5月青岛市典型住宅指数报告
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2006年5月青岛市典型住宅指数报告
中国指数系统（CREIS）研究发布
一、 青岛典型住宅指数综述
1． 典指综述
5月青岛典型住宅指数样本项目：
海信燕岛国际公寓 百通馨苑 青岛数码科技中心 欧美•世纪花园 崂山•水岸绿洲 银泰紫荆城
典型指数有小幅下跌，新政产生一定效应
2006年5月，青岛典型住宅指数为1011点，比上月降低11点，本月典型住宅项目成交均价为4865元/平方米，环比下降1.1%。从典型指数走势曲线可以看出，2006年3月至4月青岛房价的呈上升趋势，5月起开始有小幅下滑。
5月先是国家七部委联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，紧接着国务院颁布“新国六条”，一系列的宏观调控都旨在调整目前的住宅产品供应结构，限制大面积高档住宅的投放量，从总体上抑制房价的增长，满足更多中低收入家庭的购房需求。
新政对青岛的房地产市场产生了相应的影响，市内4区总成交量与成交价格都有一定程度下降，而相对来说高价位的海信燕岛国际和青岛数码科技中心受到冲击较大，其他典指项目受影响则较小，百通馨苑和银泰紫荆城的销量均创下新高。
2． 市场综述
市内4区交易量持续下降 李沧区成交量较大
2006年5月青岛市内4区商品住宅成交量为859套，成交面积为89770.72平方米，相比4月下降14.6%。从206年1-5月成交量走势图可以看到，经过了1-2月的春节、长假淡季期后，3月销售量呈井喷式增长，成交套数达到1158套。4月至5月市场重新趋向平稳，成交量有所下降。
5月市北与市南区分别为20个项目和17个项目，李沧区在售项目为8个，四方区为5个。而在成交量方面，市北、市南、李沧与四方区则分别占总量的40%、17%、34%和9%。
低价位段住宅销量增加，中高价位销量降低
从4-5月各价格段成交面积分布图可以看到，5月4000-5000元价格段成交面积达到27121平方米，比4月增加了23%，均价3000元以下的住宅也从4月的2套成交量增加到了16套。而5000元/平方米以上的价格段则均有所减少，其中4月6000-8000元价格段共销售了33185平方米，占4月总成交量的35.4%，而5月则减少至27176，环比降低18.2%。因此，5月市场成交趋势呈现为：低价位段住宅销量增加，5000元以上的中高价位销量降低。看来受到国家宏观调控的影响，消费者对高价位楼盘的抗跌能力有所保留，观望者增多。
单套面积100平方米以下住宅销量增多，100平方米以上销量降低
从市内4区所售住宅单套面积段分布可以看到，2006年5月市区销售者购买住宅单套面积100平方米以下的住宅明显增多，而100平方米以上的销量则有所降低。其中单套面积为100-120平方米的住宅变化最为明显
从4月的276套骤降到了5月的154套，降幅达到54.3%。变化反映出，较大户型、成交总量较高的住宅受到建设部和国务院新规定的影响最大。
二、青岛典型住宅指数区域及样本项目分析
市区南部地产板块
综合指数:
本月价格指数为1033点，较上月下降26点。
板块综述：
5月该板块成交均价为7338元/平方米，环比下降2.6%。该板块作为青岛市区政治、经济、商务和文化中心，房地产发展一直较为成熟。分析其价格及成交走势可以看到，自2005年1月以来各月成交均价一直在6900-7600元/平方米之内波动，其中2005年全年成交均价为6879元/平方米，进入2006年后从2月至4月一直处于稳步攀升的趋势，5月则有小幅回落。在成交量方面，2006年3月以593套的交易量位列第一，5月共售出403套住宅，较上月减少31%。5月该区的在售楼盘数量则与上月持平，市北与市南区分别为20个项目和17个项目。
成份指数—海信燕岛国际公寓（样本项目）：
本月价格指数降幅较大，为1095点，比上月下降61点。
5月海信燕岛国际公寓成交均价为13906元/平方米，环比下降5.3%。本月该项目受到国家宏观调控政策的冲击，成交量和成交均价都有所下降，共交易18套，成交面积仅为上月的47.8%。自2005年4月开盘以来，位于澳门路的该高档社区一直备受瞩目。2005年该项目成交均价为15247元/平方米，进入2006年后价格有一定回落，销售量在4月达到高峰，而5月销售量则又有所下滑。
海信燕岛国际公寓作为邻近CBD区的高层住宅项目，自身地段、景观优势明显，加之国际著名设计公司担纲设计，采用较好的建筑形式将地段优势充分显现，本项目已成为沿海高端公寓的典范。
市区北部地产板块
综合指数:
本月价格指数为1049点，较上月下降21点。
板块综述：
5月该板块成交均价为4502.3元/平方米，环比下降1.9%。5月李沧区在售项目为8个，四方区为5个。从交易量和价格走势图上可以看出，2005年该板块呈一路上涨趋势，从年初4138元/平方米升至年末的4819元/平方米，全年均价为4490元/平方米，进入2006年后，价格涨幅趋缓，1月回落至4290元/平方米，其后稳步上升，4月与5月均价都在4500元/平方米之上。而在成交量方面，3月该板块交易量最大，共成交565套住宅，5月人气较4月有所上升，以456套的成交量较上月增加32.9%。
