实况：中国城市土地项目招商与地产运营典范项目推介(组图)

现场直播：中国城市土地项目招商与地产运营典范项目专场推介(组图)

2006年6月13日上午，2006年中国地交会在北京国贸中心开幕。中国城市土地项目招商与地产运营典范项目专场推介也在国贸中心展厅举行。

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▲以下是搜房网直播实录：

主持人中国地交会组委会副秘书长黄开杰先生

【主持人】各位城市的领导，国土系统的领导，包括全国各地来的开发商，各位新闻媒体，下午好！首先我代表组委会向大家支持这次大会表示感谢。本次地交会是首次全国大规模的进行一个城市资源的整合，和打造开发商对接的平台，我们这次重点的主题是长三角城市。下面，我想首先请我们这次大会的典范推介，就是上海西郊生产性服务业聚集区的管委会主任张耀光给大家做主题推介。

上海西郊生产性服务业聚集区的管委会主任张耀光先生

【张耀光】女士们，先生们，大家下午好！很高兴在2006年中国地交会的召开期间，我们有机会和大家一起分享上海西郊生产性服务业集聚区这个项目，我代表上海西郊生产性服务业聚集区管委会对社会各界朋友的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎。

【张耀光】下面，我想在比较短的时间给大家介绍一下我们这个项目的环境、规划和成功案例。主要想从这三个方面给大家介绍一下我们上海西郊生产行服务业集聚区的情况，希望大家在我的介绍中能捕捉到一些商机。首先，我给大家介绍一下我们的环境，我们觉得一个优秀的地理区位和交通网络为我们建设上海西郊生产行服务业集聚区提供了便利的交通条件。上海西郊生产行服务业集聚区第处上海家桥镇，地处长三角的和谐区位和交通枢纽区，是长三角城市群进入上海中心城市的西部门户。我们距我们市中心人民广场17公里，到上海国际汽车城20公里，我们正南方七公里处就是上海虹桥国际机场，还有已经启动建设的虹桥综合交通枢纽站，在境内有沪、宁沪杭铁路，还有315国道，204国道，还有上海运行的集装箱码头。这个区域就构成陆海空纵横交错，公路、铁路、高速公路四通八达的立体网络。

【张耀光】第二个，我们感觉到上海的新一轮发展的重心转移和我们功能定位的确定，也为我们建设上海西郊生产行服务业集聚区提供了一个承载产业技术转移的机遇。近年来，上海市委市政府将郊区建设纳入到城市建设的进程，而且把郊区建设作为新一轮发展的引擎。近年来，我们市委市政府根据建设社会主义新农村的要求，做出了一些规划，九个新城，一个中心城，600个中心村。我们地处城乡结合部，已经纳入到全市审批建设的行列，这个使我们享有周边大上海建设的辐射效应，和发展生产型服务业提供了巨大的契机。2005年上海市委市政府提出了汽车嘉定的功能定位，把嘉定建成汽车制造业与现代服务业相融合的综合性国际汽车城。目前，我们嘉定区规划投资额是500亿元，集汽车研发、生产、贸易为一体的上海汽车城以超常规的速度发展。投资50亿元建设的上海国际赛车场是功能最全的一个赛车场，而且成功举办了2004、2005两届F1的比赛。总投资规划188亿的轨道交通11号线也在嘉定建设，他就构筑嘉定链接城市中心区和长三角的快速轨道交通，这个对我们提升嘉定的品牌和集聚效应起到非常重要的作用。京沪高速铁路，以及城际铁路也在我们交通汇集。家桥是位于嘉定内部是属于一个综合的商贸的黄金地带，随着我们建设的推进，家桥必将成为新型城市化的新村之一，成为我们生产性服务型有限发展的一个区域。

【张耀光】第三，是我们区域性先进制造业的蓬勃发展，也为我们建设上海西郊生产行服务业集聚区提供了一个产业支撑。嘉定是一个著名的汽车城，我们大陆生产的第一辆凤凰台轿车也诞生在我们这里，大众汽车也座落在嘉定，嘉定的汽车制造业也得到迅猛的发展。现在已经成为全国最大的汽车和零部件的生产基地。目前汽车成累计完成估计资产投资188亿。90年代以后家桥镇经济也得到发展，我们有日本的先锋公司、瑞士的雀巢公司，还有在这个行业中拥有支柱知识产前的，太太乐鸡精。我们共有各类企业3600家，规模以上企业有286家，这些企业的带动我们全镇生产总值是以20％左右的速度在发展。我们2005年完成工业总值50亿，工业总产值达到150亿，工业利润率10亿元，我们工业经济对税收政策达到了57％。这些经济实力已经形成了对生产性服务业的支撑。方言长三角处于上海西部门户的江桥也已经受浙江一带客观的需求，要求我们这个地区要成为浙江沪的生产性的企业在技术、信息、人才、资金等生产性服务业方面的品牌。所以，我们江桥这个地区发展经济性服务业不仅是我们的需要，也是上海周边各位企业进入上海的一个客观的一个要求。

