刘洪玉：2006中国房地产上市公司研究理论方法和体系

中国房地产TOP10研究组联席组长、清华大学房地产研究所所长刘洪玉

各位嘉宾，早上好，非常高兴这一次的中国房地产TOP10研究组的研究成果又在这里发布。我们对上市公司研究十强的方法体系向各位汇报一下。我大概讲四个方面的内容，很简单。第一个是我们评价的基本原则，然后是研究的对象、数据的来源，还有指标体系和研究的方法。像刚才莫总也说了，我们始终是坚持着客观、公正、准确、全面的基本原则，排除主观因素的影响，用客观的数据作为我们惟一的依据，这是我们中国房地产TOP10研究组成立以来一直遵循的一个基本原则。

我们的研究对象是两个部分，一个是我们在国内沪深两市符合证监会《上市公司行业之类指引》划分的房地产类上市公司，然后在深圳和上海上市的房地产上市公司。还有一类是中国大陆在香港上市的房地产公司，在香港上市的房地产公司以前并没有正式的列入到排名的体系当中来，因为现在国内在香港上市的公司越来越多了，所以这一次我们也把在香港上市的房地产公司作为一个很研究的研究的对象。

我们这个数据的来源有这么几方面，包括两类数据，一类是这些公司在2003年到2005年的年报上的财务数据，再有就是三个交易所对2003到2005年的股市交易的一些行情的数据。应该说这些数据我们做上市公司的研究，比做百强企业的研究有更多的便利条件，因为这些数据都是公开的，我们也是用这些公开的数据来做研究和评价。

这次我们评价的结果，或者说我们评价的指标体系有三个方面，一个是综合实力，再有一个是财富创造的能力，还有一个是我们这次增加的地产绩优股，包括这三个方面的综合指标。

对于综合实力，我们是用了这样的一些评价的指标体系，实际上这个指标体系没有变化，从我们一开始做上市公司的综合实力TOP10研究的时候就选择了这样的一个方法，主要看这4个指标，总市值、总资产、利润总额和主营业务收入，通过这4个方面的指标，分别赋予不同的权重来计算公司的排名，这是一个比较简单的方法。这个方法实际上像福布斯五百也是运用了类似的方法的。

对于财富创造能力，刚才莫总也提到，财富创造能力实际上是衡量一个企业为股东创造价值的一个很重要的指标，我们还是沿用了以前我们做相关研究的时候的方法，主要是通过企业的经营绩效的数据，来计算经济增加值的估算，也就是说，我们在具体的指标体系里面就可以看得出来，从税后净的经营利润去扣除资本成本而算出来的EVA。我们通过这个来看上市公司为股东创造价值的能力。

因为我们以前也非常地关注，也试图通过上市公司的一些指标来分析房地产行业的利润水平是一个什么样的水平，他为股东创造价值的情况，和其他行业相关的关系，或者是相对水平的状况，实际上财富创造能力是一个很重要的方面。今年我们新增加的一个内容是地产绩优股TOP10，主要从三个大的方面，一个是上市公司的经营特征、资本市场特征还有财务特征这三个方面来构建评价的指标体系。大家可以看到，像经营类的特征的指标包括了经营的规模、领导性（主要是市场份额）、持久性以及跨区域的特性，这是属于经营性的一些指标。对于领导性，我们用的是市场份额，现在我们也在研究企业市场份额有可能会多大，那么这种发展的趋势是一个什么样子的，房地产开发公司的市场份额应该是多大才比较合适，是不是越大越好，我们也在讨论一些具体的问题。但是对于经营特征的指标，我们是有这么四个具体的方面。基本市场的特征指标也有之个方面，一个是市值的规模，还有一个是估价的的水平，还有成交的活跃程度和风险特性。还包括红利的稳定性，盈利的和好性和持久性，还有一个是财务的稳健性。

也就是说，绩优股我们可以简单地这么理解，一个是它的规模，在市场上的这种大概的规模状况，还有一个是它的盈利的能力，还有一个是它抗风险的能力等这么几个大的方面。

在进行地产绩优股TOP10评价的时候，在进行量化计算的时候，我们用了一个因子分析的方法，这个方法实际上是用一些数据模型来乱出一些综合的评论的结果，然后根据这样结果，对各个企业分值的大小最后进行排队。

最后再为大家简单地介绍一下上市公司的报告里面的一些指标，这些指标我们自己在研究的过程当中用了一个什么样的含义。像总资产、主营业务收入、利润总额，今年我们是按照国家的企业排级制度上对它的定义。资产份额是房地产上市公司2005年在境内的，在中国大陆的房地产开发经营业务收入占全国同期商品房的销售额的比重，我们把它叫做市场份额。经营的历史是公司成立到现在它所经营房地产业务的时间、年数。进入的城市的个数也是从中国的报告显示出他在中国大陆的境内，已经在多少各城市开展了房地产的业务，这个是经营城市的个数。再一个是总市值，这也是根据2005年12月31日公司股票市场价格计算的上市公司发行股票的价值的总和，也就是说去年年底的一个市值。

市盈率也是去年年底股票的每股市值，除上2005年公司每股的收益而计算市盈率。还有一个是个股成交量占总成交量的比重，还有一个是β值，这个β值就是股票收益率和市场整体的收益水平的相关的程度。还有一个是波动值，这个波动值就是公司和市场的组合，即一个独立的公司和市场组合的相关的系数。还有就是现金红利收益率，还有现金红利支付率，还有现金红利标准差，还有ROE，我们叫净资产收益率。EVA刚才也说过了，就是经济增加值，它等于税后经营的净利润减去资产的成再一个是净利润的增长率，选用了2003到2005年净利润的平均增长的速度。还有一个指标是EPS，就是每股盈利的增长率，这个也是从2003年到2005年算的平均的增长率。流动的比率是按照一般的概念来做的。

总的来说，我们觉得我们这个评价工作随着我们的数据越来越完善，然后我们的上市公司的数量和规模越来越向我们提供了月越来越好研究和评价的条件，我们也希望我们在这样的一个好的条件下不断地去努力把这个工作做好，把TOP10上市公司十强，包括其他的一些研究的成果变成我们这个行业共同的财富，让大家都去关心的一个很重要的事情。实际上房地产行业需要大家比较冷静地、理性地去研究问题、去思考问题，这样的话，对于促进我们这个行业，对于我们这个市场的发展都是非常有帮助的。我就说这么多，谢谢大家！

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