谁是房价飙升的“罪魁祸首” 外资还是银行？

配文2：

保护主义只能拖延市场发展及改革

——访瑞银集团亚洲房地产研究部联席主管王震宇

《证券市场周刊》：过去一段时间以来，中国的房地产经历了新的考验，就其根本原因还是由于人们对一直以来愈演愈烈的房地产热产生担忧。一个现实的问题是：中国的房地产是否过热？

王震宇：是的，中国的房地产市场的确存在过热的现象，这点是可以肯定的。究其原因，我认为，以前的房地产从来没有在中国的资本市场里真正的体现它应有的地位，直到1998年住房改革以后，中国出现了大规模的新晋业主，加上城镇化加速的趋势，大量需求涌现，成为拉动中国房地产行业最主要的市场力量。这么一个巨大的需求就爆发了。

但中国的房地产市场是一个“金融市”而非“实用市”，这是因为在其他国家房地产是一个投资渠道，但不是唯一的投资渠道。比如在美国，人们可能会去选择投资股票、基金什么的。但在中国情况则截然相反，中国的资本市场发展羸弱，股市多年下跌，债券市场不完备，基金行业刚刚起步，加上银行存款又要面临很低的利率，所以在缺乏理想投资回报的状况下，投资者就都“青睐”于房地产了。

《周刊》：在你看来，谁是这轮房地产热中主要的推动力量？目前普遍认为由于对人民币升值的预期，大量外资涌入中国房地产市场是目前中国房地产市场过热以及房价过高的重要原因，你是怎么看待这个问题？

王震宇：我认为，国内不应该采取保护主义的姿态，因为任何保护主义最终通常只能拖延必须的市场发展及改革。实际上，外资进入中国房地产的量不过是区区100多亿美元，同时中国的金融市场和外汇市场又是严格管制的局面，因此不足以影响到全国市场的发展。我认为，国内资金是推动房地产市场走高的原因。

《周刊》：在“国六条”发布不到两周，5月29日，国务院9部委即联合出台了实施细则。这些行政手段的调整可以收到预期的效果吗？

王震宇：相关的调控政策是可以收到一定的效果的。其中，银行是一个关键。现在的问题是国内银行在运作上往往要受制于地方官员，或者说地方官员出于政绩的考虑会干涉银行在房地产上的投入。地方银行在这种局面下有时候会身不由己。同时，国内房地产市场的数据几乎没有透明度可言，这也造成了大家在判断上的困难。

简介：

王震宇：亚洲房地产研究部联席主管，过去7年，瑞银亚洲房地产研究部在《Institutional Investor》、《Asiamoney》和《The Asset》的排行榜中名列首位。