【张耀光】第四，我们周边地区的功能布局为我们建设上海西郊生产行服务业集聚区提供了总能的产业链分工。江桥是上海西部成交接合部，是上海中心城区下带服务业和制造业的中间地带，也是发展生产性服务业的理想之一。对于我们的功能定位，我们加强现在重点发展的是现代服务业，还有物流和商贸的服务业。目前在西边有一个5000亩的物流园区，发展的非常迅速。在我们的北部地区和东部地区也有世界上著名的沃尔玛、美国的蓝霸公司，在物流公司业有香港的佳易，广州的宝东，还有中外运，这些都已经入住江桥，他们也在客观上需要生产性服务业集聚，同时生产性服务业集聚在这个集聚区之后，也可以通过这个平台给这些企业提供很好的服务。

【张耀光】第五，江桥和周边区域不断增加的人口规模，为建设上海西郊生产行服务业集聚区进一步拓展了多元化的市场空间。多年以来，江桥一直是上海中心城区人口的吸纳，目前功能已经成为江桥主体功能之一。2004年我们启动了13个地块的商品方建设，有104万平方米。同时我们四高基地也建立在这里面。虽然江桥新的规划的推进，预计着未来常驻人口达到25万，再加上周边地区，我们区域将集聚90万人口，这个就形成了一定规模的商业、服务业的消化群体，这个成为我们上海西郊生产行服务业集聚区多元化需要的一个基础，也加强了我们商业扩展的空间。

【张耀光】第六，我们江桥社会各项事业全面发展，也为我们建设集聚区建立了强度的配套服务体系。大家知道嘉定和江桥是历史悠久的地区，诞生了顾维钧、钱其琛等一批名人。嘉定还是科技城，拥有一大批国家级的科研机构、高等院校。我们学校也比较多，在建的有八所学校。还有社区服务中心，包括120急救中心等等，这个都是社会服务功能为我们的开发建设带来良好的公共配套的服务。通过这几年大力建设，江桥镇也获得了一些荣誉，我们是上海市的文明镇，去年是国家级的卫星城镇。这是具体项目介绍之前给我们介绍一下我们整个的环境，作为我们下一步进入这个地区进行开发建设带来一些参考意见。

【张耀光】下面，我重点介绍一下我们的项目推进，上海西郊生产行服务业集聚区在2005年通过区政府的批准，按照这个规划，我们区占地面积是4.5平方公里，建筑面积达到420万平方米，建成以后的上海西郊生产行服务业集聚区将有四大功能区，第一个是生产性服务业企业的聚集区，这个区域是我们的核心部分，也是最大的功能区。他们以运动、休闲、健康产业为集聚的主题，我们规划总占地面积是2890亩，规划建筑面积是230万平方米，重点的引进和主题产业相关的信息中心、决策中心、研发中心、购销中心、行业服务中心、创意产业中心。这个区域分三期开发，一期项目已经气功，有172亩，二期是700亩，三期是1444亩，平均容积率是1.6。一期项目已经在2005年6月11号正式开工，规划建筑设计是以各类单元基本模式的空间。而且每个单元的建筑面积在800－3000平米，层数是6－10层。同时，我们也推出了量身定做的模式，根据企业的需求，我们给他定做我们的办公大楼。二期项目主要是健康为主题，我们着力打造700亩的国际医疗器械产业园，这个项目目前已经在启动当中。

【张耀光】第二个功能是第三方服务区，这个是规划当中上海20个生产性服务业集聚区，这个主要是核心商业服务区，高级培训服务区和公共配套服务平台。我们重点想在这引进金融、法律、咨询、中介、宾馆等第三方服务产业，提供专业的、科学的、前瞻的完善的服务。这里我想重点推广的是两个项目，一个是我们的会展中心，这个会展中心总占地面积是59亩，容积率是1.6，这是我们集聚区里面唯一的会展中心，他将随着上海会展业的发展，包括上海世博会的契机，这个商机是很大的。第二个就是我们的宾馆，这个是我们集聚区中唯一一家高星级酒店，总用地面积是56亩，容积率是1.6，这个宾馆的位置非常优越，是通过13号地铁线的一个入口，往市中心方向和虹桥机场是非常便捷的。进程之后也是填补了我们西部地区的空白。

