中国指数研究院访谈光大地产陈洪志

2006年6月6日上午，中国指数研究院－广州分院首席代表孙剑到光大地产总部就“国六条”政策对广州房地产市场影响与光大地产陈洪志副总经理进行了初步的探讨，而陈总分别从房价、产品结构、投资策略及项目经营等方面逐一发表自己的看法。

陈总认为中央政府出面干预楼市的做法是正确的。因为房子不同于普通的商品，它关系到国计民生，在中国目前房地产市场还不是完全市场化的情况下，特别是某些城市或某些地域，在房地产市场发展过程中，出现一系列的问题，单靠地方政府或发展商来解决是不可能的，因而中央政府对其进行一定的宏观调控是非常必要的，有利于整个房地产市场的长远发展。他认为当前部分城市上涨过快的原因主要是房屋供不应求。从去年宏观调控开始，政府各项政策的着力点在于抑制消费者的需求，但事实上，供应量的下降幅度远远大于需求量。在供不应求的情况下，导致发展商囤积惜售，同时“地根”和“银根”的收紧，进一步压抑供应量，促使发展商大量发展中大户型，获取更高利润，造成房价快速上涨。他觉得广州下半年房价将保持平稳，快速上涨的势头将受到压制，但房价不会出现大幅下降。对于产品来讲，性价比好的产品估计还会有上涨的空间，而相对雷同及缺乏优势产品价格将出现下降。

在谈及“国六条”和新出台的八项硬指标对房地产市场的影响，陈总认为这主要取决于地方政府。如果地方政府严格执行“国六条”政策，那么相信将对整个房地产市场产生严重打击，促使市场步入调整期。因为本次“国六条”政策是全国性的，北京、上海、广州这些大城市与西北城市如兰州实行的政策都将一样，由于中央政府的宏观调控趋向于量化，政策缺乏地域性和差别性，假如地方政府不能根据不同的地域采取不同的举措，这对开发商无论在开发战略、产品研发都将带来严重的影响，直接关系到开发商的生存。那么结果可能是既没有平抑房价，但市场就已经受到严重伤害。为了抑制一手楼价，二手买卖受到限制；为了打击投机者和投资者，自主购房者受到伤害。因而希望地方政府在制定细则时能进行区别对待。

在产品结构方面，他认为八项硬指标对房地产市场影响最大的是90平方米以下住房占项目总面积七成以上。以前开发商会根据不同的地块，进行不用的规划，根据土地的最优原则进行消费群体定位，促使产品形成差别。假如广州各地域都严格执行“七三配”的话，那意味着开发商要用单一产品面对不用区位、不同的地域。无论土地的情况如何，好地还是垃圾地，其产品都是一样的，也就是项目以后不用再作前期策划和市场定位，对于开发商在制定战略发展和投资策略方面将面临非常大的压力，直接影响企业发展。面对目前的情况，他认为光大地产在开发经营策略方面会先继续维持现状，同时观察市场反应，分析政策对市场影响程度以及后续相关政策补充情况，再作出相应投资策略。

在面对一次又一次宏观调控，一次又一次风波，陈总仍然坚持“利润比速度重要，生存比利润重要”的经营信念。他说光大地产在以往一直秉承稳健发展的宗旨，不以追求量和规模为目标，专心做产品，踏实做好每一件事，这样才能在消费者心目中建立一个稳固可靠的形象。他认为市场无论“顺境”还是“逆境”，企业应该时刻保持“危机感”，做好产品的创新和售后服务，建立和营造良好社区文化氛围，这样企业才能获得长远稳定发展。

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