实况：“从欠费后不同结果看物业收费” 研讨会
——详解物业费构成 看业主欠费之不同结果
研讨会现场
▲ 事件背景：
北京石龙物业管理中心因物业管理费问题起诉北京市门头沟区葡东小区的几名业主，门头沟区人民法院2006.6.20做出判决，支持了物业企业的要求。
而实际上，北京石龙物业管理中心管理该小区时部分合同义务未能如约履行，出现在未按规定程序验收小区的前提下接受该辖区、未提供绿环服务、小区未实行封闭管理以及物业公司服务质量没有达到80%的满意率等问题，存在先期违约行为。
在这种情况下，业主还是被法院判令败诉。而类似的事情出现在石景山区情况就完全不同了。
某小区的物业公司同样由于几名业主拖欠物业服务费一案向石景山法院提起诉讼，却遭遇立案困难，石景山法院既不给立案，也不下不予立案的裁定，事实上剥夺了当事人的诉权。值得注意的是，在这个小区发生了业委会个别成员带头拒缴物业费的事情。
那么小区的物业服务究竟应该达到什么样的标准？物业费用究竟应该有哪些环节构成？拒缴物业费会给小区业主和物业服务带来什么样的后果？
８月2日下午2点众位业主代表、法律界的代表，还有媒体的代表来到中粮广场401演播室，共同讨论物业收费与业主维权问题。
本期直播节目将给您详细分析这些疑问。
▲ 邀请嘉宾：
人大公共政策研究中心社区治理项目组研究员 舒可心
著名作家、社区工作者 北野
北京市律师协会专业委员会副主任知名房产律师 孟宪生
中国业主联盟房产律师团地产律师 杨曙光
地产律师 侯洁
光大花园业委会主任 陈兵
葡东小区业主代表
月桂园小区物业公司代表
▲以下为现场实况报道：
【主持人】尊敬的各位网友，各位专家学者，还有我们的业主代表、法律界的代表，还有媒体的代表，大家下午好！今天我们的话题是详解物业费构成，看业主欠费之不同结果。今天参加我们直播节目的有几位非常重量级的人物。有人大公共政策研究中心社区治理项目组研究员舒可心，著名作家、社区工作者北野，北京市律师协会专业委员会副主任、知名房产律师孟宪生，中国业主联盟房产律师团地产律师杨曙光，地产律师侯洁，葡东小区业主代表。此次直播得到北京电视台、新京报等媒体的强力支持，他们来到现场与我们一同关注直播进程。
【主持人】先说一下此次事件的背景，前不久在北京石龙物业管理中心因物业费管理问题起诉了葡东小区几位业主，门头沟法院判决支持了物业的诉讼请求。今天来了两位业主代表就是此次被物业起诉的两位业主。请两位先介绍一下吧。
【业主代表】我姓宋。
【业主代表】我姓李。
【主持人】此次案件是由侯洁律师代理的，想请您简单的把这事件回顾一下。
【侯洁】我是代理的是二审，没有代理一审，二审已经提起上诉，是7月中旬上诉的。上诉的理由是我们认为物业企业没有履行合同。葡东小区有个特殊的地方，别的小区物业都有绿化、交通管理、综合管理等项目，这个小区非常有特点，它只是工作的一座楼，它封闭式管理是为什么呢？是由企业外墙搭建起来的，既没有保安服务，也没有小区绿化，说有绿化实际就是几棵死树。我们上诉的理由是一审法院没有认定物业中心没有履行合同。
侯洁 律师
【主持人】主要是因为物业中心没有履行义务。
【侯洁】对，反而把不该拿到的钱拿到了。
【主持人】两位在一审中是属于被告，两位在一审的时候对于败诉心里难受吗？
【业主代表宋】按照以前起诉我们首先想到是请律师，但是因为我们很有信心，因为我们交了物业费而他们没有干任何事情，我们想法律是公正的，所以没有请律师。结果开庭诉说，但是当时还不能问原告，如果问原告就说现在不是辩论的时候，让我们说说理由，说完理由然后就让我们回去，没有任何辩论。我们也许法律知识不够，我们就请了侯洁律师，我们本来认为很有理，法律应该是公正的，但是还是有差距。从小孩上学开始就认为法律绝对应该是公正的，但是人家说了，你拿不出具体的东西来，具体是什么东西没有给出一个概念，所以你败诉了。
【主持人】所以请到侯洁律师，在二审提到了很多理由。李先生什么感受？
【业主代表李】开庭时是我爱人去的，但是这个结果也是出乎我的意料，我们2002年入住，交了一年物业费，但是物业没有提供什么服务，当时入住小区时很不成样子，而且建路用的东西都搁在我们院子里，当时只有2、3号楼，1号楼是2005年盖起来的。当时我们小区晴天进去全是土，雨天进去全是泥。
【主持人】感觉进入了边远山区。
【业主代表李】没错，我们交了一年物业费发现也没有服务，也没有绿化，到现在也没有保安。他们给我们说是封闭管理，但是两边是别的厂里的墙。
【北野】物业费一平米多少钱？
【业主代表李】我们一年750，算下来是0.65元。
【北京电视台记者】我也去采访过，那的树其实就是个木棍在泥里，草的品种也很多，都是野草。
【主持人】这个问题我们先放在一边，我们不是来听葡东小区业主诉苦，也不是听他们声讨物业中心。关于你们说的是否属实我本人没有看到，无法判断，这还是要经过法律来做判断。在石景山一个小区，同样由于业主拖欠物业费而被物业公司起诉，起诉到石景山法院，但是法院不予立案，同时也不下不予立案的裁定，不知道为什么不予立案，反正就是拖着，这个案子也是侯洁律师代理的吗？您也简单说说这个过程吧。
【侯洁】先说这个小区，从我个人认识中，这个小区在我走访的小区中来说是不错的，绿化面积达到40%，而且就是草坪，修剪的非常整洁。小区基本没有垃圾杂物，道路、交通、标识非常明显，我对这个小区非常有感触，尤其看了葡东小区后更感觉做得不错。这个物业公司也是国企改制过来的，有着传统理念就是认真服务。我走访过几个物业公司，从我个人角度来看，国有企业改制过来的物业公司，相对来说都是不错的，很认真很负责。
【侯洁】这个小区也同样存在着业主欠交物业费的问题，这个问题可能是全国都存在的问题，收费率70%左右，这个小区有高层建筑，每平米物业费在0.6元多一点，从收费上是完全符合标准的，服务质量因为没有一个基本的量化标准，按照950号文件规定，我认为是符合的。但是同样存在着业主不交物业费，不交物业费的理由第一是保安个头不够，第二，这个小区有个入口在几座楼之间，大门肯定在红线里面，现在业主觉得不方便，需要挪到别的楼群外面。另外还有开发时遗留的一些问题，当时开发时的一些承诺没有达到，所以就没有交，并且扬言，法院让交就交，但是现在法院暂时立不了案。这不光是石景山法院，还有昌平法院，大兴法院还好一点，来十个立五个，但是拖着年底给你审理。
【北京电视台记者】丰台呢？
【侯洁】丰台基本不立案。当时业委会不交费是经过这一年的磨，基本交了，但是监委会还有人不交。另外他们还给各个业主发传单，只是没有盖公章。
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