顾云昌：狼终于来了 你准备好了吗？

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌

2006年7月28日下午，在北京国际饭店举办了由中国房地产业协会城市开发委员会、中国适用型住宅研究中心，全国房地产设计联盟和搜房网联合发起的2006中国房地产户型创新国际论坛。这是在地产新政国六条出台后，国内举办的第一次专项的户型创新的研讨会。旨在探寻中国房地产新的发展方向，为中小户型的开发提供新的样本。会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌先生进行演讲。

▲对此次论坛进行全程直播，以下是直播实录：

【顾云昌】各位嘉宾，各位同行，大家开了一天的会，微观的、宏观的、社会的经济的都讲了。刚才主持人说让我总结性发言，我想还是谈一些感想。我总的想法就是住宅发展的模式和方式，就这个题目发表一些感想。

【顾云昌】大家可能注意到了最近中央开会，总理对当前全国的社会经济发展的任务提出了九项，其中有一项就是推行符合国情的住宅建设的模式和消费的模式，在总理的报告当中如此细腻的讲到了我们住宅建设模式和消费模式，其他的行业是没有的，只是对我们房地产行业有，也是总理对我们行业的偏爱。另外，我想到我们不仅要推行符合国情的住宅建设模式和消费方式，而且要实行符合国际发展潮流的房地产增长方式，我想在总理的基础上再发挥一下，一个是符合国情的，一个是符合国际发展潮流的。

【顾云昌】大家知道现在提出了90平米，大家认为是中小套型，但是自己仔细想想，在六年前如果有人说90平米是中小套型，谁都不相信，就是2000年，1999年我们房改刚刚开始，司局长是住100平米，我们处长都是90平米的标准，一个正处级干部是90平米的标准，你说这是中小套型吗？但是现在时间很快，一晃五年过去了，我们90平米的房子在我们开发商的项目当中，在设计师眼中这是边角料，很多的配套是搞90平米的。我们的增长方式是值得思考的，是不是跨越的太快了一点。

【顾云昌】当然，今天会上很多领导和专家都说道了香港的房子，日本的房子，当然香港和日本是典型，曾经被美国人讽刺说日本的房子是鸡窝，因为美国的房子是最大的，甚至讽刺日本的房子是地狱当中的一项。因为在80年代就有人说天堂的日子和地狱的日子，不知道年轻人有没有听说过。所谓天堂的日子就是住英国的房子，拿美国的工资，娶日本的老婆，吃中国的饭菜。反过来，地域的日子，首先住的是日本的房子，拿的是中国的工资，娶的是美国的老婆，吃的英国的饭菜，就是说英国的饭菜不好吃。就是把这几个方面的消费，把日本看作是最不理想的。所以，这是一种比喻。

【顾云昌】但是，我们现在看来日本人在居住方面有我们值得学习的地方，值得推介的第一次，特别是现在我们90平米的时候，如何看待这个问题。人人都想住大房子，希望越大越好，但是现在看来不太可能了，特别是在中国是不大可能了。首先一个就是资源环境供不起，第二个是发展阶段不允许，第三个是普通百姓买不起。所以，发展中小套型是有几个方面原因组成的。

【顾云昌】联想到我们现在出台的房地产的新政，最近这个阶段房地产新政紧锣密鼓，恐怕后面还有，因为九部委出了一个文件，每个部委都要解释一遍，所以大家还要有这个思想准备。为了什么？我想直观的说一个是因为房价上涨过快，为了使经济运行当中房地产运营健康发展，不要因为房地产运营出现问题，影响了经济的全局。为了大家不要对房价上涨过快意见太大，要社会和谐。特别还有一个问题，就是中低收入家庭意见比较大，他们解决住房问题，一个是买不到，第二个是买不起。这是从房地产层面反应的问题。

