兰州倚能电力集团董事长冯崎接受采访

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2006年6月13日--15日2006中国地交会在国贸中心举办，2006中国地交会全面地展现创新集约用地，创新土地市场运营的实例。2006年6月13日上午9：00，2006中国地交会在国贸展厅隆重开幕，之后在大会主活动区举办了几次精彩主题论坛。各大参展商在搜房网直播中心接受了的采访。

 ▲ 以下为“兰州倚能电力集团董事长冯崎接受采访”的图文实况：

 【主持人】这次宏观调控对兰州房地产市场有没有什么影响？

【冯崎】比较影响直接的是银行贷款，这反映比较直接，房地产企业在贷款这方面，从办手续，从工作这方面，难度比过去要大的多。更主要我认为还是影响老百姓的购买住房的信心。大家可能都希望通过这样的形式让房价掉下来，但是上午听到部长讲话，他分析的内容，包括价格，里面包括城市公共建设、配套建设，并没有反映出房价掉下来，跟2004年招拍挂相比，土地价格确实是增加了。反过来，老百姓在目前的投资渠道越来越少的情况下，为什么会直接涌向房地产，也是反映出老百姓对今后预期值不足，这次的影响，对西部地区，特别是三线地区的影响更大。

【主持人】这次提出90平米分水岭对兰州影响怎么样？

【冯崎】影响也比较大。

【主持人】兰州主流户型应该不会很大吧？

【冯崎】对于90平米我有不同的认识，国家提出90平米，从宏观来说应该有它的合理性，但是针对每个楼盘的操作来说是不一样的。比如兰州一些楼盘，开发的经济适用房，那80%到90%都是90平米以下的房子，它所拥有的地段，或者所处的环境，比方说容积率六点多，九点多。

【冯崎】而兰州高档住宅，90平米以下的一套没有，这怎么看待，是不是要求每个开发企业开发的楼盘都要达到这个指标，这不合适。从全市来做调控，这70%可能合理，但是针对某个项目不合适。但我也理解国家的政策，现在细则没有出来，到底这90代表什么，每个人有每个人的理解。兰州从政府层面，包括房地产开发企业，对90平米的理解，个人看法不一样。但真正来说，要落实这个事，比如最近谈大型团购和项目，如果都开发90平米，那么对他们很合适。

【冯崎】今后如何操作呢？根据兰州市总体总量来说需要70%90平米以下的房子，但不是每个项目里必须具备，否则会对项目品质有所降低。现在还有个观点，任志强也说过，就是社会分层，物以类聚、人以群分，如果把200平米与90平米放在一块也不合适，这在国外也有成功的先例，但是现在我们用和谐社会这一句话把这些问题归结在这，所以这里面存在的问题比较大。我还不赞同直接用90平米和70%来把这个问题掩盖。

【主持人】您刚才说的，按照全市来划分70%，那市区，政府是否可以限制成中小户型的？

【冯崎】可以，配套过程中有这样的情况，一方面你的面积应该和你的地价，和你的容积率相配套，不是简单的就是面积。比如我这个地价相对比较高，比如兰州，100多万，也有高的，像市区300多万，那么300多万就不能做大户型，相对来说容积率也比较高。前期我们兰州市也盖过六和九的容积率，这样住房就要限制，不能有大户型。但是除了这些一级土地，延伸到二级三级，要做这样的限制也不利于发展。

【主持人】宏观调控之后，一线城市的开发商纷纷涌向二三线城市拿地，是否会对兰州城市有一定的冲击？

【冯崎】兰州城市属于三线城市，那么外地开发商是比较少的，目前外地来的开发企业，能够看得着的大概也就那三四家，但是没有形成规模，兰州市比较好的楼盘大多数是本地企业在开发，原因是什么？原因是兰州本身可开发的价值、增长的空间不像北京、上海这些城市，土地真正有效价值没有挖掘出来。核心问题是什么？核心问题是西北地区的人相对比较穷，面向客户群体不一样的。我曾经给别人也在谈，上海前期也在分析，为什么房价这么高？它面向的是全世界海外的华人，北京面向是全中国的，兰州充其量也是面向兰州周边或者河东的人，所以整体房价没有人炒。

