2006年3月长春市典型住宅指数报告

长春房天下  作者：长春搜房网  2006-04-28 15:15

[摘要] 编者按：“全国城市典型地产指数系统”在中房指数系统理论体系和框架的基础上，对典型地产项目进行特性分析达到对房地产市场的反应与监测，是中国最权威的房地产量化分析指标体系，不仅是反映中国城市房地产市

编者按：
“城市典型地产指数系统” 在中房指数系统理论体系和框架的基础上，对典型地产项目进行特性分析达到对房地产市场的反应与监测，是中国最权威的房地产量化分析指标体系，不仅是反映中国城市房地产市场状况的晴雨表，而且是购房消费的重要参照系。“城市典型地产指数系统”目前覆盖北京、上海、广州等２７个主要城市，定期发布中国主要城市的房地产价格指数，是国际国内房地产投资、开发和置业投资的权威依据。

今年，典型地产指数系统落户长春。为了做到长春典型住宅指数研究对购房者消费需求的正确引导，长春典型地产项目评选活动经过严格评选，按照特色强、信誉好、手续全、质量佳、服务优的标准，选出具有代表性的典型样本项目，包括：中海•水岸春城、绿地•长春上海城、万科上东区、天安城、亚泰•东城世家、长影世纪村、富苑华城、我的家园、亚泰•鼎盛国际、东方之珠、四季风采。这11个具有代表性的样本项目在今年4月公布。这11家样本项目以其鲜明的区域代表性成为长春典型地产指数项目的代言者，它们作为各片区的标杆性典型项目参与典指月报的发布，以自身的价格走势反映大连房地产市场微观与宏观状况，成为长春房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的风向标。

一、长春典型住宅指数分析

1．典指综述

长春典型住宅指数系统是一套对长春房地产价格走势进行调查、研究、预测的科学体系，是在中房指数系统理论体系和架构的基础上，通过对长春各区域房地产项目的典型特性分析（其中最重要的是价格），从局部到综合反映长春房地产市场微观领域的态势及走向，并通过各区域市场的反映达到对整个长春房地产市场的反映和监测。

长春典型住宅指数推荐样本的选取和评选从2006年2月开始启动，中指研究院专家组经过两个多月的数据收集、理论论证、实地考察，根据长春的地理位置、房地产发展状况、各区域居民的消费水平以及购买水平，最终确认以下11个项目作为首批样本项目，作为长春市八个片区的典型样本楼盘：
绿园片区：绿地•长春上海城；铁北片区：四季风采；高新区：天安•城；南湖片区：长影世纪村，富苑华城；南关北片区：亚泰•鼎盛国际；南关南片区：我的家园；二道片区：万科•上东区，东方之珠，亚泰•东城世家；经开片区：中海•水岸春城。

2006年3月，长春典型住宅指数为1000点，典型住宅均价为2989元/平方米。其中位于的南关北片区的亚泰•鼎盛国际以均价5220元/平方米位居首位，南湖片区的典型样本楼盘长影世纪村和富苑华城紧追其后。而铁北片区的四季风彩项目作为质优价廉的楼盘代表，拥有1860元/平方米的均价。

本月除铁北片区的“四季风采”以82平方米两室两厅的中等面积户型为主推户型以外，各典型样本项目均以力推120平方米以上的大户型为主，而在营销手段方面，以绿地•长春上海城及长影世纪村为代表的楼盘坚持业主的口碑宣传，为业主提供相应的优惠手段来进行促销；而万科•上东区、亚泰•东城世家、亚泰•鼎盛国际等项目则整合平面媒体、网络资源等进行综合营销；四季风彩等则采用自然消化的形式管理销售。随着春城的不断回暖，未来长春的楼市仍将继续升温。

2．市场综述

2.1 2005年交易受到一定抑制 上升势头不可逆转

据长春市房地产统计局提供的数据显示，2005年长春辖五区商品房屋成交状况明显受到宏观调控的影响，交易量较2004年有所下降，全年共成交19089套；成交面积为209.3万平方米，较上年下降了25%，成交金额为47.7亿元。虽然2005年的成交量比2004年创了历史的突破500万平方米有大幅度降低，但是仍然与同样非常辉煌的2003年水平相当。这表明，2005年长春的房地产市场虽然受到抑制，但仍然相对火旺，上升的势头不可逆转。