成份指数—百通馨苑（样本项目）
本月价格指数继续回落，为1096点，比上月下降61点。
5月百通馨苑项目成交均价为4482元/平方米，环比下降5.3%，而在交易量方面，本月百通馨苑销售进入高潮，共售出287套，成交面积是上月的2.43倍。位于李沧区金水路的百通馨苑由79栋多层 5栋高层组成，大盘的规模优势另其形成了健全的生活小区，因而后劲十足，总体看来价格稳步上升。2006年3月成交价升至最高点，后又缓慢滑落。
百通馨苑作为青岛市内四区出让土地面积最大的项目，项目绿化率为40%，该项目以其大盘的规模优势，良好的宜居环境，将在未来的楼市竞争中继续占据领先位置。
东海岸板块
综合指数：
本月价格指数有微幅下降，为1014点，比上月下降1点。
板块综述：
本月该板块商品住宅均价为7356元/平方米。该板块内的崂山区由于地理位置极为优越，聚集着大量的高档楼盘，5月份该区项目均价为11726.5元/平方米，较上月下降了0.6%，而即墨市虽然也具有山水的优势，但同比市区价位较低，5月份均价基本与上月持平。
成份指数：青岛数码科技中心（样本项目）
本月价格指数有所下降，为889点，比上月下降28点。
5月青岛数码科技中心均价为8606元/平方米，本月主推户型朝北，造成了成交均价的下滑。作为商住型项目，国务院出台“国六条”后，该项目受政策影响较大，销售有一定下降，并为承接3月以来的上升趋势，消费者进入观望期。但由于该产品地理位置优越，产品定位独特、价格合理，配合老客户介绍等优惠活动，对客户有一定的吸引力。
西海岸板块
综合指数：
本月价格指数有一定幅度上升，为1063点，比上月上涨15点。
板块综述：
该板块包括青岛经济技术开发区和胶南市，房地产发展势头良好，自2006年1月以来成交均价一直上涨，未出现过回落趋势，是各板块中走势最为稳定的板块。5月该板块商品住宅均价为4600元/平方米，其中开发区均价为5350元/平方米，环比上涨0.2%，胶南市均价为3600元/平方米，较上月增长3.8%。
成份指数：欧美•世纪花园（样本项目）
自欧美•世纪花园市区展示中心（位于闽江路78号乙）进驻使用以来，已接待了大批看好西海岸、看好该项目的客户。消费者注重胶南的自然环境，胶南是山东省唯一获得首批全国绿化最高荣誉的市，被命名为“全国绿化模范城市”。同时“南桥北隧”两大工程拉近了市区和西海岸的距离，在2008年奥运会前后，由欧美•世纪花园经跨海大桥约30分钟可到达青岛市区，经海底隧道约20分钟可到达。
欧美•世纪花园的整体规划与得天独厚的地理位置相得益彰，这片充满欧洲风情的高档生活小区，成为置业的极佳选择。青岛典型住宅指数将对其进行长期跟踪分析。
胶州湾北部板块
综合指数：
本月价格指数呈下降趋势，为915点，比上月下降28点。
板块综述：
本月该板块商品住宅均价为3597元/平方米，环比下降3%。本月27日银盛泰•盛世景园举办了盛大的开盘仪式，为消费者提供了总建筑面积9.3万平方米的住宅项目，由12幢住宅组成，共818户，拥有建筑面积70-190平方米的十余种户型。随着城阳区城市化的不断推进，大青岛北部地产亦蓬勃发展，目前销售价格在4000元/平方米上下。而胶州市均价为2950元/平方米，与上月基本持平，胶州新城区房产价格相对较低，还有较大发展空间。
成份指数：崂山•水岸绿洲（样本项目）
本月价格指数为1060点，比上月上升27点。
崂山•水岸绿洲项目5月销售均价为 3520元／平方米，较4月3430元／平方米均价上涨2.6 %。该价位仍与周边楼盘相比较占有相当优势，该项目既适合自用居住，又具有相当的投资增值潜力。5月20日借山色峪樱桃山会之际，项目现场进行了盛大的开盘仪式，起价为 3160元／平方米的两室两厅一卫的90平方米全明户型和145平方米的三厅二室二卫的全明水景户型最受欢迎，开盘期间已认购五十余套。
崂山•水岸绿洲项目是亲水生态住宅小区,位于崂山水库下游白沙河北岸，社区内崂山白沙河水系形成自然湖湾，主景观为3000平方米中心水景, 这种凭天然优质活水而成的水景社区对追求健康生态养生的消费者具有很强的吸引力。
青岛北部板块
综合指数：
本月价格指数有微幅上升，为963点，比上月上涨2点。
板块综述：
青岛北部板块包括青岛北部的莱西市和平度市，该板块房地产市场发展较晚，当地居民消费水平较低，因此楼价相对便宜。从价格均价走势可以看到，2006年1月该板块均价为1867元/平方米，2月各项目成交均价都有所下滑，从3月起继续爬升，目前均价回升至1797元/平方米。
成份指数：银泰紫荆城（样本项目）
本月价格指数有一定上涨，为1040点，比上月上升13点。
5月份该项目持续数月来的热销场面，销售攀升至78套，创造了银泰紫荆城的销售新高。其中多层精品公寓起价1160元/平方米，共销售38套，主销户型为80-120平方米的中等户型；联排别墅销售30套，价格每平方米上涨50-70元，主销户型面积为253平方米；单体别墅起价2398元/平方米，共销售10套。
银泰紫荆城社区配套设施齐全完善，双气、有线电视、电话、宽带三线入户；双层中空玻璃、270°观景外飘窗，入户防盗门。处处体现的人文关怀是其持续热销的保证。
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