左小蕾：四个群体争夺政策倾向 政府要及时干预

值去年"国八条"实施一年之际，新的"国六条"引发了业界的广泛讨论与关注。政府、开发商、购房者之间新的一轮博弈开始了。6月8号，由与中国欧美同学会商会2005委员会联合主办，北京大学光华管理学院房地产协会、北京青年报鼎力支持的“房价上涨引发新一轮宏观调控”圆桌论坛在长安俱乐部举办。银河证券首席经济学家左小蕾在论坛中提出以下观点：

银河证券首席经济学家左小蕾

我真的很荣幸能够参加今天的论坛。我觉得最重要的是房地产这个事情，被炒作得都弄不清楚了。实际上就像有的人一直说 pk，但我问他们，几乎没有人和我解释清楚什么是PK，其实房地产的讨论和PK一样的，就是还没搞清楚房地产是什么东西，就在那里PK。有一个房产会，我很认真地听了，最后终于搞清楚PK的是什么东西。我听见大家都在说，有的说房价高了，有的说房价低了，有的说这个政策不应该宏观调控，说了很多问题，最后都不得要领。我听了以后，我自己认为，他们大概在讨论这个问题，或者说最重要的问题是在讨论政策应该向谁倾斜。

四个利益群体争夺政策倾向

大概有四个群体，我觉得跟这四个群体不管在说什么，一定要注意他代表的是什么利益，代表了自己的利益，这一点是非常重要的。         

第一个群体就是这些有实际需求的人，他需要租房子，买不起房子的人，这一部分的利益很明显，你的政策就不能够去支持做太多中高档的房子，因为你把价格做上去了以后，把整个平均价格拉起来。所以就买不起房子，所以为了满足我的实际需求，我希望政策向我倾斜。         

第二类是有投资需求的，他是买第三套、第四套、房子的人，这一部分的人认为房价不能降，房价一定要涨，因为他是投资，他投资需要有收益，只有房价涨了他才有收益，所以他有强烈的投资愿望，希望房价上涨。我希望房价不要跌，而且要有政策支持。         

还有一类人是房地产商。我觉得房地产商是商人，他追求利润最大化，这也是天经地义。他当然不希望房地产的价格下降。同时，我也听见他们在说，我们有需求，1.3亿的农民进城，年轻人也要和父母分开住，所以我们房子的需求非常强烈，所以政策应该支持。但这个地方我发现有一个模糊的东西。1.3亿的农民和年轻人要换房子，这个东西从来就没有把这些人的收入水平跟他现在住的房子的价格联系起来，也就是说他只强调这个需求。但是供给政策资源向房地产倾斜，是不是真正能够解决这些人的问题？实际上房地产商是用这种方式来表达政策向他需求倾斜的欲望。        

第四类是外资，他进来一定不是实际需求，他一定是要赚钱的。这拨人的钱真的是很多，他进来以后当然希望房价不断地涨，而且希望中高端的房价不断地涨，这样他将来的投资回报就比较高，所以四类的情况就代表不同的利益。中间有一个实际需求和投资需求的两个概念，甚至可以分为两个不同的市场。实际需求由于都是要结合自己的能力在市场上运作，所以这个需求带来的市场价格应该是均衡价格。但是投资需求不是这样的，投资需求是要赚钱的需求，所以最后可能制作泡沫的可能性非常大，就是说他的需求旺盛带来的价格不会是市场的均衡所以这两个需求一定要分清楚，四类人的利益一定要分清楚。所以他们PK最后就是要动员市场。

要从两个市场来考虑房价

我们怎么样看这个市场，不是单纯地看房价高了、低了，我觉得说不清楚，这是两个市场，一个是投资性的市场，严重一点的就是投机性的市场，另外一个是实际需求的市场。所以目前有一些不是很准确的市场数据。老百姓有刚性的需求，这个刚性需求指的是实际需求还是指的是投资需求？这个投资需求只要资金和其他的资源跟它配套的话，他不断赚钱的话就永远可以倒来倒去。现在我们看房地产，首先房地产市场现在说有这么多的外资进来，所以大家都看好这个市场，所以房地产应该支持它。但我认为房地产市场在很长时间里都不是支柱产业，就算你去投资那些实际需求的刚性的需求也是在刺激GDP的增长，GDP也会同样增长。如果仅仅用外资的进入来判断房地产需求的强盛，或者是用投资需求的方式来看房地产需求的强盛的话，去看房地产前景的话，可能有误判。        

警惕海外热钱炒房

如果我们放在全球更大的范围里头看的话，这一点是特别要小心的。因为现在全球流动性过剩，比如石油价格上涨，黄金价格上涨，对冲基金造成了各种市场上的投资，以及对冲基金本身的蓬勃发展，我认为全球资金流动性过剩的问题非常严重。中国无疑是这个市场中间的一个漩涡中心，钱多了要寻找投资的机会。中国有很多市场，所以资金会进来。现在日本贷款的利率很低，有很多资金可以从日本市场融资，然后到中国市场上来投资房地产，所以一定是要找机会，包括我们外资积累很高的问题，人民币低估的问题都跟全球流动性过剩有着不可分割的关系。所以我们不能独立地看大家看好这个市场，因为它钱很多，它看好的是全球的投资机会，包括石油、包括黄金，包括其他的股票市场，中东的市场去年涨了500％，印度市场涨了100％，所以这是一个全球泛滥的问题，钱势汹汹不光体现在中国市场上。所以如果把这个东西放在这样一个大的含量去看的话，我们要对此保持警戒。因为这些钱大量进来的时候还不是那么可怕，但如果大量出去的时候是很重要的，如果经济出了问题，像这种情况钱是跑得很快的。比如招商引资给了很多优惠的话，将来可能跑得更快。         

所以我觉得从大的形式上看这个问题的话，我觉得所谓刚性需求、外资看好市场，房地产有发展前景这方面要有一个关注。         

政府应该在市场失灵时及时干预

第二个是讲宏观调控政策问题。那么资源应该怎么做？不是说政府应该干预，我是觉得政府应该是在市场失灵的时候干预市场。现在为什么都把眼睛盯着政府的政策？因为有很重要的原因。

第一个政府有很大的资源配置的权利，他掌握了很大的资源，特别是土地、资金这样的资源。第二个原因是现在确实存在着某种市场失灵的现象。形势政府怎么做？从政府的职能来说，他应该是把那些不赚钱、赚钱不多私人不愿意进入的领域是政府的职能，第二个是保护弱势群体的收入要从公平的角度，从资源优化配置的角度，从宏观调控的角度，政府的政策应该向弱势群体倾斜，这个应该是毫无异议的。所以这一次宏观调控的目标，我觉得非常重要，第一个目标要定在以民生为主，绝对不应该有其他的东西，比如GDP增长，经济增长都是次要的地位。

第二个是把外资投资房地产的热诚不要作为直接投资来管理，要介入一个新的外资管理的规则，这个工作已经做了。

第三个是严格执行，地方政府管好，地方政府拿出切实可行的操作方案来，如果没有认真执行这些操作方案，应该问责和惩罚。

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