由上图可示，商品住宅成交量占房屋成交总量的66%，成交面积为139.4万平方米。长春市目前加大力度改造棚户区，计划用三年的时间拆迁旧城区773万平方米的棚户区，五年改造完。2006年，预计拆迁棚户区240万平方米，这对启动和扩大市民住房消费，搞活房地产市场将起到积极推动作用。预计商品住宅交易量在未来几年内将有进一步增长。

各物业类型成交均价方面，办公用房一枝独秀，均价为5034元/平方米，其次是工业仓储用房，均价3901元/平方米，经济适用房价格，为1662元/平方米。随着长春市人均收入的快速增长，购房支付能力逐步提高，长春的房价将持续上扬。

2.2 2006年初市场以消化存量为主

2006年1-3月长春房地产市场鲜有新楼盘入市，主要以消化存量住房为主。其中3月南湖片区市场投放量以60000平方米居首，其中大户型和小户型占主要部分。铁北片区投放量为30000平方米左右，主要楼盘为四季风采和钻石礼都。经开片区供应存量40000平方米左右，其中中海•水岸春城现有26000平方米左右，占该片区一半以上。放量的是南关北片区，约20000平方米。

2.3 2006年3月交易量及价格开始回升

2006年1-3月份，长春房地产价格与去年同期相比继续全线走低，但降幅明显趋缓。受到元旦、春节期间楼市“冬眠区”等因素的影响，部分居民忙于过节、外出度假、探亲，无暇顾及购房事务，市场需求的相对萎缩造成了房价的下调，而随着长假的结束，冬去春来，3月份交易量及价格等均有所回升。

2.4 市区绿园区成交量居首，宽城增幅显著

2006年3月全市共销售29.3万平方米住宅，成交区域排序依次为绿园、南关、朝阳、二道和宽城。其中绿园区占总数的30%，1-2月共成交1402套，3月增至1103套，销售金额为13797万元。宽城区3月增幅，销售面积达到2.3万平方米，比1-2月月均销量增加287.5%。

2.5 中小户型占据主流

由上图可以看到，2006年3月的住宅销售以小户型为主，80平方米以下的住宅共销售了1580套，占总数的49%，80-100平方米的户型销售量占21%，而高于150平米的大户型288套，不足总数的10%。经济实用的中小户型明显更受购房者的青睐，交易市场活跃。

二、各区域典型住宅项目分析

1．经开片区

长春经济技术开发区座落在城市东部，东接亚洲的人工森林公园——净月潭森林公园，西临伊通河，具有良好的城市功能。全区具有良好的区位、人才、资源等优势，在基础设施建设不断完善的同时，房地产市场开发也蓬勃发展。

中海•水岸春城 本月均价为2970元/平方米。3月该楼盘主销户型是120平方米、140平方米、150平方米三房两厅两卫等大户型。在销售方面，中海业主会员推荐购房可享受积分的优惠，于年终兑奖。

中海•水岸春城位于卫星路与临河街交汇处南800米，紧临伊通河，东邻临河街，北邻丙十路。项目绿化率为56%，近2万平方米的中庭绿地，楼间距满足1.97倍的日照系数，容积率1，限度地满足各个楼层的采光需求。本项目以自然生态、水景、绿河为主的核心景观吸引着消费者的瞩目，开盘以来一直热销，验证着中海地产在长春地产行业的领军者地位。随着4月气候的不断回暖，该项目销售热度将不断升温。

2．南湖片区

南湖片区地处长春城市中心区域，作为都市核心的中央生活区，一方面拥有丰富的商业资源，各项基础设施完备，配套齐全，交通网络通达全市各处，另一方面生活着数量众多的原住人群和潜在消费人群，文化气息浓郁。集繁华与便利于一身的区域特点，令该区域的房地产市场一直备受期待，房价稳步提升。

富苑华城 本月均价为3900元/平方米。 该项目强调人文内涵，小区内共22栋楼，除双语幼儿园外，其他楼宇全都以宋词词牌命名。别墅全部为上下四层，带双车位车库，将销售对象定位为长春市成功人士。M型中高层一梯四户，共328户，面积范围72-300多平方米；D型为小高层，一梯2户，共160户，电梯，地下集中停车位，户数与车位的比为1：1，面积范围196-220平方米，拥有最充分的观景权。大户型的项目定位造就了该楼盘高起点的精品理念。

