姜永乐：90平米 香港人眼中的“豪宅”

何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司设计总监姜永乐

2006年7月28日下午，在北京国际饭店举办了由中国房地产业协会城市开发委员会、中国适用型住宅研究中心，全国房地产设计联盟和搜房网联合发起的2006中国房地产户型创新国际论坛。这是在地产新政国六条出台后，国内举办的第一次专项的户型创新的研讨会。旨在探寻中国房地产新的发展方向，为中小户型的开发提供新的样本。会上，何显毅建筑工程师楼地产发展顾问有限公司设计总监姜永乐先生进行演讲。

▲对此次论坛进行全程直播，以下是直播实录：

【姜永乐】谢谢大家，各位领导，各位专家，各位大师，各位同业，我是姜永乐，是何显毅公司的设计总监。今天我相信刚才王平司长也说了，我们今天所讨论的是究竟90平方米以下是不是能创造一个非常好的户型或者是什么东西。我希望首先向大家道歉一下，就是我的普通话可能大家听的有一点不明白，希望大家原谅一下，希望我用我的香港普通话，大家能理解。

【姜永乐】首先，我们在香港上大家知道是一个非常小的地方，90平方米在香港人眼中是什么概念？90平方米在香港人眼中是一个豪宅，因为平均在香港人心目中60平方米，一家三口、四口，是一个非常合理的居住的环境，一个超过90平方米的房子，我们已经叫做豪宅了，当然它的原因相信我不用说了。第一个是因为香港是非常小的一个地方，第二，它的价钱比国内是贵很多。所以，他的承受能力，要他住90平方米，香港一般一个房子是要四五百万到六七百万的价钱，能承受的居民不多。所以，一般生产在60平方米是非常常见的。一个在60平方米之下，我们今天早上谈到了，国内近两个月的国六条，大家说住90平方米不行吧，活不了了。

【姜永乐】在我们的心目中感觉到，我们要研究一下什么叫一个好的住宅，什么叫一个舒适的住宅，是不是以大小为它的主要的因素呢？我们认为不是，他小是它的其中的一个因素，我们感觉有很多很多其他的因素，我们归纳了一下，大致有六个主要的因素：第一，当然是他们的大小。第二，居住的环境。我们整个居住环境的周围，它的景观，它的园林，它的舒适度是什么，他能看见什么，他每天起来在房间开窗子看见的是什么景观，我相信这是大家非常关注的。第三个因素当然是配套，他有没有会所，我相信大家现在买房子的人都非常关心他有没有一些好的配套在附近，他有没有这样的环境。第四，就是它的安全性。我相信大家住在一个地方，安全是考虑到他的人群分流，他的安全设施怎么向，我相信大家也会考虑的非常多。第五个，它的外观，它的造型，它的堂的装修，他的电梯的装修，或者是每一进户的公共的地方的设施是怎么样的，它的装璜是怎么样的，也是对我们将来住进去的舒适度的一个影响。最后，我们感觉到现在每个人非常关注的是什么？是物业管理，相信大家物业管理对我们的影响是非常大的。

【姜永乐】所以，房间的大小只是影响我们舒适程度、安全程度的六分之一的因素，所以我们不应该说这个90平方米的大小是不是影响我们。所以，今天我们从香港可以给大家带来一些分享的经验，为什么90以下平方米，或者更小的平方米之下，我们都可以创造一些空间的感觉。

【姜永乐】还有一样就是今天早上王秘书长说了他有趣的一个经验，就是他有一个东京的朋友，他会感觉到为什么在东京他们住的70平方米，或者60平方米，但是在中国的90平方米比他们的还小。其实我也有这个感觉，就是我的一个外国的朋友，外国的建筑师，他在香港住了差不多两年，因为香港都是60平方米的两房的房子，他住了两年，现在他来了北京，他现在住的是90多，差不多100平方米的房子，但是他告诉我，为什么他感觉在香港60平方米比在中国的90平方米整个室内的空间感还好？

