“民宅禁商”重拳出击 精装商务小户型行情看涨

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2006年6月19日，北京市工商局正式下文：公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或商品房购房合同写明房屋用途为"住宅（包括公寓、别墅）"的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的（如商住、综合等），均不予登记注册。

写字楼成交量激增两成多，商务小户型租金上涨40%~50%

受619"禁商令"的影响，京城写字楼市场持续升温，呈现出供需两旺的火热态势。中原地产、中大恒基等房地产权威经纪机构提供数据显示：7月份写字楼平均成交价上涨了3%；租赁成交量增加20%。

与此同时，一些商业立项的小型办公产品表现优秀，部分已售项目租金涨幅高达40%~50%，而一些在售的优质项目则呈现出全面火爆的景象。

热点区域反应强烈，产品断档导致租金飚升

京城商务小户型交易活跃区域主要集中在CBD-丽都以及中关村商圈，这两个区域商务氛围成熟，写字楼相对集中，已成规模效应。同时，商务需求空间较大，尤以CBD-丽都为甚。据悉：2004年北京私营公司数量为224659家，其中三分之一强是在住宅内注册。2006年前三个月，仅朝阳区注册的公司就有60%以上的办公地点在居民楼。"禁商令"一下，数万家中小公司面临择址之痛。写字楼的高昂租金让他们望而却步。相比之下，同样拥有合法身份而成本相对低廉得多的商务小户型产品无疑成为首选。

与巨大需求形成强烈反差的是此类产品供应的严重不足。上述两区域新项目上市数量不大，且未来可能面临阶段性断档。受以上客观状况影响，优质的商务小户型产品租金上涨40%~50%也就在情理之中了。

什么样的商务小户型最具升值潜力？

目前商务小户型市场叫好声不断，成为众多小企业及投资型买家关注的对象。在目前市场上众多的商务小户型项目中，什么样的产品能够被称为优质产品并具有最大的升值潜力？其标准是什么？我们以热销项目"新华联·丽港"为例进行优势分析。

1． 地段--成熟商务核心"地段，地段，还是地段！"被奉为地产圭臬的这句话同样适用于商务小户型产品。一般来说，此类产品必须位于写字楼密集的成熟商务区，周围配套相对完善，并有良好的产业基础，这样其升值潜力才有所保障。

"新华联·丽港"位于北京朝阳区酒仙桥路12号，是整个中关村科技园区电子城科技园的商务、金融、展览和生活服务中心的重要组成部分，为丽都成熟商务区核心地带。区域现有大中型电子企业200家，三资企业39家，国家级电子科研院所4家，大中型涉外旅游饭店5家，中高级电子院校5所，其中世界500强14家。区域内物业发达，顶级写字楼、公寓、商业星罗棋布，银行网点密集。作为全球化竞争平台，在这里，经济与世界同步。

2． 交通--完善交通动线成熟交通动线是优质产品的必备条件，也是商务活动的必备条件。

"新华联·丽港"北临国际机场高速，为国际航空枢纽经济圈向中央城区辐射的"国门经济圈"。项目所在的酒仙桥毗邻CBD，辐射亚运村，邻近东四环等多条城市干道，为首都机场的必经之路，目前有44条公交线路直达京城各处。

3． 建筑--高端商务质感鲜明地标性是优质项目的外在特质。

"新华联·丽港"立面以北京传统建筑的灰砖色为主色调，配以黑色和白色，部分墙面辅以暖色调，营造稳重、典雅、大方的商务建筑环境气息氛围，体现高端项目质感和浓郁的商务气质。面向中心庭院设置了两部观光电梯，让办公心情在近万平米东南亚风情园林中从容释放。

4． 户型--灵活自主空间空间面积小，分割灵活，适合初创型公司需求。

"新华联·丽港"40~68㎡国际精装行政标间，低总价使创业门槛一低再低。在空间设计上，丽港尽量减少户与户之间承重墙，增大跨度，以便于自由分割，自由组合，使户型更符合办公的功能，如果你愿意的话，还可以取消厨卫、阳台等住宅功能空间以扩大商务功能空间。在这里，可选择的空间范围为40㎡~1700㎡（整层），随意组合，如你所愿。

5． 高品质精装，有效节约办公成本高品质精装修省却业主后顾之忧，让办公一步到位。

"新华联·丽港"为市场上少见的高品质精装商务空间，为业主节省成本。此外，分户式中央空调有效遏制了能源浪费，3.98元/月的物业费让你轻松应对日常开支。

6． 服务至上

"新华联·丽港"一层设有高档次的入口大堂，并与设在办公楼一层的商务中心连接。24小时酒店式定制服务，精细体贴办公需求。

"主要看中了地段。我家就住丽都，上班也在附近，所以对周边比较熟悉。周边合适的项目也看过一些。丽港的情况刚开始是听朋友说的。觉得它位置比较好，挨着酒仙桥电子城，周围写字楼比较多，商务氛围非常浓。另外就是面积小，不会占用太多资金，投资起来比较轻松，风险也小。还有就是这里的小公司比较多，出租起来相对容易。所以，还没有开盘我就订了一套，感觉挺值的。"业主黄女士这样说。

在"民宅禁商"的重拳之下，京城写字楼市场格局正在发生全面而深刻的变化。优质的商务小户型产品以其先天优势，完美解决"民宅禁商"，成为前景可观的潜力股。