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实况：第五届2006中国房地产学院派论坛在清华举办

直播】</b>第五届2006中国房地产学院派论坛在清华举办
第五届2006中国房地产学院派论坛在清华举办

2006年4月29日，由搜房、清华联手打造2006中国房地产学院派论坛 校友办和搜房、清华联手打造2006中国房地产学院派论 坛联合主办的“2006中国房地产学院派论坛”在清华大学拉开帷幕。据悉，中国房地产学院派论坛此前已成 功举办四届。随着中国房地产业的发展，“中国房地产学院派”的队伍不断壮大，王石、孟晓苏、冯仑、任志强、潘 石屹、俞孔坚、刘洪玉等一批具有超前意识和创新精神的房地产行业顶尖人物的出现意味着中国房地产业管理水平和知识含量的 提高。“中国房地产学院派论坛”也逐渐成为业界极具品牌影响力的思维盛宴。

▲ 搜房网为本次活动作现场直播，以下为现场图文实况报道：

【主持人 肖勇】各位嘉宾，各位朋友，上午好。非常感谢各位莅临今天的中国房地产学院派论坛。同时，我也向各位在座的清 华校友表示祝贺，祝贺清华大学的95周年校庆。能在清华举办这次学院派论坛也是非常高兴。2006年中国房地产学院派第五届论 坛现在开始。下面有请我们经管学院的院长杨斌博士为我们致词。

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清华大学经济管理学院院长 杨斌

杨斌】今天的论坛叫房地产学院论坛，今天请到很多房地产业界非常知名的人士，而且刚才听莫总刚才说到这个入口的门槛是严 格的，希望对房地产有所研究，有所早已造诣有一个放了看法。大学是一个非常好的平台供大家进行思想的碰撞，今天我们请到 会的教授专门做一个主题发言，他从经济学家的角度也想探讨一些房地产的问题。

【杨斌】实际上对于办论坛的人来说，什么人发言很重要，你看这里摆的很多的桌盘个，但另一方面很重要的也是参与者，能 不能对论坛提出一个很好的问题来。有一句话是】“说是常人的权利，而听是智者的特权。听是一件很重要的事情，不同 的人，分为建筑派、管理派、学术派、营销派各种派，希望这些派之间有一个PK，我希望不是人的PK，是人的思想和观念的交锋 ，而这当中的交锋的辨识有赖于诸位听众去思考，包括去质询。

 【杨斌】清华经管学院如果说和房地产业界的关系的话，我想举一个数字，大家现在得都非常热的高层管理人的招生中间，在 第一年和第二年中间中招生统计，来自房地产界的学员的比例，很多人要么自己开办拥有一个房地产公司，或者是提供了高管人 员。占了多少？第一年非常惊讶地占了三分之一，到现在也基本上是在三分之一、四分之一，五分之一这个样子。

【杨斌】和其他行业相比的话，房地产从业人员在8MBA中占的比例非常高，我想大家也许觉得其中有什么逻辑，为什么中国这 么多财富拥有者最后投入到这个行业，这个行业这些年的发展中间，为什么急剧地不管是社会的关注，也是财富的关注和投入。 我希望今天的探讨中间，各位精英能够尽抒高见。

【杨斌】再一次谢谢莫校友，也谢谢大家的光临，谢谢大家！

【肖勇】下面有请搜房控股有限公司董事长兼CEO莫先生进行发言。

 

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搜房控股有限公司董事长兼CEO 莫天全

【莫天全】我站在这里有点儿不安，我是经管学院的学生，20年进入分管学院。房地产管理学院派论坛是第五届了，说一下它的缘 由吧。五年以前，当时的房地产跟现在也是也是非常地热火，或者说发展到了一个阶段，那时候我们琢磨着怎么样让房地产更健 康或者更有序地发展，在这方面进行探索。

【莫天全】最早我们想从学术界入口，能为房地产注入一些新的思想，因为大家都知道，中国的房地产的发展在早期相当地一 批是不正常的发展，是靠关系，或者是靠手段拿地，所以导致了早期的房地产界得领头人物，或者是当初一些做得利润非常高的 企业，这些人让大家都觉得水平和素质有待提高，在那个背景下，我们发起了学院派论坛的事件。

