战场转移 海外基金和国内开发商角斗写字楼市场

王程（化名）隶属于一家著名的美国基金公司，这阵子正在上海到处寻找投资项目，这家基金公司以写字楼为主要“猎捕对象”。“说实话，符合要求的项目真不多。”他透露，“我心目中的好项目是产权清晰、地段优越、附加值良好的写字楼。但问题是，目前上海写字楼项目的开发商明显呈现出与过去截然不同的持有观念。”事实上，这已经是普遍现象：好项目的奇货可居，使得海内外资本在买卖问题上开始陷入长久的对峙状态。

开发商看重长期持有

在为数不多的可选择项目中，王程对处于长宁区中山公园附近的龙之梦大厦颇感兴趣。“一方面，开发商是目前为数不多、意识鲜明的长线投资方针持有者，另一方面，以这个项目的所处地段来看，未来的发展空间不容小觑。”他说，“这个项目无论是入股还是将来打包REITs上市都不错。”

但如今的情形是，好项目的难得使得开发商根本无心出让。“写字楼的招租广告都没做过，现在已经完全满租了。”长峰房地产有限公司总经理陆士庆说。

据陆士庆透露，目前龙之梦大厦的租金为0.7-0.8美元/平方米/天，这个价位与浦西淮海中路上的金钟广场同一标准。而浦东新区陆家嘴区域内的花旗集团大厦，目前租金也只是1.00-1.20美元/平方米/天。“从市场情况来看，有很好的上涨空间。”陆士庆表示，在这种后续发展见好的情况下，对于海外基金手中“橄榄枝”的婉拒也就在情理之中。

升值可能性是主要利好

“找我们的海外基金公司很多，但公司不会出让这个项目而会长期持有。”这是广东雷伊(集团)股份有限公司(200168.SZ)副董事长郑育健的态度，他所指的项目，是在上海南京东路刚刚落成的宏伊国际广场。由于该项目处于南京路步行街、河南路，这个甲级写字楼的出现，正好符合上海黄浦区经委对南京东路商圈重新调整的定位。

黄浦区经委相关负责人向记者表示，宏伊国际广场仅仅是开始，继该项目之后，南京东路陆续还会出现两三幢高品质的综合性项目，而地产大亨李兆基的恒基地块恰恰是其中一个。“一旦新商务圈形成，租金走势会维持一个良好的上升态势。”第一太平戴维斯高级董事柯磊反映。

这也意味着，目前租赁价格为0.8-1.0美元/平方米/天的宏伊广场，将会有一定的上涨空间。“从地段和品质上来看，该项目无疑属于基金眼中的好项目，因此引发众多关注也能理解。”业内人士告诉记者。

海外基金苦于无人出手

但与早先开发商想尽办法脱手项目的情形不同，郑育健明确向记者表示该项目只租不售。“由于受到写字楼市场利好影响，开发商的心态正在产生变化，对于项目后市发展的良好预期，使得海外资本与国内开发商开始产生争执。大多数海外基金不是找不到好项目，是苦于没人愿意出售。”一位分析师表示。

据悉，去年上海写字楼的收购单价在每平方米3000美元，业内预计今年的收购单价可达每平方米4000美元，而明年可上升至每平方米5000美元。目前，由于几个盛传海外基金正在接洽的写字楼项目均尚未达成交易，比如受到摩根士丹利关注的埃蒙顿假日广场一直悬而未果。相比较屡屡成交的住宅项目而言，海外基金和国内开发商在写字楼市场的“拉锯战”走势，显得微妙许多。

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