业主欠费是问题，但是业委会做了什么工作，舒老师也提过要外聘人员来做这个工作。

【舒可心】业主条约已经把这个权利赋予给业主了，业主委员会没有义务和责任在去执行上面出现的这种事情。

“科住物业公司”负责人

【业主代表】我发现这里面有几个问题。物业公司说一年损失200万，实际上他仅仅在八个月内损失200万，但是一年下来损失300万，如果按照物业费来讲是不赔钱，他主要是在暖气费和热水费，如果不损失每家业主要承担多少钱？不损失大概是每户业主3000块钱，保证不损失，现在有一半业主按照22元来缴费，他还损失200万。我们认为公摊和公共损失产生的热量损失是不是有更大漏洞存在？

【舒可心】我们按照包干制那么他损失就损失了，他自己负责。

【业主代表】任何一个公司进来的时候不可能做赔本的买卖，那么这个漏洞他出现在哪里呢？我们补偿也好，我们预交50块钱也好，这里面有监督问题，这个监督费用是在哪里？

【业主代表】这个物业公司走了之后，他有走了的（遗留）问题，我们聘新物业公司我们怎么办？

【舒可心】他认为亏损200万他走了，我们可以去市场咨询我们这个价钱是否可以赚钱。

【业主代表】现在泰华公司认为是物业公司经营，他把地下一层出租出去了，我假设是你产权，你作为业主是不是应该缴纳这个物业费，这个物业费是不是应该科住公司计算进去的。他幼儿园、会所，保安怎么办，他是不是要负责公共卫生，这个费用是不是需要承担？

【舒可心】大家看一下物业管理合同，就是这个实质在哪里？收费在哪里？都写在这个里面了。

【业主代表】我理解他产生的根源是来自于开发商和物业公司导致的问题，他们在这里产生经营性行为就产生物业费，第二是否产生免费资源。物业公司在这种情况下可以作为不亏损，而且盈利，但有的公司亏损。

【业主代表】计量式和分户式不是产生收费的原因。

【舒可心】关于采暖是不是主要原因，我想问一下科住公司的李先生，我们现在是什么供暖方式。

【科住公司】燃气。

【舒可心】一个简单的测算方法，燃气是1.9元/立方米，我们去年一年（燃气）的表一共用了多少字，我们一算就可以算出来，加上那个地方一年供暖四个月的人工和水电及其他开销，按照小区当年总额一比就明白是否赢利，如果一算单在这一项就亏损了200万，那才能说明就是这一项的问题。

【舒可心】我今天在这里告诉所有的网友，一定掐住源头，给我们提供热水的热水站员工多少钱，热力公司运行电费是多少钱，补充的水补了多少钱，还有维护成本，还有设备设施维护费是多少钱，这个大家要清楚。

【业主代表】我认为是这样，暖气费这个问题，交和不交跟业主有关系，交不交就是管理问题，你白天有没有人，开不开暖气是你自己的自由。再一个这些业主不交物业管理费也有原因，前期泰华物业和科住公司物业他们没有完全交接清楚，科住公司应该把这方面搞清楚。后期对于那些没有交物业管理费的业主，他们有权利去追缴。现在科住公司要走，业主有两种反响，第一是留，留并不是说他服务非常好，这个刚才也说了，就怕形成两个物业公司相互交接的过程中，形成短时间的真空，给大家生活带来困难。这个问题是一个很大问题，影响非常大。还有一个问题就是如果没交物业费的业主，他们现在有借口，你们可以去小区看包括公共设施、绿地、护栏、保安、室外卫生等问题，我认为物业公司他们问题是非常的大和直接的，每个业主可以拿出条款去追究科住公司的责任。

【业主代表】科住公司是通过招标进来的，在你入驻之前，可以通过很仔细和科学的方法来自量和策划。但是科住公司要走要承担这个责任，至于暖气费是他们管理上有问题。如果在来新物业的情况下我们可否摸索出问题所在，刚才说是暖气费问题，这个问题说严重就严重。个人私有财产我不开暖气，你没有权利对这部分业主追缴暖气费。但是至少现在科住公司拿不出一个合理的理由来，我认为现在应该通过物业大会表决，我们形成决议后去追缴，现在这部分科住公司是没有办法去追缴的。

【主持人席军】刚才舒老师说了，暖气费的问题，我们一算就知道了。我们听到业主谈到新老物业交接遗留的问题，科住公司在这方面是不是有不好解决的问题，我想问一下北野老师这个问题如何解决？

