双重危机下的房贷大战 商业银行争夺二手房贷

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2006年11月，根据加入世贸组织的承诺，中国将全面放开外资金融机构经营人民币业务的客户和地域限制，中、外资银行站在了同一条跑道上。

狭路相逢勇者胜。从2006年初开始，已经饱尝房贷业务下滑压力的中资银行明显加快了推出房贷新品的速度，各家银行纷纷加入了一场喧闹的产品创新大战。

当接力贷、双周供、循环贷、直客式等陌生的名词刚刚出现在人们视线范围，“国六条”与随之而来的细则对新房的调节又为二手房按揭市场的发展创造了机遇。随着国家宏观调控对房地产市场的进一步推进，银行信贷业务也随之进行调整，二手楼业务因此成为银行个人消费信贷业务的新宠，开始被各家银行拼力争夺。

但是，面对入世开放与宏观调控前后夹击下的中资银行，真的可以通过这些房贷创新产品度过可能到来的危机吗？对于他们来说前面究竟有着怎样的风险？

不在创新中爆发，就在创新中毁灭

“个人房贷产品真正意义上的竞争并不在产品的竞争，而是通过更优质的服务来争取客户。”这是银行界对房贷创新的一个共识。

但是，2006年，为了宏观经济的稳健发展，“鼓励普通住房消费”成为楼市调控的基调之一，追求个人房贷余额的快速增长依然是各家商业银行的目标。

个人房贷成了救市良方

去年受国家宏观调控的影响，各银行的房贷业务量大幅下跌，比前年平均下跌近30%；作为各家银行都比较看重的业务，个人住房按揭贷款业务成为商业银行竞争的焦点，各家银行想方设法通过房贷产品创新来抢占市场。在今年最初的几个月，监管层也逐步放松了对贷款成数的限制，希望能够刺激房贷市场走出低谷。

去年以来，出于信贷安全的考虑，银行明显收紧了一些业务。上海交通大学国际金融研究中心主任潘英丽教授在接受记者采访时表示，由于2006年底金融业全面开放的期限就要到了，政府加快了中资银行资产重组的步伐，各家银行也都在赶时间，抓风险控制、坏账冲销，银行内部组织结构也在调整，这些对银行放贷产生了很大的影响。

中信银行总行营业部零售业务部副总经理康静曾表示,中信银行一直以来都是做优质大客户，但去年开始的金融系列政策使优质大客户的房贷业务大受冲击。银行既想扩大房贷份额，但出于风险控制的考虑，一些业务又要收紧。比如，中信银行从去年1月初就已经基本停办商业物业贷款，逐渐退出写字楼、商铺按揭市场。

在这种背景下，各家银行纷纷将目光投向风险相对较小的个人住房按揭贷款。

产品同质化明显

此外，在存款增速持续大于贷款增速的背景下，各家银行都不同程度地存在着消化存款的压力。客户需求日益多样化，银行就不得不加快产品创新，以更灵活和优惠的房贷产品争夺客户。

然而，各种贷款的创新不可能去对抗利率管制，农业银行总行负责人对记者表示价格战没有意义，所以购房者如果想从产品创新中得到金钱上的实惠是很难的。房贷的创新更重要的是服务和便捷。目前各家银行都在尝试，包括免律师费、客户自由选择购买保险等。

伟家安捷房屋贷款担保公司总经理康胜告诉记者，虽然各家银行都推出了一些创新产品，在实际申请的过程中审批的条件有所不同，产品同质性较明显。光大银行总行内部人士对记者表示，银行产品同质化是难以避免的局面，这并不是各家银行所担心的重点，重要的是通过更优质的服务来争取客户。率先推出创新产品的银行有先发优势，但同时也会付出相应的成本和代价。

创新风险如何控制

个人房贷产品创新引发了商业银行个人住房贷款业务的激烈竞争，银行内控管理和风险控制也面临着新的挑战。

“部分业务实质上加大了银行风险。”一名股份制商业银行上海分行副行长分析，一般来说个人房贷的风险权重是50%，随着贷款者逐年归还本金利息，对于银行来说，风险也逐年降低。目前市场上推出的循环贷款模式，即以个人房地产最高额抵押为基础，向优质个人客户提供一次授信、多次循环使用的个人信贷产品或产品组合，则可能加大风险。目前许多银行都在推广这一业务，某股份制银行推出的产品贷款额几近房屋价值的百分之百。

另外，银行在对房地产企业发放开发贷款的同时，一般要求同时发放个人按揭贷款。其他银行想争抢这种指定银行的客户，并不容易。为了争夺客户，许多银行还推出了直客式房贷。“过去银行发放贷款要求有开发商做担保，并且在产权过户、抵押落实、用途锁定后才会放款，但推出直客式贷款后，是在没有实际交易的情况下发放贷款，如果流程监管不严，可能会加大银行风险。”某国有银行房贷负责人表示。

不容忽视的是，从2003年6月调控至今，个人按揭贷款不良率有所上升。以上海市为例，这一指标已经由0.27%上升至0.68%。终于，5月18日上海银监局公开发出警告。该局发布《上海银监局规范房地产信贷业务创新与竞争秩序》，直指产品创新风险。对于所有沉浸在房贷产品创新的商业银行都有警示意义。

上海银监局提示商业银行，要谨慎理性推出个人房贷新产品，不得放宽和变相放宽对借款人的审核标准，应建立一套严密的营销、审核、授信管理和贷款风险评价体系，防止少数借款人利用银行贷款资金进行投机套利或挪用贷款从事不当经营活动。

上海银监局还要求商业银行，应加强个人房贷新产品推出后的市场反应和风险变化监测，防止同业间的恶性竞争。要认真核算个人住房贷款新产品的成本和收益状况，尽快建立相应的后评价制度。并且进一步防范操作风险，加强对员工的业务技能和风险意识培训，加强流程管理，体现“流程银行”的经营理念，避免因违规操作带来风险隐患或资产损失。

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