由新政中“90平方米”引发的另一种空间臆想

近期在我的设计师和开发商朋友中，最热门的话题恐怕要数关于“90m2以下户型占开发量70%”这一新的指标规定了。自“国六条”和“十五条”出台以来，有人叫好，有人报冤，有人质疑，有人茫然，更多的人则是解读后的观望。但是当我们早已习惯于在臆想的空间里用馒头引发血案故事，并以个中精神也让地产世界娱乐不疲时，面对关乎行业走向和产品发展的大问题，是否也应引发更多沉静的思考？

90m2意味着什么？在中国香港90m2被称为千呎豪宅；在东京它是许多人的终极梦想。而我们却不得不面对这样一种矛盾，即在城镇人均居住面积22m2的中等收入国家，市场上的住宅产品面积却长期居高不下，在北京这种情况自2003年小户型风潮结束后的秋展会上即已体现并持续至今。而当成交热点趋向中高端之时，90m2以下也逐渐成为被边缘化的数字，或为设计边角碎料的组成。

然而小面积不应是少配置的借口，低货值更不能等于低品质。户型规模的限定也许正是考验创造力的前提，并使产品设计呈现新的探索和新的走向。

功能定位的明确和尺度观念的更新在我们的产品特别是北方的住宅中，早已习惯大尺度的方法，90m2对应的经常是二室或至多二室半，甚至有120m2以上二室的情况，参看日本的住宅设计，90m2则对应四口之家的三室套型。这直接体现在两者对各功能空间的关注程度上，以三室为例，根据《日本住宅情况》中的标准，在客厅（日本16m2）、主卧（日本13m2）、次卧（日本7.5m2）尺度上中国较日本明显偏大，在厨房（日本7.5m2）、厕卫（日本8m2）等方面则平均偏小，而在储藏空间（日本8m2）上则是我们重视不够。

面积分配的差异是居住观念的差异，同时也是空间定位程度的差异。在此有一个不容回避的现象，即在诸多项目中，建筑师完成的户型与开发商展示的样板间在格局上普遍存在较大不同，而客户收楼后的装修又往往会对原始户型进行重大调整。或许有些同业者会以使用的个性化来解释，但我以为这个问题突出反映了产品提供者为使用者所想的不足，更是功能缺失和尺度不当的结果。

我们的调研发现，同一社区客户特征存在明显的趋同现象，即便在本以为多样性显著的大社区，居民在家庭结构、年龄结构、居住行为、职业特征、消费能力等方面都有着惊人的共性。这种共性将为设计摆脱粗放模式提供市场可能。调研同时表明，使用者在保证主导空间前提下，普遍呈现空间更加独立和功能更加完善细化的需求特性，在格局上两个小间或最小5～6m2直接采光的多用途空间表现出更强的适应性，同时在双卫配置上，我们也看到在中端客群中“5m2＋3m2”模式的可行性。而家居设备的多样化也为尺度的观念更新提供了条件，事实上，在香港的住宅设计中，就存在许多客厅开间接近3m净宽的实例，在北京曾经热销的“逸城东苑A计划”的产品上也表现出了这种紧凑的尺度特点。

空间组织的改善和节点空间的强化经济有效地利用空间不仅单纯体现在尺度上，更体现在组织模式上。我们看到在产品更新中一些项目在销售面积100～120m2的户型采取了复式设计，这对加强室内分区固然会起到作用，但也不可避免造成了空间浪费。我们的调研显示，中端客户特别是一次置业者对复式空间存在较高的喜爱度，约占受访总数的60%，但实际购买者仅占26.7%，这一数据表明尽管动静分离和空间趣味对项目具有一定市场意义，但多数理性的使用者会在空间效果和效能的权衡中倾向后者。同时对于平层的组合模式也有深入推敲的潜力，在北方传统的住宅中往往采取专用走廊串接各功能用房的方式，空间越多走廊的面积也越大。解决这一问题的方法有二：一是将交通流线纳入公共空间，如深圳锦绣苑二期及北京的富力城即采用了这种做法而使纯交通空间大幅缩减；二是提高走廊的使用率，即在功能细化之中最大限度地减少无效墙面。

在改善空间组合的同时，节点空间塑造具有重要意义。作为功能空间的转换点，它通常也是居住行为的交叉点和矛盾点，更是功能设计的最精致所在。而在我们粗放式的产品中，它往往是设计的盲区，表现为空间使用的消极。在此日本的住宅设计具有较强的启发性，从《Designers’Apartments in Japan》的大量城市住宅实例可见，户门节点、主卧入口节点往往呈现高度的紧凑性和功能的集合性，玄关在表现入户感觉的同时，常常会连接两个功用的储藏空间、客卫、厨房前室、客厅前室和卧室区走廊。在有限的户型规模内，日本的住宅设计让我们看到了一种茶道的风格，一种尼康相机式的风格，一种在小尺度上追求极致完美的风格，而其最突出之处就在于关键零件——节点空间的塑造上。实际上，在近年来万科的产品中，我们已看到以深圳东海岸为代表的一些优秀项目已经具有了这种倾向。

诚然，在一个过度乐观的市场中，产品品质的提升在很多情况下难免成为流行的空话或噱头，让大家对产品本质的追求共趋麻痹。在北京，2000年～2001年那个创新年代的激情似已风光不在；在上海，2003年～2004年尚可发掘的启示至今已日渐难寻。就建筑师和开发商来说，快速机械的建筑劳作似乎是市场策略下最好的选择；就消费者而言，对品质的公差把握也只能在无法把握的市场环境中被不断放大。所以，从积极的立场看，90m2指标的制定或许是一个契机，在减少类型多样化的同时，使产品不断地向精密化发展，因为精密将决定差异，也最终决定市场。

作者：中信国安集团大通房地产开发有限公司总建筑师

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