【北野】新老物业交接会出现非常多的细节的东西。二手物业造成遗留问题都会发生这些问题，新物业来了之后包括设备和很多方面都存在问题。比如拿电梯来讲，这个按规定一个星期应该保养一次，但是新物业管理公司来了以后，关于电梯上什么油，半年怎么保养，你如何去监督？它有很多技术方面的问题，包括水泵。一旦换物业公司以后，新老物业公司协调好，这确实是非常大的问题。

【主持人席军】交接所遗留问题是指那些大的方面，比如地下车库、幼儿园、会所等问题。

【北野】这些是产权问题，不单纯是物业公司的问题或者开发商的问题。

【业主代表】在一个小区里面应该只有一个物业公司存在，不能有两个，我们现在就是这种情况，有两个物业公司在实际操作。

【主持人席军】我们能不能从这些方面共同把把脉，看看科住物业赔钱是在什么地方？

【业主代表】我认为他有这几方面，第一，我们业主有新的居住区已经是精装修房子，有一个两年的维修，两年维修是保修。原先是由老物业承担维修，现在新物业入驻以后，原先物业撤离了，那怎么办？第二个问题是我们现在可以赢利的公共设施，这些大家已经说了。第三个问题，暖气收费机制和热水收费机制导致的亏损问题。第四，原先开发商，有可能所占用的资源在免费使用，我认为是这几个地方导致的。

主持人席军

【主持人席军】刚才您谈的这几个因素，我看另外一位业主一直在点头，您是非常赞同是吗？

【业主代表】刚才听到这个有点体会，我认为究竟会所交没有交费用，究竟幼儿园交没有交钱，究竟地下车库我们公摊面积那些钱谁拿走了？为什么我们不能把这个官司打赢，这应该是我们业主的公摊面积，为什么现在迟迟打不赢，这个可能与政府有关系，我们希望专业人士为我们出主意。实际上我们业主委员会为这方面花了很多心思，我认为这个事情跟官方有关系，为什么迟迟的地下车库一直占用，为什么我们没有立案，这些可能都是导致我们物业亏损的问题。据我了解我们小区有人是半年一付物业费，有人是一年一付。暖气的问题包月的很多，但是不包月要交100块钱的运行费，这个钱已经在里面了。他用多少是多少。如果用了以后超过了原来的测算，就按22块钱收，我如果用18块钱，我用户节约了。但是我如果超过了我就应该交，这个我觉得很合理。现在关键在他们是没有赚钱呢？是赚了我们大家都不知道？还是确实是亏损的？这个谁来证明这个事，我作为普通老百姓我不知道。

【舒可心】我告诉您，哪怕就是他们赚钱了，现在不愿意干了，要走，你们也没有办法。

【业主代表】您刚才说三年合同，以后出现问题你要怎样解决？

【舒可心】这个要看合同是如何写的。

【主持人席军】我现在想问一下物业公司科住公司代表，刚才业主反映的这些问题，你们是否关注到了，你觉得亏损因素是不是这些？

【科住公司】大部分谈到了，我们把亏损的预算，已经拿出了一个详细的表格，也交给业委会了，不管我们是如何做，这样不是像理解的那样，这些是一目了然的。因为表有他的表数，我做不了假。

【北野】您详细说一下亏损多少，应收多少、实收多少？因为你应收是进来的理论依据，实收和你亏损我们要看到你亏在什么地方，您来给我们介绍一下。

【科住公司】亏损最大的地方就是燃气还有热水这块，其次就是物业费。但是具体亏损的费用我也不太清楚。

【舒可心】这三笔钱都交了，物业公司就不赔钱了是吗？

【科住公司】应该是这样，但是我们这个小区环境比较特殊，我们运作过程中，我的部门我觉得最难的问题首先是地面停车，我们地面停车位是70个，现在到周日或者是周六停车达到将近300辆，您说这个车如何停的，一旦有一些火灾或者是类似自然灾害紧急情况发生，这些如何办？我们物业公司面临这些问题，而且还耽误我们收取临时停车位的费用，这个（对业主）我们是不收费的，但是业主有什么事就强加给我们身上，说物业公司没有能力，要物业公司承担责任。