【姜永乐】其实我们感觉上有两点，一个是从香港的比较上，为什么小户型能行，而中国现在做的一些感觉不行，我们感觉是有两点，第一点是墙的厚度，因为在香港所有墙的厚度大约是100mm，但是在中国很多地方是200mm，有些是300，东北有些地方是350－400，大家只有因为这是保温的关系，在香港是华南地区，在中国北方就要达到250。所以，这个墙就占据了我们能使用的空间的一个很大的百分比。所以，我们相信一个是从墙的厚度去研究，我们相信我们现在居住的面积上会得到一个非常多的利益。所以，我们在墙的厚度上可以从其他技术上，用现在更先进的科技，比如更薄的保温，其他的钢结构等等。从这方面加强。第二，就是我们的得房率的高低，得房率的高低在中国和香港的比较来讲，香港的得房率经常能做到85％－90％，但是中国有一些能做到83％或者80％。一会儿我有一些香港户型的范例给大家看一下。我相信从这两方面得出一个结果，就是为什么在香港可以有做到小户型，但是住上去感觉的空间会跟国内有分别，当然这个分析不是说国内的设计有问题，因为这是生活的问题，他要看一层有多少户型的计算分摊的解决影响下来。

【姜永乐】所以，我现在带来了一些香港做的经验，就是60－50平方米的案例，给大家分享一下。这个是我们香港做的给长江集团做的一个比较高层的，40层的七座楼的小区，有2500个单位的项目，叫香港泓景台。我们从外观上它是密麻麻的感觉，你现在看一些漂窗和阳台，漂窗是香港惯用的增加空间感的手法，现在国内开始也用了很多。这是实际的一个厅，这是一个60平方米的厅。

【姜永乐】首先大家看到的这个是在香港这个项目用的一个平面，他是一层八户的户型，平均面积是60、70、90平方米，F型是三房两卫一厅，他的面积有多少？是72.4平方米。大家为什么感觉三个房间，两个厅，两个卫，一个厨，是72平方米？如果这个房型拿到给中国发展商做的话，发展商会说你明天不用来了，因为中国没有人的买。我觉得现在大家要改变这种观念，因为我们要住的舒适，大小不是主要的原因，最重要的是我们在这里的空间的感觉，是不是90平方米，或者100平方米我们住的舒适。其实我们人进去这个房间，是他能接触、所用的面积，他感觉的面积，他感觉的大小才是一个正确的方向，不是我口中说他是70、他是90、他是100，就是一个好的房子，其实应该是我们进到里面我们感受到有多少空间可以用。所以，一个是我们应该把墙的厚度从250减到150，每一个墙省下了60mm，或者是70mm，节省出来一些面积。

【姜永乐】第二，我们能做72平方米，是我们会考虑在整个设计上，他的房间，他的比例，当我们把床放进去，放一个衣柜之后，再放一个普通的桌子，他没有一分，或者英寸的地方是浪费，是不用的。这是非常关键的。洗手间他进去，需要洗澡的地方，洗手的地方，放洗衣机的地方，基本上都能放进去之后，再多一分地方我们都不要，因为这些地方是浪费了，是我们根本不会用的，但是往往我们在一些比较大的中国看见的房型上，这些方面我们都是做十几平方米、二十平方米的洗手间，能用吗？没用。但是告诉人家我的洗手间多大，这只是告诉人家，不是生活在里面。

【姜永乐】所以，我们要说的其实72平方米在一个三房的居住的环境，其实我们能创造一个非常美好的空间。所以，在大小上，一个是我们能比较小，单价比较大，我们可以从其他方面提高整个生活的水准，不是单单要大的感觉。所以，这个是一个例子，是72平方米三房的一个单位。有人说在北方不可以向北，但是我们这个是朝南的方向做到这样一个单位。

【姜永乐】这是另外一种房型，刚才看的是比较细致性的房型，另外我们做的也是一梯八户的，它的面积也是70多，但是在中国用不了，因为它的很多房间是朝北的，所以我们根本不能用这种房型。但是，大家可以思考一下，我们从每一个单位里面，再加上他是一梯八户，他反但的公众面积可以分少，所以它的得房率非常高，比我们现在在中国的一些半式一梯两户或者三户的得房率高很多。所以，一般做小户型，我相信大家心目中有一个考虑，就是我们的户数，每一层不能少于四户，最好是八户，甚至有些更多，因为太少了，一梯两户如果是小户型的话，这个是非常难做的，因为是小户型，把楼梯和电梯分摊之后，这个分摊的部分就很大了。所以，我们从小户型上研究，每一层的户数应该不能少于6户到8户，这个是一个比较理想的数目。

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