王凯红：对两次宏观调控的几点看法

2006年5月27日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究、中国指数研究院联合主办的一场以“2006中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产政策趋势”为主题的论坛在国务院新闻办公室举行。为此次活动作现场直播，敬请关注。

中华企业股份有限公司代表王凯红

各位专家领导，我是代表我们董事长先生来发表演讲的。我是中华企业公司的企业规划部经理，今天很高兴在这里谈一些个人的看法。因为今天在座有很多的媒体，所以很高兴在这里发表自己的一些观点和看法。我想谈三点。首先，房地产开发企业面对两次的宏观调控，我国作为开发企业要注意一些什么问题。首先，我感觉到作为开发企业，一定要有大局的眼光来看待整个宏观调控。为什么？因为我们知道每一次调控基本上都是由于价格的波动，因为价格在市场上引起的敏感性是最大的。我们都知道，上海最近的价格波动相对全国的其他地方，比如沿海、深圳、北京这一块上涨过快以后，上海相比较而言，波动还不是很大。只是在一季度以后，由于上海内部一些波动性的需求拉动，引起了其价格的上升，大约是20％到30％的波动，但最近有下来了。上海整个价格在第一次宏观调控七部委的意见以后，价格下滑得比较明显，这一次的调控是有很大作用的。

我们觉得对北京的影响比较大。上海在2005年以前的上涨幅度比较快，上涨幅度也比较凶，如果这样的房地产一味地涨下去的话，一定会拉动整个长三角，整个长三角带动起来以后，会导致整个房地产价格的上涨。所以作为开发企业来讲，房地产价格在上涨的时候要保持一个清醒的头脑，为什么？我们已经看出来了，当时在上海房地产把这个空间拉出来，这一次即使说深圳、北京还是不涨的行情，所以我们作为上海老的房地产开发企业，不能随着这个上涨再涨价，会对经营者产生一些误导。

在2003年的时候，上海的房地产已经很明显地启动的时候，上海的房地产企业还没有看到这一点，就是外资的，包括内地的一些强有力的一些企业大量地涌进上海。而到了2005年的时候，上海的房地产涨到非常高的时候，我们的一些企业，包括我们公司内部也有这些认识，认为整个房地产价格可以很快地发展下去，当时必须有一些盲动性，但是我们冷静地分析以后，我们还是按照原来的战略部署在进行。所以上海的房价根据这两次国家的调控，我们的公司还是略微地调整了一下我们的经营战略，没有被房价的过快增长所过于地乐观，这是我感觉到作为房地产开发企业对整个房价的走势一定要站在一个大的观点去看。

第二点我想谈的是，我们要注意房地产的需求问题。对于这个需求，可能是一种无可抗拒、不可阻挡的需求，对于这种需求，开发企业要冷静地考虑，冷静地对待。一方面我们知道房价需求是拉动房价的主要原因，现在整个需求是什么概念？就是我们的房地产的市场一旦完全开放了以后，全国、全世界的需求都集中在中国，全部集中在北京、上海等超大城市，这种需求应该说是非常大的，而且时间非常短，在这么短的时间里，大量地集中在某一个地方，某一个时段，这个需求必然会拉动整个价格。

而恰恰我们整个的消费水平，即国内大部分的消费者，或者说潜在的消费水平还是局限于原来的的水平，当然随着过国民经济的发展，人民的生活水平在提高，但是大大的购买力是远远落后的，这个需求我们可以从许多方面的历史可以看出来。我们以前比较多强调的是房价比，还有像上海出现了租金的回报率远远低于炒房的回报率。这些都告诉我们，应该认真地去对待这些消费的需求，整个的需求量到底是多少，对我们开发商调整自己的策略是非常重要的，包括产品的品质，包括产品的结构。