【业主代表】这个有泰华占了车库之后，可能收费不合理等因素。

【科住公司】还有一个原因，就是业主不交物业费的原因是说，你们管理不严。有一些在我们的门上贴小广告，这是你们的问题，所以我们不交费。我们说这个责任在谁，我们有一定的责任，但是地下门禁系统失灵也可以导致这种原因。地下系统维修事宜我们联系厂商给我们修，因为这个对我们小区存在安全隐患，但是他们不配合我们的工作，这种维修费用（每年）又需要十多万，我们公司无力垫付了。我想问的是：这完全是我们的责任吗？我觉得不应该是，这只是我的个人观点。

【主持人席军】平常都是业主发言的机会多，拥有话语权，现在你趁着这个机会把你的苦水倒出来。

【科住公司】我们是服务行业，我们有被业主投诉的时候，我们可以说“比蚂蚁忙比骆驼累，仅次于民工”，这是我们过年的时候别人给我们发的短信。我过年几乎一天都没有回家，我们为的是什么？但是还有人说我没有作为，说一天瞎走，在过年的时候我们扑灭多少明火业主们也不清楚。还有很常见的事情，停车位是一件大事，门禁是大事。一些收废品的人进入我们园区，我们还要随时注意全部往外清除，这些小的环节有一个地方没做到位，我们就要挨业主的骂，谁理解我们？

【北野】我听您的意思，是说这些业主不好伺候，所以贵贱我都不干了，就撤走了。

【科住公司】不是这个意思。

【主持人席军】我和北野老师的理解正好不同，我觉得说明他们科住公司在撤离的时候，起码李影先生本人对这个小区还是有感情的，我想能不能把你这种感情倾诉给我们在座的各位业主。

【科住公司】当然可以了。我平日我的工作是负责监控室，我观看每个电梯里面的情况，观看每个电梯间的情况。比如说今天到场的王先生，我在监控镜里面很多次都可以看到他，我们跟很多业主的关系还是不错的。

【业主代表】地下车库应该是公用面积，我们迟迟打不下来这个官司，这个我想应该是政府的问题，因为这个问题不能解决，小区停车位就不能解决，因为停车不解决，你不给钱，我也不给钱，如果这个问题解决了，这个物业费肯定就交了。关键这些问题没有解决。地下室出租问题，会所的问题，他们开发商拿那么多钱，我作为一般的业主，我希望你们这些人在适当情况下能帮我们说一下，开发商究竟能不能占用我们的地下车库，这些问题我提出是希望你们帮我们解决，如果你们不帮忙，我们怎么办？

【舒可心】我一再强调，说过N次了，我们业主要自主治理，要凭我们自己的能力！有什么样的业主，就有什么样的小区。有什么样的人民就有什么样的政府就有什么样的国家！我们就得自主治理，我们小区好与不好，就在我们小区业主自己身上。

【主持人席军】刚才物业也表达了他们的心情，我想问一下吕主任，业主委员会在听到科住公司撤离以后有没有开会研究，最后得出什么决议？

【吕世杰】我们开了多次会议，也听了业主的意见。首先我们得到消息以后，我们业委会是不想让科住公司走的，想挽留他们。因为毕竟换一个物业公司要花很大精力，而且非常麻烦。我们这些业委会成员拿出自己的时间和精力为大家做事情，但是不可能天天围绕着物业公司转。老这样下去也不行，情况也比较复杂。

