黄瑜：70%的人认为调控很必要 90平方米影响较大

值去年"国八条"实施一年之际，新的"国六条"引发了业界的广泛讨论与关注。政府、开发商、购房者之间新的一轮博弈开始了。6月8号，由与中国欧美同学会商会2005委员会联合主办，北京大学光华管理学院房地产协会、北京青年报鼎力支持的“房价上涨引发新一轮宏观调控”圆桌论坛在长安俱乐部举办。搜房研究院副院长黄瑜在论坛中提出以下观点：

搜房研究院副院长 黄瑜

7%和17%  不同统计数据用法不同

刚才所说的7% 和17%，一般房地产统计方法有几个数字是可以来进行分析的。一方面是开工面积，现在表示的是在造的总体情况，现在我们说竣工面积要求有效面积，销售面积是有效需求，就是真正卖出去了。为什么从90年代开始，朱先生介绍为什么差距那么远？其中一个很重要的原因是之前很多并不是用于销售的，而是用于福利分房的，是这样的几个累计数。真正用于销售的数字，如果真的做统计分析的话，如果说可以用来比较的话，应该是在2000年之后的竣工面积和销售业绩有一定的比加值。现在不具备用这种情况，就是用实际卖的数据来进行比较，这是我刚才接着你的话说的。 

第二，对于所有这种数字，这些不同的数字有不同的用法。现在中国房地产指数系统中心都有一个月报，现在月报上发布的是10个城市，是按照全国所有的在售楼盘百分之百的样本报价所做出的数据，是为了便于统一。那么这个报价在我们看来应该是属于大家对这个市场的预期，我希望这个房子能购买多少钱。还有一个价是各地房产局实际交易的成交价格是多少钱，那就等于现实的交易价格，然后我们看现实成交的一个情况。其实国家统计局统计的那一个价格应该是一个总体的平均价格，这个是看总体市场的一个情况。

统计数据有滞后性 导致信息传递的错误

从这三个方面的价格我们可以用不同的数据来分析不同的市场。刚才说到建委公布的数字和统计部门公布的数字为什么差距那么大。其中第一个原因是交易的数字可能与当时的情况有关系。比如像今年我们对交易数据进行分析，北京市1到4月份同期销售的面积比同期批准预售的面积比例我们叫同期比是1.78倍，就是说比它高1.78倍的情况，这就明显出现供不应求。供不应求的情况适时交易的状况价格就会增长，而统计的价格本身有一定的滞后性，所以难免会做出差距。那么在做出数据分析的时候要看数据的来源和整体情况才可以做。有时候大家做任何一个东西只是拿来，拿来用，并不分析它的根源所在，这事实上会导致一而错误的判断和错误信息的传递。 

信息部现在做了一个信息系统是30个城市，现在正在做进一步的搜集。每个楼盘现在在北京基本上有70％的成交价格，在上海应该更好一点，上海有80％，然后深圳有90％以的情有些城市的增幅系统的公开。

70%的人认为调控很必要

大概有70％的人都认为这一次的宏观调控还是很及时的，还是很有必要的。从企业的反馈和政府来说，我觉得宏观调控这一点还是大势所趋。还有一个是房价上涨的原因，其中26个人里面就认为有16个人都认为主要的原因是开发成本上升，其次占得比较多的是舆论引导，还有信贷政策的放宽，还有供不应求，这三个方面是各占均衡的比例。另外一个是大家整体认为“国六条”的配套政策对房地产的影响来说，认为影响整个市场的只有7个人，认为影响不大的只有6个人，就是觉得不好说的大概占5％。现在新政的8项指标，比如五年内征收营业税和90平方米，认为实际上影响较大的占62％，其次是五年以内二手房交易营业税在17％，大概是这样的一个情况。还有一个方面的结论也比较重要的，在26个人里面有13个人的企业家都是处于观望的状下来怎么办，要因形势而定，观望的比例是非常大的。

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