第三，作为开发商，还是要面对市场比较繁荣，发展过快的情形下，保持一种清醒的头脑，就是在任何时候我们所经营的产品具备两个特色，一个是商品性，一个是社会性。我们在经营整个过程当中，除了我们要追求一些企业必要的利润的同时，一定要注意住房是涉及到国计民生的一些大事，要充分地考虑它的商品房的社会属性。以上是我的观点，谢谢。

【主持人】咱们中华企业是上海的企业，是长三角的企业，为我们京城的媒体提供了很好近距离接触的机会。有请21世纪经济报道的记者。

【提问】我是21世纪经济报道的记者，有两个问题想请教一下。首先想了解一下中华企业在进行跨地域投资方面的一些计划。同时也想问一下这种跨地开发对于上市公司来说的业绩支持有多大，相关的表现是怎么样的。第二个问题是你刚才谈到需求的问题，前两天我和北京一个非委非常知名的开发商在进行国6条的采访的时候，他谈到对国6条的评价，说有点儿在限制这种需求，而且他的结论说，限制需求实际上对宏观经济和房地产未来的一个发展是非常危险的，我不知道你对此是怎么看的，谢谢。

【王凯红】到了1993年的时候，我们的股份制上市，在此之前，我们也尝试了一下上市，大家都知道2003年的新月房产就是我们发起的，当时是国企代入，87年的时候股份制刚启动的时候，中央到地方让国有企业转为股份制，肯定是非常大的。那时候我们就尝试了一下，和房地产的6家公司联合成立了股份公司，现在也遇到了一些麻烦。作为老企业，我们从93年上市到现在已经12年多一点的时间了，如果你有兴趣把我们十几年的财务报表细细地看一下的话，可以发现中华企业走的一条路和刚才前面的几个老大哥的企业相比有不同的地方，是一个比较稳健的发展过程，没有什么大起大落。我们可以比较自豪地讲，中华企业对股民的回报基本上每年是以分红为主的。如果你是法人股的话，或者是国有股的话，回报率是非常惊人的的，但是由于流通股个人买进的价格不一样，所以得到的回报就差一旦，所以说股改以后，这个问题就基本解决了。

中华企业每年都做到10％，甚至11％、12％以上，这个投资回报的走线是非常稳健的。刚才你提到中华企业对外投资，现在我们对外投资主要有这么三块，一块是重庆的，一块是成都的，成都后来我们有一些变化，还有一块苏州高新区有一块高品质的房子。94年的时候我们在浙江的宁波、绍兴的本地也开发了一些楼盘。今年年初，我随着我们老总走南闯北，看了一些外地的情况，最近要到镇江，还有沈阳、长沙等地方都要看一看，有这样的意向。

中华企业走到外地去，客观的条件是必然。主观条件是企业要发展，你必须要走出去，作为客观来讲，上海的地价和外地的地价价格波动的差迫使你要走出去。中华企业走出去也不是一下子像万科这样的经营模式。中华企业有一个基本的战略基点，我们始终牢固在上海，适当地辐射长三角，然后逐步地走向全国，是这样的一个概念。

关于第二个需求的问题，国6条对房地产的需求产生一些负面的影响，但我个人认为不是这样的。从七部委的大条意见出来，到这一次的国6条意见出来，讲了产品结构的问题，价格稳定的问题和控制需求的三个问题。关于需求，前面我已经讲到，我的观点是国家始终要抑制，甚至打击投资者的需求，而且对普通老百姓的需求，不但要扶持，还要在某种方面给他一些优惠。我们都知道，上海在这方面走得比较早，搞了2千万的配套房和经济适用房。

我还要讲的是在整个需求当中我们的一些投资需求，这方面可能有不同的观点，我看了很多的材料，对投资需求有这样的反映，但我个人认为，在现有的条件下，应该鼓励有钱的人去投资这块房地产。因为如果是用廉租、廉价的话，以后会产生很多负面的影响，但如果把这一块让给一些乐意或者支持这些房地产行业的有钱的人士去做，我想比国家一个人一肩挑要好得多，因为投资对房地产的价格稳定不是没有好处的。

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