谁是房价飙升的“罪魁祸首” 外资还是银行？

渣打银行资深经济学家Stephen Green向《证券市场周刊》指出：“房地产存在三方面担忧。第一就是房地产泡沫。当这个泡沫破碎时可能会殃及到经济和银行业。因为当房屋所有者无力偿还银行贷款时，银行势必将强行收回住宅。而这无疑将产生严重的社会问题。第二，低收入人群无法承受不断上涨的房价。第三，土地的重新规划引起社会的紧张。”

究竟是谁炒高了房地产价格！“国六条”下，外资成为了首当其冲的“受害者”。

外资只是“替罪”

“尽管没有进一步的数据，但这种趋势并没有变化。”国家外汇管理局综合司副司长管涛向《证券市场周刊》说道。

他指的趋势是指外资在房地产市场上的总体规模不大。管涛运用资产负债倒推法对2003年以来的外资投资房地产规模进行测算后指出，根据测算结果，2003-2005年一季度，外资流向房地产资金总规模占全国房地产市场的比重平均为14.7％，其中房地产开发和销售市场平均分别为14.8％和14.7％。以房地产开发市场为例，近年来外资房地产开发企业数在全部房地产开发企业中约占13％，外资流向房地产开发市场的份额与此相当，这说明外资在房地产开发市场的规模并不大。

管涛进一步指出，理论上，房地产宏观调控政策抑止了国内资金，客观上为外资替代内资流向房地产市场创造了条件。但是，从测算的数据看，外资在房地产市场上的份额从2003年最高的17.5％下降到了2005年一季度的15％，其中，除了房地产销售市场外，外资在开发市场的份额也下降了8个百分点。这说明，整体上内资还是当前房地产的推动力量。

“如果进一步结合CEIC关于外资在房地产开发市场占比数据（1996—2005年）分析，外资的市场份额从1997年达到31.25％的高位后就一直走低。2005年不足13％，这不仅可以佐证上述判断，而且显示这种下降趋势早已在1998年就开始了。”管涛表示。

数据也印证了这种看法。从销售角度看，中国社科院最近公布的报告显示，北京均价为1416 美金的高端住宅的买家中，52%为外阜人士，其中13%为外籍人士。北京人占买家总数的38%，机构和公司买家占总数的9.5%。均价为830 美金的住宅买家中，北京人则占到了60%。

仲量联行的2006年初最新研究显示，大部分的购房者（约80%-85%）是中国内地居民，国外买家仅占15%左右，而且大部分的国外买家是海外华人。“房价上涨主要原因在于宏观经济的持续增长，投资工具的缺乏以及相对宽松的贷款政策。”

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