【主持人席军】最后决议如何？

【吕世杰】我们现在是骑着驴找驴，如果有合适的物业公司愿意接收我们小区，我们还是采取公开招标的方式来进行。

【王敏】像舒老师说的，他们肯定要撤走，我们的决议是不允许他们撤离，但是现实是，他们非要撤离，我们也没有办法。

【主持人席军】在找到新的物业公司之前，就意味着这个小区没有人管了，小区管理就要存在真空状况，对于这个问题，物业公司也好，或者业委会也好，是如何考虑的？

【业主代表】他们有承诺给我们。

【主持人席军】我问一下科住公司是雷锋吗？（笑声）

【科住公司】差不多吧，我觉得我就是雷锋。（笑声）

【主持人席军】已经亏200万，但是您还是准备直到找到新物业公司才撤走。假如我找三年还没有找到，那您连着三年赔600万吗？

【科住公司】这个方面我们大家有协商规定。

【吕世杰】规定就是在没有找到新物业公司之前，他不允许撤离。

【王敏】他们向业委会承诺，也向全体业主承诺，在没有找到新物业公司之前，他们保证维护小区正常运行，这个没有具体时间的限制。

【舒可心】你们认为你们可以坚持多久？

【科住公司】这个要跟我们公司去协商。

【王敏】我也有一个问题要咨询各位专家，就是地下车库“泰华”有产权，产权从我理解或者得到的感觉不是完全承担，如果假设有产权，他有部分产权。

【庄清忠】这个问题从我的角度来说，如果说地下车库从来没有办过房产证，或者你们现在在销售过程中，地下车库没有预售许可证，在销售车库时，这个行为是违法的，但是原物业公司，原来和开发商在没有新物业入驻之前，他们对外出租了20年的合同是有效的，因为有规定超过20年是无效的。目前来说他们已经出租出去的这些车位是有效的，没有出租出去的车位产权并不一定在开发商那里？如果在开发商那里，他必须要拿到销售许可证，如果没有这个销售许可证，这个地下车库按照人防章程，在受理的时候就自然有地下停车场，现在很多是人防和地下停车场都公用了，这部分产权应该归我们全体业主。

【庄清忠】第二，我们今天已经说了科住公司要撤离，我们在入驻下一个物业公司之前，我们应该不应该对原泰华物业提出起诉，让他撤离，应不应当把应该属于我们业主的这部分的产权交还给我们新的物业公司来进行统一管理？

【吕世杰】但是他不执行呀？

【庄清忠】这个是由法院执行。

【吕世杰】起诉至少是在半年之后。

【业主代表】现在是以租的形式，20年期限，这部分是法律上承认的，还有一部分在卖，实际上也是租。

【庄清忠】没有预售许可证是不可以卖，但他可以租，这个租最长是20年。有一点就是你租金是不是交给了泰华？

【业主代表】地下车库投资者是开发商。

【舒可心】首先地下车库有两类，一类是可以销售的，有预售证和销售许可证的，这些可以转让。还有一类是属于人防工程，这个按照“人民防空法”和“国防法规定”，这是国家和共同投资人共同所有，平时使用权归投资人。现在发展商认为他是投资人，但是北京市人防办有规定说所有这些归全体业主所有。另外还有一种就是那些既没有进入公摊，又没有独立产权的地下面积，庄律师说租赁合同有效，但是租金归全体业主，租金不应该让开发商拿走。应该说由物业公司拿着，这20年租金都是用于物业管理的，是全体业主的财产。所以前一个物业公司花两年，但是剩下的给下一个物业公司，这个不可以作为物业公司收入，这是有点像资金的形式。

【主持人席军】我们今天探讨话题这个不是主要的，这些问题想了解，可以专门找律师和专家来问，我们还是关注物业撤出这个事情。他们现在到了马上要走的阶段了，现在也通过决议在找新的物业公司，我想北野老师作为社区工作者可能遇到这种问题，在这种情况下可以给业委会还有科住公司什么样的建议和忠告？

【北野】科住物业可以提一个预算，就是说再有多少钱你们不走了，这个你们有过想法吗？按照合同来说如果是包干制你们没有权利查人家帐。所以我觉得作为友好协商，科住公司回去以后可以提一个预算，看看多少钱你们可以继续在这里干下去。这样业主可以开一个业主大会，大家都同意，大家要是都同意，这个事可以商量。如果这个道走不通就意味着他们要终止和约，就到下一步，涉及到赔偿问题。在这种情况下双方都要考虑一旦打官司，是打官司成本高，还是通过友好协商继续干成本高？这些都是大家要考虑的问题。总而言之我觉得大家应该以一个协商办法去解决。有一点让我非常不理解，他们作为专业公司居然中标到这里来了以后，他们理论上不应该出现这么大的漏洞。就像买菜的时候，你花十块钱买一斤油菜这肯定是你的问题，如果只花几毛钱的话，那还算是有点接近。

【北野】我个人理解，科住物业可能有他们的难言之隐，比如第一个物业公司敢于在1.5-1.6元这个物业费上面支撑，因为他们有地方补这个钱，根据我个人经验你们是18万平米，1200户，绿地在800平米，电梯每栋楼3个，一共14部电梯。按这个钱来说，不够这个预算，估计要两块钱才可以保证你地面和保安正常运行。包括中控室费用和后期费用、水泵、电梯这些大概占70-60%这些费用看不见，这1.55元很难维持下去。我很奇怪的是他们说还能维持，他们说主要是燃气的问题，我觉得这个你们需要详细的进行一个核算，这里有一些不符合常规的事情。

【业主代表】科住公司现在是以1.55元物业费来收取的，按成本来说不够。但是科住公司接这个是从开发商那里接的，以前是1.6元。

【北野】这个水电燃气是不是另算的？

【业主代表】对。原来泰华在这里是1.6元，当时定价1.6元是有问题的，他有一些尾房没有销售出去，这是其一。第二是我i觉得1.6元可以够，要不然科住公司不可能降到1.55元。现在科住公司不能走，是因为他要履行服务合同不可以走，还有我们业主没有交三年服务费。