【顾云昌】实际上，从国家经济方面反应的问题，从经济增长方式和经济增长模式来看，国家更应该出台这个问题，一个是和国情符合，一个是符合国家发展潮流。最近建设部派代表团参加了一个在加拿大举办的一个联合国人居中心的一个会议，据参会代表回来介绍的情况，讲到了整个国际人居会议中心的精神，大家知道人居中心提出了两个奋斗目标，第一个奋斗目标就是人人享有适当的住房，第二个目标就是实现城市社区的可持续发展。这是两次联合国人居大会提出来的，这两项奋斗目标都是全世界都要贯彻执行的。

【顾云昌】在这次会议上，据回来的同志告诉我，提出了几个方面的协调，一个就是人居的发展要和城市发展相协调。第二个就是人居的发展要和资源节约相协调。第三个就是人居的发展要和环境保护相协调。第四个就是人居发展要和经济增长速度相协调。大概就是这么几个意思。当我们国内的媒体，当我们的楼书在拼命宣传我们的豪华、我们的奢华的时候，发达国家有钱人正在提倡节约，讲经济的、实用的概念。我们国家提出绿色的概念，像英国几个政党都在提倡绿色发展的硬道理，把资源的节约、环境的友好作为全世界一些发达国家的目标。这是一个国际的背景。

【顾云昌】所以，我们应该看到我们国家出台这个政策，我一直在想如何理解，过去文革期间说要理解和阅读，现在我们对中央的文件要深刻理解，不要一看不符合我们自己的想法就反对，我们看看国际的潮流是什么，国际提倡什么，我们国情是什么。刚才讲的是国际的潮流，人人享有适当的住房，我们应该朝这方面努力。这是讲人和人之间的关系，城市社区可持续发展讲的是人和自然的关系。我们现在不是在继承父辈留下的地球，或者是使用父辈留下的地球，我们是在借用子孙的地球，用这个话可以说明我们对资源和环境的利用和影响。

【顾云昌】再联想我们中国的国情，我觉得中国社会经济发展到今天，大家知道现在应该说对这个问题的看法有很多不同的看法，我参加过一些经济学习对当前经济形势发展的论坛，有两个声音，一个声音是中国经济发展正处在改革开放以来的最好的时期，高成长、低通胀，多好。有些专家认为尽管是高成长、低通胀，但是内部蕴藏了很多的风险，甚至是危机。其实当前中央政治局的会议看的很清楚，中央对当前形势的判断，既肯定了我们光明的、好的一面，也指出了我们存在的问题，特别是固定资产投资增长过快，外贸顺差越来越大，我们的资源浪费很严重，我们的环境损害很严重这样一个突出的问题。其实在发展当中，我们应该看到的另外一个就是人口问题，就业问题，现在已经到了第二次婚育高潮带来的就业问题，面临很大的就业的压力。当然，其实结婚也是一样，最近有人说笑话，说中国的城市的婚龄女青年是推动房价上涨主要因素之一，因为女青年找对象找有房有车的。现在有的是有房有车，没房贷，有的是有房有车没房贷，最好是第一个有房有车没房贷的，他们都要有房有车，导致大家都买房，这也是一个原因。

【顾云昌】当然中国的住房有挡不住的需求，一个是自住的需求，一个是婚龄的需求，特别是去年是什么年，影响了20％的人推迟了结婚，今年又高潮来了。城市化的过程，拆迁加大了力度，这是挡不住的自住的需求，还有挡不住的投资的需求。主要是中国存在一个资金流动性过剩的问题，满街都是钱，大家都有钱，没有地方投资。经济发展以后，使一部分人富裕起来了，20％的人拥有80％的财富，一方面大家嫌房价高，另一方面嫌房子太小，买房子都要买大房子，这又是一个矛盾，应该说房价高就要买小房子，但是中国人房价高，又要买大房子，仔细分析是贫富差距的原因，对于一些人来说，他买大房子，越大越好，对于另外一部分人来说，现在的房价都买不起，更不要说再高的房价，这个就是社会经济发展中存在的一些问题，大家都看到了。

