毛大庆：中国需要通过建立双轨制改变资本趋向

值去年"国八条"实施一年之际，新的"国六条"引发了业界的广泛讨论与关注。政府、开发商、购房者之间新的一轮博弈开始了。6月8号，由与中国欧美同学会商会2005委员会联合主办，北京大学光华管理学院房地产协会、北京青年报鼎力支持的“房价上涨引发新一轮宏观调控”圆桌论坛在长安俱乐部举办。凯德置地北京副总经理毛大庆在论坛中提出以下观点：

新加坡凯德置地中国控股集团
北京地区副总经理 毛大庆

房地产是一种值得被追求的商品

我作为外资的开发商，对于房地产的热点问题，我同意不能拿它单纯地和国外相比。是泡沫也罢、需求也好，这样的类比是不可行的。我们先不谈房地产，或中国的房地产为什么会被弄成这样的一个话题，我在任何国家恐怕都没有看到过这种讨论。这跟中国今天的宏观经济的发展阶段是很有关系的。

土地成为一个商品在交易的历史中远远地早过房地产的这个商品。这个问题说明什么？就是说现在中国房地产发展的节奏、发展的速度包括发展的地区是极度不均衡的。咱们画一张地图，如果用黄颜色、红颜色等判断，可以看到如今我们的房地产发展是集中在极小的一部分地区，包括沿海地区和中心的一些城市。中国的土地资源是非常稀缺的一种东西，当这个资源配置形成稀缺资源的时候，那么资本或者说钱，或者说什么东西去追逐由于土地资源而产生的商品，我认为是一个非常自然的现象。所以这个东西我觉得是导致这几年以来，就是各种城市房地产迅速过热的一个非常根本的问题。我觉得我们要看看这个问题背后是什么。不管是外资追求也好，小业主买也罢，有人去炒也好，先不要说中国人的投资渠道多么地匮乏，就是说这个资源是否值得被追求？我认为值得被追求，而且有相当长的值得追求的潜在的可能性。这是从土地资源上看的。

中国需要双轨制操作

全世界谈论房地产的阵营有两大类：一大类叫做地多人少的国家，一大类叫做地少人多的国家。而恰恰这两类国家形成的房地产开发以及房地产成为商品的系统是完全不一样的。举两个例子，在所谓的发达国家的阵容里头，比如像美国、欧洲这些国家，政府对于房地产是不是采取了很大的干预？我们来分析一下，其实有。

再比如说在我们的一些发展中国家，比如新加坡，比如韩国，乃至日本或者香港等等这些国家和地区，它都是属于地少人多的这样一种现象。在地多人少和地少人多的时候形成了单轨和双轨两种不同的市场。而恰恰没有人研究中国双轨系统。比如新加坡，建国搞了建设30年，新加坡应该说是亚洲国家解决老百姓住房住房问题中最成功的，这是国际上的评价，400万人口分享着一个只有岛上面积500平方公里的土地资源，是典型的双轨制操作，政府一定要有它的政策和它的手段，就是说，你必须要把一部分土地资源通过政府的配置把它作为一个政府控制的资源倾斜到那些需要房子的人头上，而我们将其定义为那些不能够到流通市场去购买这种自由市场的人，这个定义要非常准确。而这个定义的背后要有强有力的法律了政策的支撑，包括税收制度的透明化，包括对这些人的定义的法制化，才能够真正地把这些资源配置到这些人头说，这就是双轨制。

资本是追逐利益

单轨制是作为房子日用品的条件，房子作为正常的商品流通的时候，它的支持是收益的追逐，所以是资本的操作，这非常简单。而资本是长了眼睛的钱，而不是银行的资本，银行的资本是没有眼睛的钱。国外的资本就是典型的长眼睛的钱，今天房地产需求大，需求好，或者是随着全球经济分布的不同，这个地区的房地产涨了，资本就会聚集。

在座很多人都是从欧美回来的，像加拿大这些国家，大家都有感觉，周期性和波动性都非常有规律，当形成规律的时候，资本自然会投资到房地产，而投资到房地产的时候，资本是追逐着合理的利益而去的。这个东西在中国行得通吗？在地少人多的地方这样搞房地产是有问题的。那么双轨制的国家一定要把资源进行政府合理的配置以后，哪一些是随着经济的正常波动而走的，这一类是市场的行为；哪一些是政策的行为。所以这个政策的出台，我觉得从框架上、从理论上、从动机上都是对的。那么用什么手段来支持它？我觉得这是真正的一个大家要重点解决的问题。

中国长期处在一种资源配置的不均衡

所以中国这样的国家长期处在一种资源配置不均衡，但就是没有办法的一个情况。13亿人口，现在城市化只能在在一定的地区内以一定的速度发展，你还不能不让它城市化，你不让它城市化，我们的现代化怎么实现？我们的小康社会怎么实现？又怎么样实现用城市化反哺新农村建设？我觉得这些问题都很难得到一个良好的解答。

我们现在在北京做房地产，包括在全国22个城市做房地产，我们有非常明显的感觉，城市化发展速度越快的地区，它的投资需求越是明确。先不说那些小地方，比如北京这些大城市，真正买房的人到底是谁？要不要控制？他想不想买？我可以给你说，超过50％，这个是保守一点，不是北京地区的需求。举一个非常有意思的例子，大家想一想，90年代初北京人、上海人、广州人在干什么？包括那时候出国的人在干什么？那时候大量的精英和年轻人们想跳出这些城市到欧美去，不管是留学，还是移民。这种追求是因为经济落差所导致产生的一种需求。而中国现在快速城市化城市、高速城市化城市对于内地的人产生的吸引力远远不会小于那些中国刚刚开放时盯上中国市场的那些人，所以很难区分投资需求和实际需求。

为什么这么说？我最近在一个楼盘做了一个普查，查了200人，我说你买这个房子到底是你要住还是你要干什么？其实这些人来哪的都有，青海、贵州、陕西、内蒙古的，哪里的人都有。为什么他们要在这里买房子？
第一，我有这个钱。
第二，我家乡50年内都不可能赶上北京。
第三，我想送我们家的孩子到这里来上学。
第四，不想让他回去了，想让他在这里当北京人。
第五，医疗、教育等等资源极度不平衡导致资本要往这里跑。

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