【莫天全】最早是以清华大学和北京大学两个学校的毕业生为主，在学校、在产业界或者在政府部门的毕业生在业内影响着这 些人，为论坛的主要嘉宾做这个论坛，影响很广，从北京大学然后到清华大学，而且在北京不同的地方轮流举办这样的会议，影 响很广，当时就想怎么样把这个影响力扩张出去，所以第二届的时候就把来自清华和北大的两个学生的门槛放大，所有具有正规 的学院的毕业的本科以上的学员和房地产业界的嘉宾都可以，这是学院派发展的历程。

【莫天全】我们的管理学院作为中国最好，也是最有名、最系统的管理学院，支持了我一次的论坛，很感谢校友办的黄主任在 这方面给了我们很大的支持。

【莫天全】作为搜房，能够得到管理学院的支持，这是我们非常感谢的。搜房有两个创始人，一个是李商，他是81级的经干学 院的学生，一个是我，我们两个人都是清华管理学院的学生，创办了中国、全世界最大的房地产门户，所以我们希望我们清华多 少搜房更多的支持，也希望搜房更加地伟大。谢谢。

【主持人】我们今天的谈是一个立体的分会，会通过搜房的60多个网站传达到40多各城市，有成千上万的人可以关注到我们的 论坛。

【主持人】2006中国经济持续稳健发展，下面我们有请清华大学中国与世界经济研究中心主任李道奎教授为论坛做主题发言。 李教授任香港经济大学香港研究中心的副主任，于1985年毕业于清华大学经万学院，是美国哈佛大学经济学的博士，中国研究中 心研究员，有请李道奎教授。

 

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清华大学中国与世界经济研究中心主任 李道奎

【李道奎】尊敬的莫总经理，尊敬的院长，尊敬的杨并书记，今天是一个喜庆的日子，今天经管学院配合搜房网举办这样一个论坛 ，有非常深远的意义。尤其是今天房地产界的各路精英也来到了这里，今天请我发言，我有点儿忐忑不安，因为在房地产上面我 算不上内行，因为包括我自己在内都是研究经济学的整体的基本的规律，对于各个产业的研究，往往不够深入。

【李道奎】最近由于房地产这个行业在中国如此重要，发展如此迅猛，所以任何一个对中国经济感兴趣的，做过研究的人都不 可能忽略对房地产方面的研究。我自己最近也在清华大学中国与世界经济研究中心创办的中国影视界观察当中写过一篇文章，写 了有关中国的房地产政策问题，这个杂志已经出了第二期，如果大家有兴趣可以跟我们联系。

【李道奎】我非常简单地从经济学的角度谈一下对房地产这个行业采取什么样的经济政策，有三个观点：

【李道奎】第一，房地产这个行业最根本的特点是什么，也就是房地产作为根本的资产特点是什么；第二是中国的特殊情况； 第三谈一下从第一点和第二点引出来的政府应该做的一些事情，政府的政策应该如何做。我这个讨论是关于中国经济中长期的问 题，我不想卷入关于当前房地产行业是否出现泡沫，是否过热的问题。

【李道奎】第一，房地产业的特殊性。我总结，房地产这个行业，如果你把它抽到一个比较高的高度看的话，有两个特殊性， 第一个特殊性是双重性，即房地产作为资产是有双重性，它跟一般的其他的资产完全不一样。首先它本身是一个消费产品，或者 系是一个生产的投入，土地或者房子，作为企业是投资品，同时它又是一个资产，它本身可以在一定的情况下保值和增值，这是 它的双重性。它跟一般的股权、证券、银行的储蓄不一样，金融资产本身是没有使用价值的。它和汽车也不一样，汽车本身贬值 非常厉害，风险也非常大，但它的保值性和增值性和房地产是不可相比的。