【顾云昌】所以，我们政策的出台就是针对这样的情形，就是说整个经济发展现在是固定资产投资增长过快，所以中央提出来要改变经济增长模式。我们过去的增长主要是靠投资、靠出口拉动，现在要增长消费对GDP增长的贡献率，所以适当放慢固定资产投资的增长速度，但是我们放慢两年还是放不下来，今年上半年固定资产投资其是29％点几的增长，我们的外贸出口还在增加。所以，中国对消费品的需求不足，需要靠出口到国外去打开局面，导致了我们出口的增长。再加上出口的加大，我们人民币升值的压力加大，也导致了外汇进入中国人民币市场，导致了热钱炒中国房地产的问题。所以，我们三部委出台意见，对外资进入中国房地产业的意见，以前老外你必须在中国常驻一年以后，才能买自用的商品房，而且是实名制，这个反响是很大的。一切的一切都表明中国的房地产市场需求很旺盛，就是其他消费品需求不旺，恰恰房地产需求很旺，是挡不住的需求。

【顾云昌】房地产投资又是固定资产投资的一部分，需要适当的放慢速度，这里面必然存在一个问题，就是如何在需求挡不住的情况下，投资增长速度控制的情况下，保持房价的稳定，这是一个矛盾。刚开始宏观调控，我们主要是调控投资需求供应增长速度的放慢，没有调需求增长速度的供应，所以国六条、国八条的出台，重点是调控供应增长的同时，还要调控需求增长速度，因为我们在楼市当中的确有调控的余地，因为我们在楼市中有虚火，这个虚火主要是炒楼，第二个就是拆迁过度。如果把这两个控制下来，能不能使我们供求平衡。

【顾云昌】所以，使我感觉到我们房地产市场和其他市场又一样又不一样，不一样的地方就是说我们的需求比其他消费品需求旺，其他消费者市场都是供大于求，打价格战，我们房地产市场是供不应求，是这样的发展的态势。所以，在供不应求的情况下面，产生了刚才说的中低收入家庭买不到，买不起房子，我们开发商当然盖大面积的，盖豪华的，这个利润高，市场的驱动必然导致这个行为。所以，市场作用不能发挥的时候，就需要政府发挥作用，其实全世界的市场都是这样的，房地产市场前几年都有泡沫，全世界的房地产市场发达国家都有泡沫，现在都在降温，只不过采取的手段不一样。像市场经济完善的国家都采取升息的办法限制需求，控制投资，我们国家也采取这个办法，但是因为我们市场化程度不够，所以这方面力度还不够，作用也不一样。所以，我们必须采取既是市场的手段，又是行政手段共同多少。

【顾云昌】我想我们应该这么理解中央的政策，就是全世界都在力求使房地产降温，使经济发展速度平缓，中国也是这样，我们又处在这样的房地产发展过程当中，房地产供应需求是这样的情况下，一种是自求需求旺盛，一种是投资需求旺盛。但是要使房价平衡，要使更多的中低收入家庭买得起，买得到房子怎么办？这样的情况下，我觉得中国的房地产业从1998年开始起步进入了市场经济，到现在应该是进入了一个新的发展阶段。1998年是全面启动房地产市场的阶段，现在恐怕不是全面启动，而是有选择性的启动住房消费的房地产市场的阶段。

【顾云昌】所以，我觉得我们行业在发展过程当中也值得反思，我们古语说吾日三省吾身，就是我们一天三次反省自己，我们行业发展的八年了，我们之不是要反省反省自己。前一段说我们市场是亢奋的市场，也是浮躁的市场，用这两个词描绘我们市场一点不过分，在需求这么旺盛的情况下，我们把房地产作为大发展的情况下，我们的产品越来越大，越来越讲豪华，甚至讲奢华。的确是社会发展给我们带来的这个机遇，但是我们也遇到这个问题，我看到报道说有外国建筑师说他到中国搞了一两年，他搞的设计超过了他一辈子搞的设计，我相信这个话，中国的市场太好了，建筑师们都成了出图的机器。这个时候，你说我们产品多少是精良的产品，多少可以称得上精品呢？需求太大了。整个房地产的增长模式，进入新的阶段都面临一种改革，我们房地产开发模式，房地产增长方式，我们的消费模式进入新的发展阶段，都应该是有所改变。

