戴庆：要用系统思维再造地产顾问代理业

世纪皓产地产机构总经理 戴庆

曾一度在中国房地产发展的进程中扮演过重要角色的房地产顾问代理业，随着国家产业结构的不断调整及房地产行业不断的变化，以传统经营方式一直存在的顾问代理业已日渐边缘化，如果不能成功的完成战略转型，就会在新一轮市场竞争中面临生存危机。

世纪皓产公司成立于2001年，成立之初确定了以"房地产全程服务"的商业模式。即先细分房地产价值链条的重要环节，并在重要环节上配置资源，形成专业力量，以此形成全程顾问，代理执行的竞争力。为开发商提供能够在项目不同的阶段提供不同问题的解决之道。当初公司组织机构的设置，完全是满足"全程服务"的模式的需求而设计的。

公司设计此模式的初始目的是增强把握商业机会的能力。公司以此模式成功运作了几个重大项目，虽然项目数量不多，但我们通过全程代理，在一个项目上为开发商提供更广泛，更全面，更纵深的服务，以此来增加创造利润空间。我们所服务的项目均取得甲、乙双方共赢局面。2003年在此模式的发展下成立了世纪皓产投资管理公司，成功介入了房地产投资开发的新领域。

2005年，整个中国经济社会发生了重大变化，全球经济一体化进程让我们从来没有如此真真切切的感受社会变革对我们的影响。不是市场原因，也不是人为原因，而是行业整体的结构性调整。可以这么说，任何行业都会受到影响乃至冲击。少数同行中意识领先的企业早已自发主动的做了许多前瞻性的准备，而我们相信同业中的大部分公司被动转型并缺乏明确的战略转型思路，在模糊战略与机会主义战略的驱使下迷失，困惑。

近10年房地产一直在国民经济发展中，在中国的城市化过程中一直占据着重要的地位，具有巨大的对中国经济的推动作用。不断的有许多企业战略性的介入，众多资本集中在此由此来带动了房地产服务业的蓬勃发展。在相当长的一段时间内，房地产整个行业呈现出一种市场非常好做的假相。尤其是众多的房地产服务商不断涌现。其实，这种现象仅仅是资本过分集中某行业而形成的泡沫而已。

2005年是房地产各种政策出台最多的一年，市场面，政策面的变化抬高了开发门槛，最终导致整个房地产规则的变化。众多项目公司以及中小规模的房地产开发企业首先被清洗出局。

种种迹象表明中国经济正处在重大产业结构调整，"十一五"计划明确了这点。世纪皓产认为房地产在中国的几个区域核心城市初步完成了阶段性的历史使命，带来的影响是未来3年内，在中国区域中心城市，尤其是北京、上海繁杂的多元的非理性地产投资高峰期过去了。未来存在的房地产企业只有两类，第一类是绝对的资本力量，第二类是规模化的跨区域专业公司，但第二类公司最终也必须呈现出资本力量。未来房地产投资企业必须具备三股力量，一卓越的资本管理的能力，二战略性土地储备的能力，三项目运作管理的能力。

世纪皓产公司在2004年底启动了战略转型的研究，经过一年多的准备，正式启动。

世纪皓产公司在资本、地产和项目三大运作层次配置资源与力量形成新的商业模式。以房地产投资商的高度与角度做顾问代理，世纪皓产将由传统的乙方身份演变为甲方的战略合作伙伴的身份。参与项目运作，并重新研究细分价值链，并设置新的部门，新的资源形成。另外，我们一直致力于发展的投资管理公司在这一轮的竞争中显示出资本与运作项目的能力。新的专业力量，加上原有功能的加强，最终形成未来世纪皓产公司的竞争力。我们提出一句口号：用系统思维作房地产顾问代理业，全面改变以前所谓"全程服务"而实则是点式局部服务的模式。

转型之因：

一、外部环境压力加大
　　o政策面的影响
　　o投资主体发展变化
　　o特大城市的房地投资高峰已过
　　o全球经济一体化，引发国际竞争境外资本已战略性地大步进入
　　o激励市场竞争,投资门槛不断抬高导致的利润空间日益狭窄
　　o由粗放式结营变为精耕细作式结营。开发准备期将延长

二、自身生存发展的需求
　　o竞争导致行业利润下滑，收益率下降
　　o公司经营不断呈现高成本的趋势
　　o业务模式为简单顾问代理，仅能提供局部、点式服务，不适应市场竞争

在新的一轮竞争中，在巨大的变革中，房地产服务机构低成本、低水平运作的日子可以说一去不复返了，风险无疑增大，但我们认为机会往往由此而生。 

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