于凌罡地交会上寻地：70%的房子90平米绝对科学

于凌罡在搜房直播中心接受采访

2006年6月13日--15日2006中国地交会在国贸中心举办，2006中国地交会全面地展现创新集约用地，创新土地市场运营的实例。2006年6月13日上午9：00，2006中国地交会在国贸展厅隆重开幕，之后在大会主活动区举办了几次精彩主题论坛。于凌罡在搜房网直播中心接受采访时表达一下观点：

消费者不能上当后还帮骗子说话

90平米是合适的分水岭。很多开发商都说，70%的房子90平米不科学，这句话绝对不对，我们可以想想，如果盖更适宜老百姓居住的房子，不让老百姓吃苦，不让老百姓上当，这肯定符合中央的政策，进深9米面宽10米的户型就可以做到三居室，而目前开发商建的房子，三室进室达到15米，这样导致了户型不当。

政府说的很清楚，70%是小部分面积，这不需要争议，开发商抛出这些来让媒体炒，只是为了进一步混淆政府的政策，希望乱中取胜，但是他们已经没有机会了。这肯定经过科学的验证，我试过120平米可以做很舒服的四居室，那么90平米可以做出很舒适的三居，政府是为消费者考虑，不让开发商通过不合理的户型欺骗消费者，而且最重要是造成建材和能源的浪费。你知道每增加一个建筑平米就需要消耗相应的建筑材料，在将来维持也需要相应的维持费用。

在设计上90平米可以设计出非常好的三居室。消费者之所以有误解，是因为他们不了解什么样的房子合理，这是观念，开发商长期以来建设的是不合理的户型，于是很多人就以为超大进深好，进深大后这房子就不合理了。90平米，如果进深15米，确实不能做出很合理的房子，面宽只有6米，如果进深10米或者9米，那么很舒服的做出三居室，这就是政府真正的意义，我们要理解政府的政策很科学的，开发商不科学不是我们坚持上当的理由，作为消费者不能上当后还帮助骗子说话，特别是媒体，更不能当着骗子说话，90平米就是可以做出很好的三局室。

消费者倾向大户型还有一个原因，是因为以前在市场上买不到，因为以前没有政策的限制，就买不到，现在政府提出这样的政策，就希望开发商按照要求建设出合理的户型、好户型。120平米进深是进深12米与进深9米，房价要多30%，你说谁愿意多付30%的费用？不愿意，所以政府的政策很英明。我今天来主要不谈这个问题，主要是谈完成的问题。我希望地方政府能够意识到这两句话。

招拍挂模式下土地价值的流失应该超过30倍

从卖70年转变成按年收取，根据土地增值来适当调节价格，避免土地价值的流失。如果招拍挂的话，土地价值的流失应该超过30倍。

我们相信，随着政府政策的规范，特别是国六条之后，政府一系列强硬政策已经充分说明，政府已经想清楚了，怎么让老百姓住上合理的房子，怎么样让房价回到合理的水平。我今天来参加会议也是这样认为，这次会议能够让开发商和政府认识到，怎么样让政府获得合理的土地收益，就是不再卖70年，而是按年收取。在我提出的概念更多是让政府和居民共同经营城市，运作城市，这样可以享受城市从最开始雏形状态到成熟状态的经济价值。

现在限价地的推出后，因为这可以抑制房价，这都是目前政府即将推出的政策，我今天主要是看限价地的情况，刚才上面已经讲到了，他们推出的就是。目前北京土地招牌挂并没有能够让政府取得应得的收入。1500万的土地面积销售120个亿，这样平均每平米折合到800，而政府在增加800成本情况下，开发商将房价卖到7500，可以说政府不愿意替开发商背这个黑锅。第二，土地招拍挂一下销售几十年的模式，这违背一定的商业规律，可以想想，如果按照物业税来收，每平米每年70到80元，如果一年收15元，根据地方经济的增长还得加价，那肯定是更合适，而且政府不会再承担低价抬高房价的事情。

我们举个简单的例子，亚运村开始时，政府有一些地是免费送给开发商，还有一些土地以低廉价格卖给开发商，经过20年开发，实际86年前北京没有开发过亚运村那里，但是现在土地价值增长到30到100倍，如果政府当时采取合理的销售模式，而不是销售70年，就不会导致这么巨额的财富流失，这个财富的数字是非常客观的，一亩地大概流失了1400到1500万，这是天文数字，北京市长也无力对此进行赔偿。所以新的土地收益模式应该是今天这个地交会要研究的问题，这也是我今天来的原因。我认为种养业认识到，一次卖地，北京也能卖80元卖70年，而且北京之外的城市怎么办，招拍挂导致的最大恶果就是加剧城市贫富差距、居民的贫富差距。北京很容易吸引到合理的资金，而秦皇岛可以吗？像秦皇岛今天这个项目，价格这么低，如果卖了70年，那么肯定导致经济长期不稳定。另外国六条以及新的政策限制，70%房子是90平米，对开发商来说没有什么商量余地，这是科学的，你就要建设这样的房子。