【舒可心】我们民事合同规定：任何一方不能说另外一方不可以走，业主不要以为他就不能走，不能走就成了私设牢房了，但是他如果要走，就必须要为走承担后果。

【业主代表】物业公司说，我们业主没交三年物业管理费，这个问题是一样的，就是倒过来了。

【舒可心】交一年钱和交三年钱走性质是一样的，就是违约。

【庄清忠】如果他现在走，要承担你们之间约定的违约代价，当他自愿承担的时候就可以走。目前包括吕主任业委会跟科住公司谈了，在维持到你们找到新的公司，没有期限约定，这个时候科住公司可以在跟你们说三个月后我们就走，这在法律上是合理时间，或者半年时间更宽限了，走是必须要走。但是这里有一点需要说清楚，今天这个问题在于，假如科住公司要是把泰华赶出去了，整个小区由科住公司一家来管，就不会出现这个问题了，现在这个问题就是一个小区两个物业公司在管，现在科住公司有很大的一块收益是拿不到的，就是地下和会所等这些，这些被原来的物业公司租出去了，这些收益不交给他们，还有供暖等支出花费，还要由科住继续承担。

【主持人席军】我们关注的是撤出这种结果。现在肯定是双方都有责任，不管物业公司，还是业主、业委会，我觉得都有责任。我想问一下北野老师在责任方面，双方应该怎样承担？

【北野】我们从思路上应该从两个方面来看，第一从友好协商这个角度看如何解决，他们可能确实处在很困难的境地，就是因为有另外一个公司，这个公司是由开发商控制的。包括比如说的地库的问题，可能这里面涉及到用电的问题，这个费用是谁来付，空置房由谁来负责，还有取暖费、会所等费用，大家可以算一下。这个最好是采用友好协商办法，如果这个不可以，只能是打官司，这里要涉及到赔偿的问题，业主这面会出现生活混乱等问题。如果他真的走了，我估计你们很难找到一个物业公司来接管你们，大家一定要想好，从目前情况来看，是一个很混乱和很新的问题，因为未来很可能出现越来越多的物业公司会炒业主这种情况，而且二手房物业公司可能不再接了，因为成本会逐渐增加，会出现一个很大的动荡。所以我希望双方都理性的回去考虑一下。

【主持人席军】我想请问一下舒老师对待撤离责任的问题，他们应该承担什么责任？

【舒可心】所有责任都可以用钱来解决，这个其实不是我们要的。我们需要的是一种和谐，大家能够长期稳定的状况，就是北野老师说的，大家要理性考虑问题。科住公司离开小区，我个人不看好这个。北京市其他小区业主们和业主委员会的委员给我们上了生动的一课，就是大家怎么在签合同前，有效地规避这些问题。从我个人角度看，欠费达到25%的责任肯定在物业公司，这个就应该由你来收缴，没有收上来你肯定要承担这个责任。收不上来是因为你这个物业公司管理水平低，这个时候要求我们业主委员会要认认真真寻求专家帮助，不要简单想：我就炒了你这个物业公司，谁便宜，谁进来。实际这个并不是很好的办法。

【舒可心】最终有一个结果，不管是谁的责任，最终这个后果是要由这1200户业主承担。其实这房子的公共利益已经损失很多了。我们中国人没有共有财产习惯，以为房子是政府的，我装修好自己的就行了，现在不可以。我们这个小区18万平米当中，虽然套内面积占70-80%，但是钱都在公摊的面积里面。我们每一户出的钱都是在公共利益里面。一个小区70个车位停了300个车这是谁的责任？这是你们业主自己造成的。这个物业公司肯定管不了，这跟业主素质等都有关系。业主们生气觉得汽车会有尾气、噪音等影响居民，我说业主维权机制最难以解决的就是业主跟业主维权，是少数业主侵害多数业主的问题。

