2006年4月北京典型住宅指数月报之一

——本月商品住宅供需两旺，典型住宅项目成交价上涨较快

1、北京典型住宅指数分析

1.1 典指综述

2006年4月，北京典型住宅指数为1136点，比上月增加53点，环比上涨4.90%。4月大部分典型住宅样本项目成交均价保持上扬的态势。其中银泰中心以38853元/平方米成交均价居典型住宅样本项目之首。本月成交均价前十位的典型项目中前六位都位于东部商务中心区。

图1：2006北京典型住宅样本项目成交均价前十位(元/平方米)

数据来源：中国房地产指数系统(CREIS)

典型住宅项目共售出6162套，销售面积68.21万平方米，实现销售额53.38亿元，与上月相比有较大增加，分别增长24.66%、22.06%、27.08%。销售套数前十位的典型住宅项目本月成交套数都大于200套，其中新龙城本月售出570套，居项目之首。销售金额前十位的典型住宅项目本月成交金额都大于1.5亿元，其中银泰中心以4.30亿元的销售总额居各项目之首。

图2：2006北京典型住宅样本项目销售套数前十位(套)

图3：2006北京典型住宅样本项目销售金额前十位(亿元)

1.2 市场综述：

1)本月上市情况

本月商品住宅(本章节的商品住宅只含盖普通住宅、高档公寓别墅。不含经济适用房。)供应不及去年同期水平

图4：2006年4月商品住宅各区县上市情况

图5：2006年4月商品住宅各区县上市情况同比

大户型上市量增加较多

在单套面积方面，单套面积主要集中在80(含)-140平方米之间，共有6920套，占62.42%；其中100(含)-120平方米段最多，占21.10%，其下分别为120(含)-140平方米，占20.88%；80(含)-100平方米，占20.44%。本月上市套数比上月有所增加，环比增加22.28%；100平米以下户型上市量增加较少，甚至出现减少情况，100平米以上中、大户型上市量比上月涨幅较大，超过30%，尤其是160平米以上大户型上市量比上月增幅达到70%左右。

图6：4月上市商品住宅的单套面积分布情况

图7：4月上市商品住宅的单套面积分布情况及环比值

2)本月交易情况

商品住宅整体成交量显著上升

2006年4月全市售出商品住宅14954套，环比增加8.82%，同比增加44.66%； 共售出179.12万平方米，实现销售总额141.09亿元。

城八区中，朝阳、丰台依然是主力市场，分别成交5918套、2911套，市场均表现平稳，成交量与上月持平，比去年同期略有增长；海淀区成交1234套，成交量不大，但比去年同期及上月均有所增长；石景山区本月成交391套，与去年同期相比成交减少，减少36.11%；城中心四区因其地理因素成交量较少，但本月表现较好，均比去年同期及上月增加，特别是东城区和宣武区，同比、环比都超过50%。

图8：4月城八区期房销售套数(套)及环比、同比情况

在近、远郊区县中，昌平、大兴交易活跃，分别成交1278套、801套，分列成交量前两位，而通州区成交量在减少，成交753套，位列第三，比去年同期减少33.25%。由前文所述商品住宅上市情况可知，昌平、大兴、通州3区县的成交量的变化主要是受其供应量的变化所致。

平谷、密云、门头沟等远郊区县成交量虽不大，受北京房地产市场不断外扩的影响，其市场也逐渐活跃起来。门头沟成交量同比增长23.75%，平谷、密云也突破了去年同期没有成交量的状况。

图9：4月近、远郊区县期房销售套数(套)及环比、同比情况

从环线分布情况看，四环外成交量较大，占到全市总成交量的70%，且从其同比、环比的情况看，四环外的成交量在逐渐上升。

图10：4月商品住宅销售套数(套)环线分布及其环比、同比情况

4月商品住宅不同单套面积销售量分布与供应情况分布基本吻合，成交量主要集中在80(含)-140平方米之间，各面积段成交量都稳步增在，环比值在0-20%之间。

图11：4月商品住宅销售套数(套)单套面积分布及其环比、同比情况

3) 全市商品住宅成交价格情况

4月份，商品住宅成交均价7877元/平方米，环比上涨1.60%，同比上涨12.71%；价格持续稳步增长。

本月各区县的成交均价均稳步增长，比上月及去年同期均有所增长；东城、西城的成交均价维持在万元以上，且价格不断攀升；海淀区本月成交均价比上月有所增长，并突破万元，达10442元/平方米。作为郊区县的房山、怀柔、平谷本月市场活跃，成交均价比上月增长均超过10%。

图12：4月全市及各区县商品住宅成交均价情况及其同比、环比值(元/平方米)

从全市各环线商品住宅成交均价分布图可以看出，四环以内商品住宅成交均价高于全市平均水平，三环以内成交均价突破万元。各环线段的成交均价稳步增长，比上月及去年同期均有所增长；特别是三环以内，成交均价比去年同期增长超过30%；四五环之间成交均价比去年同期增长也近20%。

图13：4月全市各环线商品住宅成交均价情况及其同比、环比值(元/平方米)

本月从单套面积的成交均价看，呈现中间低，两头高的局面，80(含)-100平方米成交均价最低，为6263元/平方米，然后成交均价向两边逐渐上升，200平方米(含)以上成交均价最高，超过万元，达10925元/平方米。80平方米以下的成交均价与去年同期相比增幅较大，60(含)-80平方米段同比增幅达31.14%，60平方米以下同比增幅达28.23%。其他单套面积段成交均价同比、环比均有小幅增长。

图14：4月全市商品住宅不同单套面积段的成交均价情况及其同比、环比值(元/平方米)

本月，从商品住宅成交均价的购买人群分布可以看出。外国人、港澳台等境外人士、机构在京购买的商品住宅成交均价遥遥领先于其他人群，且处于不断上涨的趋势，环比、同比都大于20%。从图中可以看出， 本市非城镇居民购买商品住宅的成交均价上涨较快，本月已接近城镇居民水平，同比增长52.43%，环比增长32.72%。

图15：4月商品住宅成交均价在购买人群中的分布及其同比、环比情况

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