国六条细则个税缺位 担心税负转移导致房价上升

备受市场瞩目的房地产交易个人所得税并没有进入5月29日公布的“国六条”细则。信义、中原、汉宇等多家中介公司的经纪人表示，对于投资者而言，相比于全额营业税，他们更关注个税的收取。

在投资收益仍然较大的房地产市场，个人所得税无疑是一柄悬空待降的利剑。以100万元交易额为例,如果卖方持有房产的时间不足5年，卖方将支付交易额5.55%的全额营业税，共计5.55万元。而如果卖方在买房时的购入价是不足50万元，除去交易费用成本，他将获利近50万元。一旦强制征收个人所得税，税率为收益部分的20%，卖方需要另外支付近10万元。

如果卖方另外还有一部分的贷款利息成本、装修成本，这些税负将使他的实际收益大幅降低。正因为个税的这种直接打击投资作用，市场人士称其可能成为此轮调控的重拳。

其实，个税征收的说法由来已久。从2004年开始，杭州、南京、北京等城市先后在存量房交易过程中试行个人所得税的征收，但均告失败。试行最长的时间不足8个月。

去年10月，国税总局再次发布《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》，要求存量房交易环节各种税收实行“一窗式”强制征收，税种包括契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加税、个人所得税、土地增值税、印花税等。但执行情况仍不理想。

“执行不下去的主要原因是税负转移。”戴德梁行某分析人士称，在卖方市场，卖方的个人所得税负担很容易转移至购房人身上，并最终导致房价直线上升。上海房地产专家印堃华曾经表示，在楼市较为敏感的时期，过重税收如果消化不当，反易引起房价上涨。

据上海某房地产企业老总向记者透露，在“国六条”的细则制定过程中，各部委讨论激烈，是否明确征收个人所得税很可能是争论的部分之一。

业内人士分析，此次个人所得税如果强制执行，会在至少三个方面体现灵活性：一是只选择在若干房价上涨幅度较大的城市执行；二是效仿全额营业税，界定征收个税的房产持有时间；三是计税方式可变通，或按增值部分征收20%作为个人所得税，或按全部转让收入的一定比例征收——如1%至5%之间等。

正因为个税出台涉及繁杂的操作流程，这一政策并没有在第一时间进入执行梯队。也有业内人士认为，个税的难产更由于涉及税务总局的垂直管理执行较难。

“地方税务部门受制于地方政府，而地方政府可能对房地产市场给予一定的保护，这也是国税总局的政策难以实施的原因之一。”上述戴德梁行分析人士称。

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