【顾云昌】简单的说，我们的国民经济，1998年以后的阶段是处在扩张性的宏观调控当中，拉动经济增长，拉动投资，现在已经变成紧缩性的宏观调控阶段，整个经济进入紧缩性的调控，和过去扩张性是不一样的。我们房地产应该随着经济的变化，宏观调控方向的变化，应该及时调整我们自己的增长模式和增长方式。

【顾云昌】所以，我觉得用我自己的理解，中国房地产市场现在存在两个虚的问题，第一，楼市有虚火，第二楼盘有虚胖。我们的产品得了虚胖症，我们楼市有虚火，这个虚火就是炒，就是说应该慢慢释放的需求，现在释放的太快了，比如拆迁问题，大拆大建问题，炒楼问题，这个就是虚火。虚胖问题就是面积抗张的太快了。所以，楼盘如何防止虚胖，楼市如何防止虚火，这是我们房地产业发展当中面临的主要的问题。国八条、国六条实际上也就是为了遏制虚火，90平米就是为了防止虚胖的问题。

【顾云昌】所以，现在我们正处在寻找符合国情的住宅建设的模式和消费模式的阶段，我们现在需要的是回归中国的现实，回归国情，回归到中国的国情，回归到现实，同时还要追赶潮流，追赶国际的潮流，国际潮流就是资源节约、环境也好，这也是国情需要，也是国际潮流，资源很充分的国家都讲这个，不要说我们资源不充分的国家。

【顾云昌】所以，我们现在讨论90平米，这个标题叫户型，我主张讲的是套型，户型是家庭人口是户型，我们住宅是讲套型，我们是讲中小套型的问题，我们的一开始就是户型户型的叫，其实概念是套型的概念，或者是房型，家庭是户型，家庭小型化了，户型小了，我们的套型也应该小。现在实际上就是回归现实，我们走在回归的路上。

【顾云昌】但是可能建筑师们都在讨论很多问题，走在回归路上，走在回家的路上，不等于回到上世纪，因为上世纪我们搞过小套型，80年代我参加国家住宅建设技术政策制定的时候，80年代每套面积不超过50平方米，当时制定政策以后，我去全国调查，大概只有上海是比较严格的遵守的，其他的地方都超过了。后来到了90年代，我们提出来90年代套型面积可以达到60平方米以下，遵守的更少了。但是到了市场化以后，50、60早就没这个概念了。我们过去曾经设计过30平方米、40平方米、50、60平方米都设计过。但是，也可能我们老建筑师有这个经验，可以发挥他过去的长处，但是现在生活环境变化了，科技手段变化了，我想也是既要回归，但是又不能回到上世纪，应该是创新。

【顾云昌】所以，我们面临一个面积的革命，实现面积的革命是和国家的社会经济发展和国际潮流是联系在一起的。实际上更面临一个设计的革命，面临着一个理念的革命，因为只有理念的革命才能导致设计的革命，当然这个革命是可以打引号的，为了突出这次国家对90平方米的决心，我想用革命这两个字，应该有一个充分的认识。

【顾云昌】讲到这里，不知道大家有没有算过帐，我们这次宏观调控题目是调整供应结构，稳定住房价格。是以调整供应结构来引导消费结构，是这样的。其实，在调整供应结构的同时，因为平稳房价有两个途径，一个是调整供应结构，一个是调整供求总量、供求结构。其实，如果可能的话，同时调整供求总量，也调整供求结构，这个对房价稳定更快一点，但是现在供求动量的问题涉及到土地问题，涉及到发展速度问题，所以，这次没有强调供求总量的调控，而是强调供求结构的调控。