【李道奎】第二个特性是房地产的行业同作为产品的证券相比，它的产品的提供是有一定的刚性的，怎么讲？原则上讲，咱们 以清华大学东门这块地例，这块地我们给了清华科技园，已经开发了，如果清华科技园的需求非常大，很多人要来创业，原则上 来讲，短期内房地产的供给量是不能提高的，如果需求量非常大的话，十年以后，八年以后他可以把这个楼给炸了，重新起更高 的楼，甚至往地下挖，但短期内供给是刚性的。所以房地产的回报我们定义为一种租，基本上是刚性供给的产品的回报，而不是 一个弹性供给的产品的回报。

【由李道奎】于以上的两个特点，我们可以看到的是，房地产里面有一个重要的特性，就是在任何市场经济里面，房地产业的 波动性是超过整个经济的波动性，甚至于超过证券市场的波动性。为什么这么讲？当经济热的时候，由于房产短期内不可能很快 地增加供给量，它不像证券，不像其他的产品，所以价格下不，如果房地产业跟证券市场相比，当很多的企业发现在证券市场、 股票市场上融资，融资成本很低的，就不去银行借钱了，搞融资了，所以供给就上去了。当证券价格很低的时候，行情不好，这 时候很多的企业不会上市。比如美国在93年、94年的情况，和中国目前的情况，当时政府也有管制，行情不好，就没有企业愿意 来上市，上市划不来，这就产生了一个供给的相对的紧缩。但房地产业的供给是非常慢，波动性远远超过经济的波动性。

【李道奎】基于这个原因，我说几乎在全世界过去20多年，几乎所有的经济的衰退，经济的泡沫都跟房地产业紧密相关，我指 的是国际经验，经济的过热是房地产带起的，经济衰退，房地产也是一个受害者，一个重灾区。这是房地产业的基本特点。

【李道奎】由于这个基本特点，由于房地产业增值保值相对而言比较容易，折旧比较慢，所以房地产有另一个特点，房地产业 和银行业是关系密切的，很多的国家包括中国是不允许把债券作为银行业的资产来处理的，但几乎所有的国家都允许把房产作为 一个银行的资产来进入会计系统，这也是房地产业的另一个特点。但事实上这有一定的误导性，因为房地产业本身的波动往往超 过证券业，这是另外一个话题了。

【李道奎】这是整个房地产业的基本分析。中国有什么特色？如果我们看一下中国居民财富分配的话，最近我看了2002年的一 个城市统计，中国的城市居民的平均财富包括不动产包括耐用消费品是228000块钱，几乎是230000块钱，那个时候如果把单位分 给居民的房子也作为资产的话，比重是48％，剩下的35％是金融资产，这是我们城市居民的金融资产，金融资产里面70％是放在 银行里面作为储蓄，定期或者是短期的储蓄体现出来的。

【李道奎】这个数字如果简单地跟发达国家相比，尤其跟美国相比是惊人的相似，但这个惊人的相似后面隐含了巨大的不同， 这一点也是巧合。美国最新的情况是一个标准的家庭资产里面50％左右是房地产，剩下的35％是金融资产，但这个背后，我觉得 数字相同的背后隐含了巨大的不同。

【李道奎】如果我们再问一下美国经济里面的金融资产35％去了哪里？其中只有13％存在银行，剩下的占总资产的35％的金融 资产大部分是作为个人的退休账户，作为个人的长期投资于各种各样的证券市场的，这个地方隐含了巨大的不同，虽然中国和美 国的家庭都是35恩％的总财富存在金融资产里面，我个人的推全，中国的经济很美国是有很大的不同，将走向日本的情况。日本 在高峰时期一个家庭的资产85％在房地产。

【李道奎】为什么中国的情况跟美国即将马上不一样呢？因为中国整个证券业，乃至整个金融行业的发达程度远远落后于美国 ，所以目前为止对金融系统的信心我们是远远低于一个普通的美国投资者。但与此相反，中国银行的资产量非常大，那会是什么 情况？