长影世纪村 本月均价为3900元/平方米。依托长春电影制片厂的影视文化氛围，该项目以影视文化为主题的广场和人文环境住宅相结合，打造着中国独有的超大型影视文化生态社区。3月该楼盘主销户型为160平方米、190平方米的全精装修高档成品房，并采用相应的促销活动，于植树节组织了亲情树活动，业主持亲情VIP卡购房可享受一定的优惠。

3．二道片区

二道片区位处长春东部，具有广阔的发展面积，区内有近百户国有老工业企业，由于历史原因，也拥有大量的棚户地块，占全市棚户区总面积的60％。长春龙嘉国际机场的通航，为该区域空港经济圈的区位优势开始显现，随着东部经济的飞速发展，该区域增值潜力不可限量。土地价位较低，拆迁成本低廉的现状，也为房地产业的发展提供了广阔的空间和有利条件。

万科•上东区 三月份楼盘均价为3837元/平方米，主推产品126-221平方米的大户型，在营销方式上，通过报广品牌主线与小众媒体推广曼哈顿特区的有机结合，形成品牌与产品互动。该项目中间为园区的主要景观带，以点式高层为主线，把园区的商业和公建布置其中，结合造型活泼、新颖、别致的公建配以景观设计，使景观和建筑浑然一体，广场、网球场、篮球场、游泳馆、运动中心等配套设施一应俱全。

亚泰•东城世家 项目三月份均价为2512元/平方米，主推130-160平方米（三室二厅、四室二厅）的大户型，开发商通过在主流纸质媒体进行品牌推广及硬性广告，应用房天下这一新兴媒介网络资源等方式展开营销攻势。该项目景观以法兰西风情为特色，以中西合璧的内庭式园林景观为主线，在园区中间由南至北建有一条360米长的水道，周边点缀着风格各异的主题公园。

东方之珠 项目地处二道东环城路东，岭东路北，沿河街西，吉林大路南，包括小高层、多层和别墅项目。三月份该楼盘均价为2100元/平方米，主推产品90平方米两房两厅，以VIP卡会员购房享受5000元优惠的营销方式刺激楼盘的销售。

4．铁北片区

铁北片区是长春的老工业区，处于市域腹地，土地资源丰富。近年来，由于基础设施落后等原因，铁北地区经济发展明显较慢，相对于铁南地区的经济快速发展显得有所滞后。随着长春市“改造大铁北、建设北部新城”战略目标的适时提出，该区域在生态环境治理，产业改造与发展，以及基础设施建设等方面都将有大的动作，众多房地产开发商也纷纷抢滩登陆，力图开发质优价廉的楼盘。

目前该区房地产市场以中低档楼盘的经济适用房为主体，平均价格不超过1600元/平方米，比较受欢迎的户型为70平方米~100平方米的两室两厅住宅，另外，均价在2200元/平方米的中高档楼盘也有一小部分。一些高档楼盘集中在长春站前商圈，均价达到3000元/平方米以上。随着市内地产开发不断向北部“扩张”，未来该区房地产市场竞争还将更加激烈，房价势必继续上扬。

四季风采 项目3月均价为1860元/平方米，是豪邦地产于该区域继新月花园、四季台北之后的又一项目，主力户型为82平方米两室两厅。该项目在3月的销售过程中，并未采用广告的支撑及活动配合，产品为自然去化形式进行销售，加之主推户型为部分厢房小户型及剩余的大户型产品，而且房源剩余不多，可选择性小，所以总体销售均价保持在1860元/㎡，没有向上涨幅。现四季风采一期销售已进入尾盘，剩余房源仅为总量的5%，因此无需再作推广活动，顺利进入尾盘销售期，预计5-6月份可以售罄。

5．南关北片区

该区域为长春市市中心，拥有商业金街重庆路的核心商圈，周边的商业、办公、娱乐等一切社会公建配套设施便利齐全，属于城市商业“”的地段。随着市区政府2005年度重点打造重庆路商圈，向中心城区商业步行街的建设方向不断努力，其区位的商业软环境与形象品质还将进一步提升。