【顾云昌】但是，这次调整供求结构，恰恰又调整了供求总量。为什么？我算了笔帐，我们现在竣工商品住宅4亿平方米，如果按照我们调查数据每一套住宅是40各城市平均115平方米计算，我们现在4亿平方米可以产生350万套，如果现在套型缩小了，不是平均到90，是100平方米，4亿平方米就是400万套，通过调整结构，我们可以增加50万套住宅，增加原来套数的15％左右，这就是调整结构带来总量调整的意义。这个意义有些人想到了，有些人没有想到，就是现在供不应求，我们缩小套型，增加供应量，所以我们以后说房子我们不要说多少平方米，我们说多少套，多少平方米说不清楚。从这个意义上讲，我们不能低估结构调整，90平方米对总量的关系，对于供求关系的影响，对于房价的影响。当然，大家都讨论到了中小套型的供应多了，中小套型稳定，有保障，当然中大套型房价可能涨的要快，供不应求，这样也没问题，有钱人就多花点钱，满足中低收入的家庭的需求，中高收入家庭买大房子就要贵一点。所以，50万平方米咱们产生的？就是90平方米产生的，我们应该理解这里面的意义，市场意义、经济意义、社会意义。

【顾云昌】刚才说到了这是一次设计的创新、改革、革命，如何搞好，设计师们你们搞了多少年了，比我有经验，我也是结合过去20多年搞房地产的经验，我想这次提出两约和两精的问题。第一，我们的设计指导思想一定要是集约的、节约的指导思想，节约的概念不用说了，现在是全世界的思想。两精就是真正精心的设计，第二个是精细的设计。第一个一定要精心，要当成一回事，第二个要精细。刚才说的每一厘米，再精确一点，每一毫米。首先是每一厘米，我过去跟开发商说我们是虚胖症，我们希望做到每一平方米都有用，每一平方米都好用。现在提出来每一厘米都好用，更进一步了，但是真正施工进行的时候涉及到的是每一毫米的问题，精确度的问题，那是真正精细的问题。

【顾云昌】我也提出七个方面要面积，在套型面积相对减少的情况下面，90平米也并不是很小，据说香港百分之六七十的房子都是70平米以下的，日本的房子也不大。其实90平米要做的话也不是很小，当然还有中小套型的问题。第一，我觉得要向集约化要面积，从平面布局上。我们现在一般设计的面宽越来越宽，三米六不够，三米九，四米二，四米八，五米，我看见一个楼盘开间都是五米，当然很爽，但是有什么用？都浪费了，好像开间越大越好。我觉得开间问题上应该注意。卧室的开间多少，客厅的开间多少现在客厅的开间越来越大，其实现在客厅面宽应该缩小，原来电视很厚，现在很薄了，这个可以节省空间。其实，这个集约化的设计问题，就是面宽问题应该考虑，卫生间的面宽多少，厨房的面宽多少，这个都要考虑，不是越大越好。另外，我也想客厅问题，现在我们都是两房两厅，三房两厅，没有一个客厅的，我过去都就是一个客厅，又吃饭、又沙发，现在搬了大房子了，吃有一个电视机、客厅有一个电视机，这个就是请开发商考虑考虑，怎么样从集约化的方式考虑。

【顾云昌】第二，向空间要面积。60年代东足的脑筋，我们现在层高也高了，可以充分利用这个空间，家里面的破破烂烂的东西，有些东西需要，像被子可以储藏起来，现在的床比较好，下面有空间，可以放被子。向空间要面积，把这个积极性调动起来。

【顾云昌】第三，向时间要面积。因为我们不可能在吃饭的时候在沙发上，又聊天，这个不可能的，当然也不是不可以用日本的榻榻米，就是不同的时间干不同的生活内容，完全错开，把空间充分利用了，我觉得这方面建筑师是很会动脑筋的。特别是一些节点，重要的地方，把过道和一些使用面积结合起来。

【顾云昌】第四，就是向设施要面积。我们现在的住宅设施越来越多，占地面积越来越大，冰箱越来越大，电视机越来越大。当然，我觉得住宅置品商也在动脑筋，必须和90平米匹配，如果都是TOWNHOUSE，他冰箱越来越大，，洗衣机越来越大，能不能做的精细一点。

