“15条细则”可能带来的四个后果

（图）金地上海地产宁波公司总经理范成东先生

在国务院办公厅转发的建设部等9部委宏观调控“15条细则”出台之时，宁波搜房网记者专访了金地集团宁波公司总经理范成东先生，在第一时间听取了作为宁波外来品牌发展商对该政策的理解看法，范总向本网表示： 　　

该“细则”的精髓是调整住宅产品结构、进一步打压投资、平抑房价。国家希望调控后，能进一步解决一些居住领域的社会不公现象，从而构建一个和谐社会，让“居者有其屋”。在另一个层面上是要更好地引导国内富余资金与外资的投资方向，尽量是能让这些资金转向其它渠道。

仔细分析15条细则，但心该政策会带来以下四个后果：

房地产开发区域会有所调整

在中央大量发展普通商品住房的政策指导下，城市化进程会加快，从而带动大量卫星城市的开发。为了减缓拆迁引起的被动型需求，城市中心区改造步伐会减缓；另外近郊住房主要是满足“改善型”需求，而政策中界定仅为30%；而“远郊”正是解决政策中所界定的所谓70%部分。现在国家把重点放在了解决“和谐”上，即解决大量中低层百姓安居问题，从而带来的远郊住宅开发，造就大量卫星城镇的发展。

造成新一轮的结构不合理

注意到该细则对于以90平米为界把供应结构以“三七”开来划分，担心这恐怕会造成新一轮的住宅结构不合理。

以宁波为例，目前可以说投资型购房就已经极少，基本都是自住型需求。在自住需求这块，基本就是所谓90平米以下首次置业和130平米以上的改善型需求，而上半年宁波房地产的现状也正是这“两头”的房源卖得最好。但这两者的比例应该是多少？是不是就是“三七”开？依照财富“二八”理论的原理，像宁波这样的城市，假使也按“三七”开来划分社会人群和财富的话，那么70%的人可能只有30%的财富，有占总量70%的住房需要；而另外30%的人具有70%的财富。先分析70%的群体，这里面底端的人可能还属于需要政府通过非市场手段解决住房，或者说只有住房需要而不是需求，假使这部分是３０％，则剩下占总量40%的人有实际购买力，这40%的人用不到30%的购买力来消化政策所规定70%的90平米以下的房子？这恐怕就会带来新一轮住房结构不平衡。　　

真正缺房的人有可能还是买不起或买不到

"细则"对于90平米以上的住房提高首付至30%等措施，实际上对有较大购买力的改善型需求来说影响不大，真正影响的反而是经济实力较弱的购房者，所以该政策也没有解决另一部分属于“买不起”房的人的住房需要，这应该通过增加收入或建立经济适用房或廉租房绿色通道来解决的。

未来“真实的房价”还是下不来

综合多方面因素，预计该政策执行的结果并不能抑制房价，还有可能反而拉动了房价的上涨。但因为中央政府的态度比较坚决，在近期内各地方政府的要务可能都是通过各种方式使统计意义上的房价稳定或出现下跌，尤其是近期社会反映比较大、受到点名的一些中心城市房价会有明显的变化。但因为上面分析的一些原因，会导致普遍真正意义上的房价还是下不来。

特别是对于90平方米以上的那部分房子，肯定会涨，因为有大量实实在在需要改善住房的需求存在，但由于供应的有限，供需出现不平衡。就目前宁波市场上来看，170平方米左右的大户型房子卖得相当不错，这就说明至少宁波改善型需求量很大。

［后记］：在谈到目前宏观调控要解决的根本问题时，范总认为实际上我们国家应该积极地推进住宅产业化的进程，这是大势所趋。使住宅产品标准化、系列化、增加科技含量、加快施工进度、降低成本，真正促进中低价房的供应。同时，政府可以通过行政手段开辟绿色通道，以经济适用房和廉租房的形式来解决大量底端的住房需求。

另外范总还就金地企业文化，宁波金地国际花园项目情况等接受了本网记者采访。

[人物简介]：范成东，大学科班出身，多年设计院工作经历之后继续深造，专业依然是建筑设计，从 97年加盟金地集团至今，从基层到金地集团技术管理部总经理、金地集团上海公司副总经理、金地·格林世界总经理、金地集团宁波公司总经理。

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