小户型有助于构建和谐社会

过多的大户型不符合我们现在的客观事实，你可以看看建外SOHO有多少是自住的。大户型毕竟不符合中国人的生活方式，在中国婆媳关系、两代人的居住关系不是那么好处理的。我们现在结婚和离婚基本差不多的情况下，我们奢求家庭和睦是很难。如果住在相邻的环境里更符合中国人的生活习惯，这点对于建设和谐社会也是很需要的。我们要考虑，如果父母与孩子缺少必要的沟通，那么社会不会和谐。如果我结婚后与父亲不往来那还有什么和谐的。我们要承认客观事实，我们要接受新一代的生活特点，我们要意识到离婚率已经到很高的程度，我们不能说离婚不算问题，现在离婚是个严重的社会问题，如果解决它，我觉得比解决艾滋病还重要。

比如北京国贸，9千每平米的房价绝对是低价，如果是40平米要36万，已经超过了一半家庭的购买能力，如果再大一点，那就更困难。很多人应该意识到，平均月收益就在4千，如果两个人都上班，一个人三千，那么达到六千，而一个人如果下岗了，那么对于这样的工资水平只能买三十平米的房子。对于工薪层来说，如果每个月月贷两千多，那么非常困难，会真正成为房奴。所以理性的抑制大户型是政府英明的决定，是确确实实为普通工薪阶层考虑。我在这说一下，并不是预言，而是说新一代房地产肯定会出现，那时候我们买房子会更便宜，而且有收益，又节能，通轨道，而今天的房子就是上一代的房子，这种趋势我们要看到。所以老百姓投资住房时要谨慎，不要买过时的产品，就像我们买食品买过期产品一样。

政府也知道，过分炒地也会导致房价上涨。现在政府如果这样做，可以使抑制住房价，而且减少土地价值的流失。所以这样做会更合适。从我来讲，这种限价地与廉租房，在市区应该建的更小。比如我现在研究推出33平米的小户型，而且在我的博客也有图，大家可以看一下，虽然是小户型，但是也能满足生活的需要，你买两套也就66平米，而且小户型有小户型的好处，它可以强化社区服务，这样房子增值会更快，我们住的更舒服，居住成本会更低。

别墅用地现在批的太多了，短时间的限制是正确的。我也写过一篇专门的文章，节能省地是十一五的口号，但是国土资源部公布的数据是惊人的，每个人都可以看到，如果这样下去，100年中国没有一块土地可种粮食。节能用地可让空置房回到市场上来。政府出台这样的政策也是为了保障消费者。我们必须科学的看待房地产市场，不能说不看数据，不看统计，盲目以想象来做，如果这样，我们就会发现，我们像土地招拍挂一样，经过三年，每年收益只能是二十亿，前年收益38亿，有十几亿是净买议价。老百姓应该意识到，只有小户型才能买得起。

很多开发商一贯是欺骗消费者的

中国古代有一种诈骗手段，比如我交了一群朋友，我说这都是文化圈的人，有一天我拿一幅画，我说这价值100万，我有50万，我问你，我是否应该买，他说你应该买，然后我借了他50万，然后我说这画不想要了，给你点钱，50万退给你。现在就是这样，而现在房地产就像这样，所以提高首付是抑制假按揭手段的最好方式。在这方面我还提出一个概念，就是住房市场基金制度，这可以降低普通老百姓购买房子的首付和月供压力。这样可以让一个社会财富的分配更加均衡，对于建设和谐社会更好。

很多开发商一贯是欺骗消费者的，这也是应该的。这是他们以前建的不科学的住宅、不具备竞争的住宅，滞销或者不适合销售的，这种后果应该是他们来承担。一个食品厂生产了不合格食品，当然是他承担。一个开发商建设不符合市场的产品，不符合消费者的产品，是否应该他承担。建外SOHO消费者应该联合起来起诉潘石屹，每个人给不到一平米的绿地，这是欺诈行为，是违背国家有关规定，这应该让他赔偿消费者的损失，健康是无价的。

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