【主持人席军】这是利益的问题，这表明有些人是极度自私的，这个和我们心目中渴望描述的现代社会是脱节的。

【舒可心】70个车位停差不多300辆车，这实际上是这200多辆车占大家的绿地、公摊面积等这些共有资源。等出现了火灾谁来承担这个责任？这个最后还是由我们业主承担。说一句实在话，我们应该让这200辆车的车主承担这个责任。我是给物业公司撑腰的，应该清楚的是物业管理不是服务，物业管理首先是对共有财产管理，第二是对违反公约行为管理，然后是社区服务。管理就是要立规矩，如果没有规矩，那些服务资源就全部要用于那些违反制度人的身上了。比如说小区有20个保安，有200辆车乱停，那样这些保安都要为这些乱停车的人服务，天天都在管这些。一旦小区没有管理就失去了秩序，这些公共服务就要用于违反秩序的人员了。实际上，我们雇佣这些保安是为所有业主服务的，不是只给这200个人进行管理的，生是他们这种行为侵害了所有业主的利益。

【主持人席军】听了两位专家的理论，大家受益匪浅，我来借用北野老师的一个概念，就是说每个人“如果都是自私自利去做的话，那最终我们理想的文明社会是建立不起来的，每个人都这样做就会成为现代化的绊脚石。”最后我请业主委员会和业主代表、物业公司和庄律师，每个人用一句话阐述一下今天的感受。

【庄清忠】过去我们建立业主委员会的目的是炒物业公司，开始成立业委会，到现在发展到物业公司入驻不久，就炒我们业主。这个变化让我们感觉到了我们现在业委会成立的最终目的是干什么？给我们留下一个思考。我只能给出一个答案，我们业主委员会成立那天他的目的不是炒掉物业公司，他的目的是为了我们整个小区能够进入一个和谐的发展阶段，所以我说我们业委会是提供服务的。第二，物业公司现在是管理，但是还有服务性质，当管理与服务不协调的时候，包括我们业委会、业主不配合怎么办？这提出一个问题，就是说物业公司已经不再是过去的物业公司了，因为以前我们所见到的物业公司绝大部分都是开发商的儿子、孙子，是他的子公司，现在我们逐渐发现，现在物业公司已经开始外请了，不再是开发商自己的公司了。

【主持人席军】你的意思是外聘物业公司是一个大的趋势？

【庄清忠】这将是未来中国房地产发展的一个趋势。

【主持人席军】下面我们听一下业委会和业主代表来阐述一下他们的感受。

【王敏】我觉得构建和谐社会，业委会在这里面我认为是和谐的基石，现在由于各个小区跟物业和开发商产生这么大的矛盾，很多是业委会缺少政府的支持和法律的援助，因为这是业主会本身性质决定的，如果中国真正按照和谐社会去追求和发展，这个基石一定要有政府的主持和法律上的援助。

【主持人席军】最后请吕主任说一下。

【吕世杰】我认为建立和谐社区的最根本因素，是业主自身要有素质。

【主持人席军】关于提高业主素养方面，北野老师以后会给我们单独讲。如果相当一部分人素质低，就很难谈到建立和谐社会了。我们最后请科住公司代表来谈一下意见。

【科住公司】我觉得物业公司在接小区的时候，不光是要让业委会、业主考察物业公司，物业自己也要对小区进行很好的考察，然后才能确定是否应该进驻这个小区，再以后才有可能谈到如何进行治理。

【业主代表】他们的话各有千秋，我认为业主任务就是交钱，管理就是你物业的责任，另外我们业主委员会只是一个配合，他不是主导的，主导的就应该是物业公司。我的意思说我们老百姓永远是被动的，你要我们交钱，只要你合理我们就交。

【业主代表】业主委员会和业主好象有点利益分离，其实不管是业主委员会还是业主还有物业公司，我们追求的利益是一致的，我们目标就是共建和谐社会，共建美好家园，建立文明社区，这是我们的最终需求，我们不要相互埋怨，也不要相互攻击。（掌声）

【主持人席军】今天谈论这么多，我们感觉不管是物业公司、业委会、专家学者，还有业主代表，都谈了很多，这里面有很多中肯的意见，还有一些问题很尖锐。非常让我感动的是科住公司代表在这里谈到了很多内心非常真诚的东西，这个可能是我们今天获益非常多的方面，我们看到物业公司在管理的时候究竟应该怎么做，老百姓怎么关注和配合他们，这是应该关注的问题。在节目开始的时候，我们谈到秦兵说“每周工作100小时，活到90岁，力争成为中国职业最长的律师”，在此我也套用这句话，给物业公司一个祝福：“希望你们每周工作168小时，争取让90%的业主达到满意，让自己的物业公司在业委会的配合和支持下能够成为中国为社区百姓服务最长时间的物业公司”。感谢各位专家学者，参与今天的节目，下周同一时间我们再见！