亚泰•鼎盛国际，北临重庆路，南靠重庆胡同，西接人民大街，东近清明街，与香格里拉大酒店、卓展时代广场成三足鼎立之势，地段非常黄金。楼盘1-6层为亚泰富苑购物中心，现已开业经营，销售高标准品牌商品。7层为大型会所，可以提供完善的商务服务、休闲服务、娱乐服务。8-28层商住用房，面积由 42.03 平米的小面积单套公寓到 169.51平米的大面积豪宅不等，总共套数为398套，其中42-59平米的小面积单室或双室户型约占 214套，107-118平米的中户型约占132套，139-169平米的大户型约占52套。本项目3月均价为5220元/平方米，主要在主流纸质媒体进行品牌推广及硬性广告，同时整合房天下新兴媒介的网络资源应用进行营销。

6．南关南片区

南关南片区是长春的南大门，是城市南部交通的重要门户，具有优越的地理位置与良好的经济基础。由于历史发展等原因，目前该地段房价较为低廉。2006年，政府将继续大力推进该区域城市改造与建设，采取棚户区改造享受经济适用房政策，对定销商品房享受行政事业性收费全免、税收全免、经营费减半的政策。同时，对对南三环路以北、自由大路以南区域的巷道和土路进行改造。随着市政建设的不断推进，该区域地产市场也将不断增值。

我的家园位于繁荣路与亚泰大街交汇处，朝阳区和南关区延伸带交界处，园区内水域面积达2万平方米，因势造景，打造庭院水景的典范。该项目包括4层私家花园别墅，沿湖而建；6层景观住宅以及11层高级电梯公寓。本月该项目均价为3200元/平方米，项目主推120-125平方米三室二厅户型，在长春日报等主流媒体上进行了品牌推广。

7．绿园片区

绿园片区位处长春城市西部，尽管相对南关北片区等处房地产经济发展较为滞后，但凭借其良好的生态优势，该区域发展潜力巨大。从区域投资情况看，长春市资本正逐步向西部地区转移；从潜在竞争力比较看，绿园区一汽及新建的汽车产业开发园区，居住人口容量大，潜在巨大的购买力。同时，区域内生态环境好、交通便捷、基础设施好。此外，根据绿园区今年棚户区改造政策及规划，绿园区将把发展西部生态区建设作为重中之重，并给予更大的政策支持，预计2006年绿园区的房地产开发投资将迎来理性增长期。

绿地•长春上海城 南靠长春经济发展支柱企业一汽集团，北接皓月大路，西临筹建中的长春西站，占地324公顷，规划建筑总面积约240万平方米，总投资约45亿元，力争在5-7年中建成一个融居住、商贸、文教、卫生、生态、休闲等多功能为一体的综合性社会服务园区，是长春西部独一的绿色超级大盘。项目设计为多层与小高层相结合的建筑群，以二房、三房为主力房型，立面风格既有取自上海老建筑元素的“上海城”，又有适应东北地域气候特征的中北欧风情造型。

3月该项目销售均价为2670元/平方米，主推从88平方米至200平方米的各类户型。在项目销售方面，依然以绿地传统的老业主口碑相传方式，给业主发VIP卡，可转赠给亲朋好友,持卡置业时可以享受到1000~12000元的优惠。业主的认同更坚定了长春上海城走品质化路线的决心。

8．高新区

长春高新技术产业开发区位于长春市西南部，依托良好的区位、科技和人才优势以及良好的文化和创新氛围，该区域吸引了各国丰厚的投资，集中了近千家高新技术企业。而位于城市上风口的高新区，凭借其闹中取静的宜居环境，一批批现代化小区已拔地而起。该区域聚集着优质的高档住宅，蕴含着巨大的开发潜力。

天安•城雄踞长春西南未来富源地，，借鉴法国凡尔塞园林的布局特点，以意大利为米兰和美国纽约潮流风尚为榜样，针对成功人士等目标客群度身定制成品豪宅。3月天安•城普通住宅销售均价为3700元/平方米，联排别墅5600元/平方米，叠拼别墅4400元/平方米。本月主推户型包括小高层的4室2厅185平方米，叠拼别墅5室3厅230平方米和250平方米，联排别墅5室3厅298平方米。强调高质量大空间的居住舒适度，构成了天安•城豪宅的缔造因素。

三月典型指数项目基本情况表

 数据来源：长春房天下

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