【顾云昌】第五，向室外要面积。我们设计的时候客厅会客的，甚至开PARTY的时候，现在想想有多少客人到你家里，有一两个客人不错了，人多一点可以到会所里面，我们增加公共交流的场所，公共交流的机会，也是和谐社区的一个方面，不要什么都放到家里面。当然也是我们生活习惯的问题，国外的洗衣机都去公共洗衣房，中国人洗澡喜欢大澡堂，洗衣服在家里面，外国人正好相反，洗澡在家里面，洗衣服在外面。我觉得我们可以在室外解决的功能不要在室内解决，特别是客厅。我看了材料上，美国建筑师也在讨论，美国房子越来越大，但是有很多乏味空间，既有起居室也有客厅，但是客人一年来两次，客厅是浪费的。所以，我们完全可以兼并。

【顾云昌】第六，向产业化要空间。我们通过科技手段，墙体的厚度应该减少一点，既要保温，又要减薄。特别是产业化的手段，工厂化生产，尺寸更加精确一点，完全可以做到毫米，不是厘米。我们现场水泥墙面可以差度很大，我们过去提倡出轨一体化，现在没有人呼吁了，什么一体化？没有必要。现在又重提一体化问题，只有重提一体化节约面积，把接口、管道做的非常好，现在我们就是粗制滥造，稍微位置不对了就没法布置，改不了。所以，小型化促进产业化的问题，大家在每一平方米、每一平方厘米上动脑筋，通过产业化这个角度减少误差，更加精细，用工厂化设计。我们看我们轮船的船长室，一个小小空间什么都有了，我们80年代有的领导提出来我们住宅设计要学习船长室的经验，我们现在也要重提这个概念。

【顾云昌】最后一个，就是向精装修要面积。大家都有体会，毛坯房和精装修是完全不同的两个概念。因为毛坯房没有搞精装修，不知道什么地方的尺度该到什么程度，家具一进去，这个不合适，那个不合适，因为他不是按照最终形成的产品设计的，是粗制滥造的，精装修就是按照布件的要求，厨房、卫生间的设施进行设计，这个要求做的更精确。如果毛坯房肯定有面积浪费的地方。

【顾云昌】我就是想到这几个方面，建筑师和开发商们可能还有更多的经验，在较好的面积里面做出较多的文章，尽可能发挥我们的聪明才智，中国人的聪明才智很多的，我们中国的园林是小中见大，我们房子能不能设计的小中见大，宁可小一点，但是好一点，千万不能因为小一点就降低我们的品质。现在我们讲绿色住宅，绿色建设主要是讲三度，温度、适度、空气的新鲜度，你房子小一点，三度满足了就很温馨，房子再大，不满足三度也没有用。而且小一点，达到三度还容易一点，因为能源也节约，空气新鲜度的问题很重要，也可能是设计当中为了套型面积小一点，可能塔楼会重新燃起需求。这个时候如何加大我们人工的用科技力量改善我们室内的空气，我觉得这个三度还是要达到的。我觉得我们面临着新一代产品的诞生，我们欢呼新一代住宅产品诞生，如果过去我们更多呼吁的是绿色的话，现在是中小套型的绿色化，是这个概念。我相信我们中国的开发商是很有经验的。

【顾云昌】时间关系，我已经讲了很多的，最后讲一点就是我们房地产从2002年开始就说狼来了，现在恐怕狼真的来了，你准备好了没有？我们的开发商准备好了没有？现在还在等待，还在侥幸，甚至还在改变，或者是实施当中不严格，我们通过什么途径还可以改变改变。我劝大家放弃这样的想法。狼来了，我们与狼共舞，大浪淘沙，使行业处在整合的过程中，我们要经受这个考验，要做好思想准备，要做好充分的准备，现在不要等待什么了。开发商们、设计师们，应该充分的准备，上阵迎接宏观调控这样的中小套型的绿色革命的挑战。

【顾云昌】中国地产行业正面临过大关，这个过关我想是三个方面，第一个是融资关，第二个是产品关，第三是商业模式管。

【顾云昌】融资关，房地产融资问题越来越凸显出来，在新政下面，没有实力的开发商，没有融资能力的开发商将无法生存，所以大家都在寻找融资的途径，希望中国出台一个产业基金的办法，出台一个企业债券的办法等等扩大融资的范畴，我告诉大家，对这个问题国务院领导很重视，给中国人民银行下达任务，让他们研究房地产行业拓宽融资渠道的问题。昨天我参加了一天人民银行的关于拓宽融资渠道的研讨会，他提出了一系列方案，但是这个方案是保密的。但是方向是什么呢？就是直接融资手段要提高，股权融资要扩大。比如说企业债券，房地产项目债券问题。前一段时间我开了一个座谈会，征求企业家的意见，我们企业债券问题几年前有过，后来一直没搞了，要不要呢？能不能发放房地产企业债券，或者是房地产项目债券，这个问题大家都很关心，我们希望能够推行。