【张耀光】第三个是滨江绿化生态区，这个是在我们的南部、苏州河沿线，这个是一个绿化带有2700亩，在这里面主要建设一些户外的会所，总的规划建设是4.6万平方米，比较高档。会所一共分成两块，一个是94亩，一个是50亩，每个地块有三到四层的景观会所组成。我们希望成为苏州河边上为数不多的高级会所和上海最具升值潜力的地方。

【张耀光】第四个是生活和综合配套区域，这个区域的北面是以商业、商务、休闲、居住为主，规划占地面积580亩，57万平方米。这个区域建设三个项目，一个是商业广场，这个区域用地面积是200亩，容积率1.6，包括大型购物中心、酒店、公寓等多种形态。他是我们这个地区当中唯一一个综合性商业中心。再一个就是我们配套商品房，这个是在上海推出的配套的商品住宅，这个一块已经出让的，第二块面积是180万亩，容积率是1.6。这个项目是采取项目招标的方式，由政府统一回购，是双限，一个是限地价，一个是限销售价。这个是比较稳健的，几乎是没有投资风险的项目。

【张耀光】再一个是文化休闲中心，这个是59亩，容易率是0.4，我们规划是一个特色的文化休闲区，希望建设成画廊一条街，或者是酒吧一条街，跟文化、艺术和休闲结合的一个区域，我们在总的大的功能区里面白领比较多，他们需要一个释放和休闲的场所，这个目前也在招商过程中。

【张耀光】这个是我给大家介绍的4.5平方公里的总体的规划和具体的项目。下面，我给大家介绍一下我们目前成功的案例，从2004年开始我们就对这个项目进行了深入的研究和规划的定位，同时我们也与上海一公司建立了合作伙伴关系，从2006年我们启动了占地220亩的占地建设，目前20万平方米左右的政府公共服务平台以及生产业服务业用房已经进展非常顺利，我们在今年9月就可以入住。从前期建设的18栋商务用房推向市场后，得到了江浙一带企业大力的追捧。因为，在这些企业当中，他们觉得他们找到了一个进入上海的一个桥头堡的基地。特别是我们的低门槛的集聚效益，为我们企业带来了很大的发展平台。

【张耀光】通过一段项目的实践，我们上海西郊生产行服务业集聚区的建设有几个优势，这个也是我们地产商关心的，如果发展商到我们这里面来，我们有什么优势？一个是我们上海的品牌优势非常明显，因为随着上市的城市竞争力的提升，尤其是一个龙头的四个中心的形成，使上海的品牌大大提升。我们在销售过程中，充分的体会到许多的企业都向上海靠拢，都愿意在上海获取信息资源，获取自己资源，获取人才资源和资金资源，也想通过上海这个平台走向东南亚，走向全世界。

【张耀光】第二个是我们土地的成本优势，由于我们江桥是属于一个城市化边缘的地区，它和市中心之间有一条外环线相隔，虽然空间距离和市中心很近，但是土地成本相对比较低。现在我们市中心土地资源是相对紧缺，房屋的租价是很昂贵的，而入住我们这里面是比较便宜的。我们和上海这家公司合作的这个项目，为什么会得到市场的追捧，也是有这个市场的因素，就是入住的成本是比较低的。很多的企业，比如江浙和其他的企业在我们这里设置总部和办事机构，他们觉得可以在我们这里走向全国，乃至国际，他们把这里作为一个孵化的基地，作为今后走向企业规模更大的一个踏板。

【张耀光】第三个是扶持政策因素，为了鼓励我们地产开发商加入我们这个区域，我们区政府也制定了非常好的优惠政策，对年度税收总额达到50万以上的企业，根据他企业的情况进行奖励和扶持。特别是汽车服务业和现代服务业，这些都有财政上大力的支持。我们集聚区的管委会也制定了相应的政策，无论是来开发和建设，包括入住，我们都会根据你对我地方财政作出的贡献给予地方财政支持，让你这个企业在这里能够得到更多的实惠，能够开发得到更多的效益，我们和上海这个公司合作的案例也为我们和其他的开发商共同合作建设这个集聚区提供了很多的经验。当然，我们还可以有更好的合作模式。所以，在这里面我们是非常热烈的欢迎有实力、有品牌、有影响的地产开发商来我们上海西郊生产行服务业集聚区考察，也特别欢迎大家加盟到我们集聚区的开发建设过程当中，我们相信不久的将来，在大家共同的努力下，我们急剧区将成为长三角主导产业集聚、基础设施完善、交通环境便捷的一个生产性服务业基地，成为中小企业和现代服务业在上海投资的热土和创业的热土。谢谢大家！

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