购房多是外地人 处置半拉子能撬动海口房价吗？

教育、医疗、住房等都是老百姓关心的话题。近年来，全国房价在持续上涨，而相对于北京、上海、广州等城市房价的一路小跑，海口的房价则是温文踱步。究其原因，业内人士及房产行政主管部门的有关负责人均认为主要是转化房发挥的作用，使海口的房产均价在合理的区间内上涨。

然而，中央给海南的处理积压房地产的优惠政策，经过一再延长后，目前的最后期限至今年底。如果没了这些优惠政策，海口现存的“半拉子”工程该怎么办？如果没了转化房的冲击，海口的房价又将上涨到怎样的一个水平？

新建楼盘受到转化房冲击2000年的时候，到海口街头随处走走，即可看到满目疮痍的“半拉子”楼。矗立在繁华市区的一幢幢“半拉子”楼，蓬头垢面地闪现在市民的视野中。渐渐地，这些“半拉子”楼开始复建，并上市销售，且价格在每平方米1000多元左右。海口市DC城海口房地产交易市场有关负责人说，当时海口卖的多是转化房，新建的楼盘很少。在他的印象中，只有昌茂、万利隆、置地、昌炜等少数名字。

为处置积压房产，1999年中央给予海南优惠政策，减免契税、营业税等税费。依据这个政策，卖方可免营业税为5.5%，买方可免契税为3%。有人给记者算了一笔帐：如果一套转化房的总房款为20万元，市民可省6000元。而卖方除了免营业税，还可减免一些杂费。总的算来，比新建楼盘所需要的支出要低得多。因此，仅仅是在价格上，转化房占着绝对的优势。面对转化房，新建的楼盘价格也在思忖着该怎么定。

由于转化房的冲击，海口的房价只能慢悠悠地踱步。海口房地产交易市场有关负责人说，在该公司经手的转化房销售中，曾做过粗略统计，2003年8月前，转化房的均价为1000元至1478元/平方米；2006年，转化房的均价达到2000元/平方米。他说，所有转化房销售中，该公司经手的最低售价为1027元（限价）/平方米，最高售价为近4000元/平方米。

转化房拉低了房产均价目前，海口的商品房平均价格低于全国中等城市平均水平。记者从海口市房产管理局了解到，1999年海口启动停缓建工程处置工作以来，该市商品房平均销售价格分别为：以每平方米计，1999年为1798.8元，2000年为2000.5元，2001年为1995.2元，2002年为2118.4元，2003年为2086.8元，2004年为2423元，2005年为2532.09元。

统计资料表明，2006年1月至4月，海口市商品房平均价格分别为：以每平方米计，2312元、2276元、2160元、2213元。海口市房管局有关负责人分析认为，与去年同期相比，今年1月至4月，海口市房屋销售价格总水平同比增长8.6%，比去年全年的平均涨幅2.7%高6.1个百分点，其中多层和高层商品住宅楼价格分别增长16.7%和7.8%，高档豪华别墅价格同比增长4.3%，存量房价格同比增长17.4%。

记者采访中，房产行政主管部门和房产界人士一致认为，转化房进入市场后，拉低了海口房产的均价。今年初，海口市房管局负责人对一些大的房产项目尤其是一线海景地进行调研，发现海口新建楼盘的均价已超过3000元/平方米。由于转化房的挤进，平衡了海口的房价。虽然今年一些停缓建工程盘活后的售价达到2000多元/平方米，但在相同路段和环境下，价格要比新建楼盘的单价少300元左右。

海口房产外省客户比本地多说起海南，很多外地人都会想起上世纪90年代发生的倒汽车，倒股票，倒地皮，倒房子，到最后的房产泡沫。内地人来海南买房，是冲着这里美丽的自然风光。海口房地产交易市场的有关负责人说，最早来海南购买转化房的多是东北人。当时相对内地沿海省市，海口的转化房无疑是“低价房”。转化房的销售，激活了海口房地产市场。2002年，该公司销售海甸岛的海天公寓，40多套房子2个半小时即售罄。

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