【顾云昌】第二个就是房地产发展基金，就是股权融资的概念，国家在制定这个办法，已经好几年了，我们能不能推动房地产产业基金更快的出台。第三就是信托投资基金的问题，现在嚷嚷很多，但是现在在中国大陆还没有搞，香港、新加坡都搞了，我们能不能推行。当然，这些问题的推行都有一定的难度，但是说明中央很关心，银行也很关心，我们房地产业更关心。但是，不管是什么融资，扩大融资渠道，在我看来，我参加的讨论看来，我认为最容易的还是银行融资，现在银行融资是成本最低的，透明度最差的。也就是说，你想通过债券、通过信托投资基金融资，如果你没有准备好，你这个企业是不怎么样的，怎么不行。实际上这些渠道要求透明度，要求企业的诚信度很高的，不能随便发一个债券。所以，实际上融资渠道的拓宽，有人说是不是又给房地产出点子了，让房地产活下来？不是的，实际上是为了房地产行业健康发展，差的企业要淘汰，只有好的企业可以拿到债券、拿到资金、拿到信托，查的企业是绝对没门的，这一点千万不要存在幻想，实际上增加融资渠道是提高了房地产的素质，让房地产健康发展。当然，实际上也是为投资者找到投资的出路问题，因为我们现在社会的热钱很多，社会的资金流动性很大，没有出路，所以导致了要么到股市，要么投到房室。通过拓宽房地产融资渠道，可以把民间的资金吸引到资金、信托，或者债券上来，减少房地产炒房的压力。既解决房地产融资问题，又解决了百姓和机构的投资问题，又可以促进健康发展，我想是这样来理解融资问题。所以，房地产业和银行业共同努力，来渡过这个融资关。

【顾云昌】第二个是产品关，产品关讲的很多了，一个是品种，一个是品质。现在我们要发展的中小套型的品种是很大的任务，而且不是短期的任务，也可能若干年以后，我们面积会适当放宽一点，但是也不可能像过去那样任意放大，比如别墅用地审批，现在是停止，停止到什么时候？现在是看不到头。所以，整个品种上，我们一定要考虑整个国际潮流和我们国家的国情。还有一个品质问题，刚才大家谈到了中小套型不等于低品质，中小套型一定不是中低档次。中国人盖房子有经验教训，要盖就盖好房子，要盖就盖百年建筑，我们90平米也是百年建筑，并不是说90平米粗制滥造，10年以后拆掉了，一定是百年建筑，这个赋予我们行业很大的责任，我们开发商和设计师共同努力，打造一个中小套型的买年建筑。

【顾云昌】第三个就是商业模型的问题，在这样的情况下面，我们行业的竞争肯定会进一步的加剧。优胜劣汰势在必行，国家的调控，必须使一些企业壮大起来，一些企业死掉，什么样的企业存活，什么样的企业死掉，大家可以思考。要想自己的企业成为长青企业，要改变和修正自己的商业模式，提高自己的竞争模式。我们现在的商业模式都是买地、盖房、销售，或者说都是一体化的，全包了。如何提高自己竞争能力，发挥自己竞争优势，自己的长项发挥出来，自己不行的要外包出去，万科有很大的设计研发部门，但是他的设计和营销还是交给外面的公司做。这个就是决策更加商业化，更加专业化，不要小而全，大而全，应该向专业化和产业化方向发展。这个是我们在市场新的发展阶段，将产生新的一代住宅产品的阶段，我觉得这是我们行业应该面对的问题。

【顾云昌】时间已经六点多了，我谢谢大家耐心的听我的演讲，谢谢大家！

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