2006年4月北京典型住宅指数月报之三
——万象新天、桃花岛等东部项目旺销，量价双升
1.4东部发展带
4月东部发展带区域典型住宅成交均价为7129元/平方米，环比上涨0.50%。本区域整体成交均价相对较稳定。本月成交均价较高的有第三使馆区板块典型项目，成交均价为14143元/平方米，且比上月增长16.03%。
表：4月东部发展带不同板块典型项目成交情况及变化
项目名称 销售均价(￥/m2) 环比值 销售套数 环比变化(套) 销售面积(m2) 环比变化(m2) 空港板块典型项目 4969 4.26% 65 -13 9688 -1611 望京东板块典型项目 7698 2.96% 56 -69 7222 -7816 望京北板块典型项目 4734 - 20 -73 2842 -8488 望京南板块典型项目 7610 -0.55% 46 2 5448 393 太阳宫板块典型项目 8893 6.64% 12 -18 1963 -2634 第三使馆区板块典型项目 14143 16.03% 3 0 200 -343 朝阳公园东延板块典型项目 9571 3.07% 100 -28 15870 -4971 东坝板块典型项目 6715 4.71% 136 3 17997 257 丽都商圈板块典型项目 12961 -2.89% 10 -21 2080 -4759 定福庄板块万象新天项目 6228 0.37% 125 -7 12619 -620 百子湾板块典型项目 8154 5.40% 222 23 19062 1591 东南四环板块典型项目 7716 -2.43% 23 2 3581 344 双桥板块典型项目 5588 5.24% 66 29 6048 1864 豆各庄板块典型项目 6172 -0.98% 50 6 5944 1130 通州中心板块典型项目 4306 8.44% 49 -88 4049 -9277 通州轻轨板块桃花岛项目 4388 3.37% 51 -19 6080 -1701 运河水系板块典型项目 4600 -4.92% 15 -6 2316 -475 东部发展带 7129 0.50% - - - -
4月本区域典型住宅项目成交1147套，比上月减少188套；其中销售套数最多的是百子湾板块典型项目，售出222套，比上月增加23套。4月本区域典型住宅项目实现销售额7.87亿元，环比减少14.08%；其中销售金额最高的是百子湾板块典型项目，实现销售金额超过1.5亿元。
4月本区域有七个普住、公寓项目入市，上市3106套，上市面积34.14万平方米。它们分别是望京东板块的望京国际商业中心，本月上市578套；望京北板块的上京新航线，本月上市712套；朝阳公园东延板块的润枫水尚苑，本月上市516套，东坝板块的北京奥林匹克花园，本月上市312套；豆各庄板块的北京奥林匹克花园，本月上市238套；通州轻轨板块的瑞都.公园世家，本月上市705套。
典型住宅样本项目分析：
万象新天——定福庄板块
万象街公寓，大城之中的格调小镇
万象街公寓，位于万象新天西南角，紧邻2.7万平米中央绿地、立体式景观峡谷、大型运动会所。区内设有3000平米街心广场，8600平米商业面积，其中3000平米为咖啡馆、酒吧、花店等静态商业，各种餐饮、购物等文化特色小店，散布于200米的风情步行街两侧。广场、钟楼、步行小街、风情小店……在国外常见的建筑语言，由美国HOK公司全程打造，共同营造出万象街的海外生活气质，带给你休闲、诗意的欧式小镇生活。
万象新天截止到4月30日已批准住宅2877套，其中签约1971套，签约率达到64.11%。万象目前供销两旺。近两月，万象新天每月售出住宅数量在120套以上。月成交价持续稳步增长。
表：万象新天项目基本销售情况
物业名称 批准销售总套数(套) 批准销售总面积(m2) 可售套数(套) 可售面积(m2) 已签约套数(套) 已签约(m2) 签约率(面积) 退房率 万象新天 2877 343615 906 123315.8 1971 220299.2 64.11% 1.56%
