二手房因何卖不过新房 小户型领跑二手房市场

★ 精彩专题推荐：★ 专题：大话经纪-新政下二手房交易成本几何？★ 关注：国税总局规定豪宅满5年转手仍须缴纳营业税 ★ 新政一周二手房交易“变脸” 房价纷纷抬高 ★ 90平方米，如今的我们到底够不够住呢？★ 新政"6.1"发力 房产经纪暗流涌动 ★ 二手房营业税“5年限”是一把火？可能推升房价 ★ 青岛:私下购房要谨慎 一市民低价买房十万订金被套 ★ 楼市宏观调控一周年回顾 ★ 北京二手房价格指数报告（2006年5月） ★ 房主欲转嫁营业税负担 二手房价悄涨一成 ★ 是二手房营业税催生以租代售？ ★ 何处是栖身之所 京城飘族租房完全手册

今年5、6月份国家相继出台房地产宏观调控政策，这些较以往更加具有操作性的政策细则，给北京市二手房市场带来较大影响。尤其是对房产证未满5年的商品房聚集的北部地区所造成的影响明显大于其他城区。由于房主多数会把营业税融合在房价里，而刚性需求的顽固性直接导致整个区域的二手房价格继续走高，从而带动本地区新盘价格也不同程度上扬。

现象：买二手房的税费比买新房更多

 据中大恒基市场部负责人介绍，从去年底到今年，二手房价格一直在上涨，以城北的几个热点区域为例：望京、亚运村、中关村、清河、西三旗、学院路、回龙观、天通苑等居住区，每平方米都上涨了500－1000元左右，其中处于亚奥板块周边的热点区域上涨幅度更大，加之城铁的贯通，大大拉动了回龙观和天通苑的房价，使得这两个区域的均价已经涨到4000元/平方米以上。而近期营业税的开征，使得城北市场受到较大影响，由于城北回龙观和天通苑板块的房源量占到这几个区域总房源量的40％左右，而其中90％房源都是未满5年。大量业主将5.5％的税款转嫁到客户身上，变相带动了周边房价的上涨。而二手房价的上涨，也给周边的新盘带来了增值效应，城北一个年初新开盘的项目均价为5400元/平方米左右，而到今年6月三期再开盘时，每平方米均价已经上涨到5900元左右。目前二手房税费核算在一起，需要多支付18％的税费，而新房是4％，不少客户认为还不如购买新房合算。10月1日起，市民二手房交易须执行新版最低计税价格

案例：买新房比二手房更合算

 我们以回龙观的普通住宅———善缘人家为例，说明营业税征收年限的调整对居民购房决策产生的影响。为此，中大恒基对善缘人家进行了实地调研，结果显示，新房的均价为4800元/平方米，而二手房（2004年购买）的均价为4600元/平方米，其他情况见下表。假设两者的贷款期限均为20年，未来20年的年均通货膨胀率为3％。营业税征收年限的调整，使得购买善缘人家的新房比二手房变得更为划算，这种情况同样适用于北京其他地区，尤其是昌平区。亦庄二手房半年单价涨850元 平均价格已达4200元

结论：新房交易量高过二手房

 中大恒基市场部负责人说，这样会导致更多的客户选择新房。而这种现象在以前是正好相反的，因为以前业主在出售自己的房子前，要参考周边新房价格的方式再定价，这说明今年的二手房价上涨幅度要高于一手新房。受营业税影响，不少持有房源的业主要么将5.5％的税费转嫁给客户，要么将房源冻结，这给刚性需求的客户群体增加了购房成本。中大恒基数据显示该地区新楼盘在6月份成交100余套，而二手房成交只有65套，同比下降25%而在本店登记的需求客户中35%放弃选择二手房，考虑新房或者买经济适用房。而房主目前并没有考虑降低房价以求脱手。

特别推荐

• 更多>>