叶剑平：中国土地国有稀缺 别墅市场有欠成熟

中国人民大学土地管理系主任、博士生导师叶剑平先生演讲

2006年6月30日-7月16日，2006第三届“中国别墅节”在北京、上海、深圳三地隆重举行。历经两届别墅节的成功举办之后，中国别墅节已成为中国别墅界顶级盛会。本届别墅节将打造京津冀、长三角、珠三角、西部地区的46个城市大联动，“中国别墅 全球共享”！为您全程直播：

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2006年6月30日，第三届“中国别墅节”在北京中华世纪坛正式拉开帷幕，大中华别墅网、搜房网对会议全程进行现场直播。在别墅节上，中国人民大学土地管理系主任、博士生导师叶剑平先生演讲：

【叶剑平】很高兴在这里和大家进行交流。别墅我注意得得很少，首先因为它是一个稀缺产品，所以从总量来说是少的。第二个原因，从个人来说，我不大了解别墅，没住在别墅里，所以研究也比较少。

【叶剑平】第一是宏观态势，刚才顾会长已经说了，中国人口众多，地大物博，但是人均又少，最近“国六条”又出台，实际上它的基础完完全全的就是因为资源的稀缺，包括最近的调查忽然发现我们如果再这样发展下去，我们的子孙后代就没饭吃，也没房子住，所以在这样的一个情况下，提出了节约这样的一个方式。从经济增长来说早就提出的，十五大就提出要从粗放式向集约式进行转变。但是从土地的供应来说是刚刚提出的，提出的话具体的行动是体现在“国六条”，“国六条”的推出有各种各样的议论，包括作为市场经济的角度来说，总觉得政府做得太多了，但是，从资源稀缺的角度来说，应该说可以得出一个结论就是政府也不得不这样做。所以从大众的产品来说，限在90平方米以内主要是从未来土地可利用的建设用地的总量来反馈过来的，反馈过来了以后，然后再加上中国的人口结构，因为我们是计划生育的政策，所以基本上是三口之家，或者是五口之家，是这样的一个小家庭的结构，这和国外的大家庭的结构相比，他的消费情况是不一样的。

【叶剑平】所以鉴于这样的一个情况，就提出了一个长期的政策，就是对总的产品定位在90平方米以内作为普通住宅，作为大众化的住房来限制，这个是国家的限制，当然，这种限制原来也讨论过是不是干预了市场，具体从资源的配置来说，还是可以管的，因为土地是一个总公共的产品，你占多了，就意味着别人少了，因为它的供应量就是这么多。

【叶剑平】所以在这样的一个背景下，应该说长期的政策是趋减的，因为中国的土地是属于国有的，在国有土地出让的时候，他可以在签合同的时候签订一个限定的条件，也就是说基本的户型是怎么样，如果满足这个条件的话，我的地就供应，不满足这个条件就不供应，我想政府应该能够做到，在国外这是不一样的。

【叶剑平】第二，讲一下结束市场。随着经济的发展，毫无疑问，大家都追求着高品质的生活质量，高品质的生活质量对成功人士来说基本的体现就是房子，一个是车子，一个是房子，所以从市场的需求来说，这个市场虽然不是大众化追求的，但是，总是有一部分成功人士追求的市场。既然有这样的需求，就会有这样的供应。所以，从长期来说，这个市场是长期存在下去的。

【叶剑平】那么在这样的一个情况下，正因为稀缺，它又要存在下去，所以它的定位毫无疑问是高端人士，那么对于高端人士来说，就目前我们别墅的供应，像刚才黄喻院长指出的那样，整个别墅应该要向精细化的方向发展，而不是简单地就是一些绿地、有一些草就叫别墅，可能一些领头的相应的配置，或者包括顾会长说的设计、建材、生态化、绿色化等等方面，更和高品质的生活相联系。否则的话虽然住大房子，但是感觉还是要农村，我们好不容易刚刚进入城市化，奋斗了很长的时间，最后郊区化，郊区化的目的是带来更美的环境，更生态的生活，实际上也变成了不是很美的环境，比如说道路、交通、基础设施配套不完善等等，又回到农村了。别人的城市化是是进城，而郊区化是在城市化更高档次到郊区去。

【叶剑平】在这样的一个前提下，由于别墅用地中央已经限制了，这是国家的政策，在限制的情况下，就应该在有限的资源打造出非常高的精品，真正地满足我们这些高端人士的生活居住的需求，使得我们这有限的土地能够开发出高附加值的一个产品，我想这应该是未来的一个发展趋势。

【叶剑平】我看了一下价位，8千以内的很多人都要，这就变成了一个大众的产品，因为市区的房子也是8千多，外面的一个别墅也是8千多，这说明什么？说明你想要买市区的房子，差不多的钱到郊区可以买一套别墅，对于提高品质，我觉得这差一点。但是有的人提出郊区的土地便宜一点，但是价格由于特殊的产品，所以相对郊区的房子来说，它已经很贵了。如果从稀缺性来说，这样的差别还是不够的，那说明什么？说明我们的精品还没有达到，所以最稀缺的房子配套也是最高的，配套最高也意味着最高的服务。如果以后我能到别墅去走一走、看一看也是一种观光、也是一种享受，这样的话我们的别墅市场就成熟了。

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