注：截止到2006年4月30日止
2006年1-4月间，万象新天售出的项目主要分布于60(含)-200平方米之间。从不同单套建面段的成交均价看，160(含)-200平方米段成交均价最高，成交均价在7500元左右，高出其它建面段均价近1000元/平方米，其持续稳步增长。其它建面段成交均价主要集中在5500-6500元/平方米之间，1-4月间各单套建面段成交均价都呈现稳步上涨的趋势。
2006年1-4月，万象新天的主要购买人群为外省个人以及本市城镇居民；其中外省个人所占的比例略大于本市城镇居民。
图：2006年1-4月万象新天项目不同单套建面段的成交均价情况(元/平方米)
图：2006年1-4月万象新天项目购买人群及其所占比例
桃花岛(绣江南II期)——通州轻轨板块
家居的概念在“桃花岛”融合了“住宅”与“庭院”的完美和谐，超越风遮雨的意义，使园林家居成为寄托心灵精神的归宿。小区内配套服务设施功能齐备，除了3000平米独立会所，还引进知名双语幼儿园，为孩子的成长奠定了坚实的一步。成熟的周边配套让居者生活无忧无虑：购物中心、超市、休闲中心、学校、餐馆、医院、邮局、银行等环绕四周，轻松享受惬意生活。首层赠送私家花园，层层有露台，处处能见景。社区管理由全国物业百强的北京悦豪物业公司进行全方位的服务，解除业主的后顾之忧。
户型面积以80-102平方米的两居和118-130平方米的三居为主，整体品质感高。
桃花岛截止到4月30日已批准住宅658套，其中签约490套，签约率达到69.70%。桃花岛项目因其高性价比受到消费者的青睐，每月项目一上市就在很短时间内被消化掉，月销售套数维持在50套以上。
表：桃花岛项目基本销售情况
物业名称 批准销售总套数(套) 批准销售总面积(m2) 可售套数(套) 可售面积(m2) 已签约套数(套) 已签约(m2) 签约率(面积) 退房率 桃花岛 658 67663 168 20500 490 47163 69.70% 0.91%
注：截止到2006年4月30日止
2006年1-4月桃花岛售出项目分布在60(含)-160平方米之间；其中以60(含)-140平方米为主，各建面段的成交均价都稳步上扬，其中80(含)-100平方米段成交均价上涨最快，从1月份的3900元/平方米涨到了4月份的4700元/平方米，月均涨幅达到5%。140(含)-160平方米段成交量较小，但其价格较高，4月份的成交均价近5000元/平方米。
图：2006年1-4月桃花岛项目不同单套建面段的成交均价情况(元/平方米)
2006年1-4月，桃花岛项目购买人群为外省个人、本市城镇居民及少量军人。其中以外省个人为主，4月售出的50套中，外省个人占52%。
图：2006年1-4月桃花岛项目购买人群及其所占比例
1.5亚奥中心区
4月亚奥中心区区域典型住宅成交均价为8044元/平方米，环比上涨13.32%。其中清河北岸板块的典型项目，成交均价涨幅较大，本月成交均价为6401，环比上涨13.09%；而奥运西部板块的典型项目价格相对稳定，本月成交均价为7856，比上月微涨0.61%。
4月本区域典型住宅项目成交926套，比上月增加51套；立水桥南板块典型项目月销售虽然只有上月的一半，但仍售出386套居各项目之首。奥运东部板块的主场，本月新入市就受到消费者的青睐，售出257套，实现销售金额1.5亿多元。
4月本区域有2个普住、公寓项目入市，上市1070套，上市面积7.77万平方米。它们分别是奥运东部板块的主场，本月上市926套；立水桥南板块的明天第一城，本月上市144套。
表：4月亚奥中心区不同板块典型项目成交情况及变化
项目名称 销售均价(￥/m2) 销售均价环比值 销售套数(套) 环比变化(套) 销售面积(m2) 环比变化(m2) 奥运中心板块典型项目 13230 6.11% 53 -9 10096