【李道奎】所以说中国的情况不是本态，中国居民35％放在金融资产不定会调整，一定会像台湾的模式的发展，一定会逐步逐 步地把金融资产相当一部分转移到房地产来。所以今后的房地产的发展，我个人的推算它是一个财富转移、资产组合转移的情况 ，不光是个人对居住房屋的增加，是居民财富投资形式的转变，这样的话，未来时期，中国房地产业的整个需求还是非常大的。

【李道奎】第三个观点，既然房地产有这样的特点，波动性很大，中国未来对房地产的需求会很大，那么中国政府作为发展战 略的话应怎么样考虑这个问题？我个人认为，中国的发展战略在房地产问题上要特别特别地谨慎，要特别特别地避免类似的国家 ，比如东亚四小龙，包括台湾地区他们在经济起飞过程中所犯的很多错误。

【李道奎】具体说来，我认为给定中国的老百姓会转移一部分的资产到房地产当中来，很容易造成房地产的泡沫，泡沫是什么 ？一定房地产的价格远远超过了未来一段时间房租所隐含的那个价格的话就是泡沫了，在一个有效的金融市场里面，资产的价格 跟未来的分红，房地产的房租有一个直接贴现的关系，如果一旦超过这个就是泡沫了，泡沫产生之后，对整个宏观经济的影响不 用说，对于房地产的开发商实际上也是一个悲剧，因为中国的房地产开发商估计还没有这个意识，事实上房地产的开发商在这个 行业里的风险是很大的，主要体现在房地产的泡沫破灭之后，这时候很多方面的开发商熬不住，挺不住了，就出现了大的开发商 把小的开发商兼并，所以国外有一个说法，就是房地产业真正比的不是起飞时期，不是比在泡沫时期，而是比在经济出现了衰退 的时候，当泡沫破灭了之后，有谁有本事坚持住。我不知道我们的开发商对这个问题有没有非常仔细的考虑，从这个意义上讲， 我认为对大部分的开发商而言，恐怕房地产泡沫出现，乃至于泡沫的破灭都是不好的。

【李道奎】那么该怎么办？我这里提出两个政府的政策，第一条是要把房地产作为一种投资渠道，投资工具的这个作用逐步地 减少，哪怕把投资这个作用转移给证券市场都无所谓。因为证券市场泡沫的破裂，或者泡沫的起来是比较快的，而且对整个经济 的影响是比较小的。以我个人的发展来讲，我经常讲一句有争议的话，证券市场跟经济没关系，即使是不发展也没关系，这比较 极端。但房地产不是这样讲，房地产泡沫破灭了以后，对整个经济体系还是消费者影响都非常大，不管是经济问题还是政治问题 。所以尽量要从房地产行业挤到其他行业里面，包括证券业，甚至于包括搞一些福利摇奖等投机性的方式。

【李道奎】其次，对长期投资者和短期投资者要有一个区分对待。对长期投资者可以不作任何的限制，对于短期投资者是两年 之内或者三年之内倒手收取一定的交易费，我想这个从法理来讲，经济学的原理上来讲也是完全可以的，这是第一个政策。我觉 得可以考虑，这在其他的国家也做过。

【李道奎】第二个政策是房地产税的问题，资产税的问题，也就是说对于楼的市场价值每年收取一定的税收，这个税收的税率 可以很低，哪怕是万分之一都可以，万分一零点五都可以，但一定要收。收的好处是两个，第一这个费是服务费用，房地产的价 格取决于政府的政策如何，比如垃圾是否清洗得干净等等，这些都跟房产税直接相关，当然如果交给政府来用是一个比较透明的 方式。另外，也能够减少那买了房子以后，既不出租也不住的空置房的现象，用房产税的方式是可以是一种比较公平的方式。这 两条可以值得政府考虑。

【李道奎】我觉得房地产行业对于中国这样的金融市场不发达，金融行业不发达的经济而言，它的作用特别重要，政府尤其要 小心，一定要吸取东亚四小龙这些国家的经验和教训，在这个问题上，我觉得我们的政府一定要保持清醒的头脑。我这里谈的是 长期的政策，事实上我希望各位的开发商不要误解。我认为这样的政府对政府、对老百姓、对房地产商长远都是有意义的。谢谢大家。

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