【主持人】这样对兰州本身房地产发展也是好事，能够健康平稳的成长、成熟起来，不会有泡沫、虚高的情况出现。

【冯崎】道理是这样，但是现在全国吃一副药，我受到很大打击，什么打击？购房者的信心，他们都在盼望、等待房价下跌。

【主持人】兰州购房者也像北京、上海购房者一样？

【冯崎】对。其实没有绝对的必要，不像北京、上海，像我们听到国土资源部、建设部等等，反映出的问题在兰州没有，兰州现在买二套的房子都没有，兰州现在在换房，二级市场开拓后，把旧的住房卖了，换成新房，这是正常的需求，但是由于这样全国的信心打击，大家都认为房地产会下滑，或者说会有影响，所以正常的购房也出现了问题。西北房地产本身就很脆弱，西北房地产商本身就做的比较辛苦。

【主持人】我在媒体上看到，兰州房价也在一直涨，有一篇文章说“兰州人的钱袋干瘪，但房价在一直上涨”。

【冯崎】不仅房价涨，你看菜涨了没有，消费品涨了没有，钢材都在涨，主要是看这涨的是否合理，十年前一万元的东西，现在十万都买不到。经济发展中存在着一定的通货膨胀，这个道理是存在的，所以老百姓现在不愿意把钱存到银行，但是中国为什么还把钱存到银行？是因为没有投资渠道，放到银行里，人民币不断出现贬值，虽然看到现在有一定的升值，但是相对来说购买力下降，老百姓担心的是养老问题。比如过去，买断工龄，以前给两万三万，包括大庆是八万，而现在你看看八万能做什么呢。这不仅仅是房子涨。我记得一些专家在说，要还房地产真正的价值功能，这是什么功能？居住。

【冯崎】我反过来举个例子，邮票的功能是什么？寄信，但是现在却具备了收藏功能。有市场，老百姓口袋的钱又适合居住，又可以保障养老，那何乐而不为。比如中国的城市化发展过程，有专家分析，兰州未来十年内发展成为600万，现在也不过200万，那么这些人是否需要住房，我们需要什么样的住房，我们是不是需要今年盖的十年后要拆掉，是不是需要纽约那些经典的房子，还是一刀切全部盖成火柴盒呢？应该有它的差异化。

【冯崎】国家在政策限制方面不细致，宏观调控道理正确的，但是具体措施上差距比较大。东西差距、南北差距是很大的，不是全国一个样子，不是这个概念。从国土的面积，从人口来说，中国顶得上欧洲，甚至比欧洲人口都多，欧洲有多少国家？上海与甘肃是什么差距。上海说2010年进入现代化，甘肃2050年进入现代化，这能一样吗。

【主持人】你说房地产是特殊的商品，不仅要满足人们最基本的住的需求，还会满足投资方面，国家限制也是限制它的投资或者投机。

【冯崎】国家在做这方面的限制，希望满足居住功能，但是我觉得，我们国家一直是一个政策做事情，不光房地产，包括股票，都是通过政策来干预，而不是完整的通过一系列调控的经济运行措施来做事情，行政手段大于经济手段。我们出台了一些政策，税收措施，包括紧缩银行贷款等等措施，但是最终反映出一个核心的问题，老百姓钱的去处。中国人在银行存款量是很大的，中国这个国家也是非常怪的国家。比如我们中国作为金字塔，塔尖绝对人口数，相对人口数比国外低，但是相对人口数可能比瑞士总人口多，这部分人口是否需要国家调控？需要，所以建成枣核型，而历来中国这中间这部分人受伤最严重。中国人强调“弱得”，中国人历来同情弱者，强调结果均等，不重视机会均等，我们看到了贫困的结果，没有看到所提供的致富或者发展的机会，在这点上，政策上还需要有一系列比较完整的、系统化的措施，而不是简单的，今天东一榔头明天西一棒子，这样问题会多一些。

【主持人】更系统、更长远的来发展。

【冯崎】对，现在中国是今天要治理这个，明天治理这个，但是归结一点就是发展，是因为发展引发出了这些问题，而不是由于我们困难引发的这些问题。所以发展中的问题要靠发展来解决，这也是中央领导提出的，而不是简单的抑制，是需要疏导。

【主持人】谢谢！我们今天就聊到这。

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