2006年7月北京典型住宅指数月报系列之一

1、总体行情分析

1.1典型住宅指数分析

2006年7月，北京典型住宅指数基本保持平稳，略有小幅上涨。

7月份，北京典型住宅项目总体成交均价基本保持稳定，略有上涨。当月典型指数1230点，环比增加4点，上升幅度为0.33%。

1.2北京住宅市场分析

2006年7月，北京商品住宅新增供应量猛增，与6月相比上涨63.95%。

7月份，北京市商品住宅新上市48个，上市套数12842套，比6月增长了63.95%；上市面积162万平方米，环比增长超过了80%。主要原因是由于6月份开始实行“三日开盘令”，所以很多开发商不敢冒然拿预售证，均处于观望态势，致使部分项目将拿证日期从6月拖到了7月。

朝阳、海淀、丰台、宣武四城区集中放量，是商品住宅市场供应的主力。

7月份，北京商品住宅市场供应主要集中在朝阳、海淀、丰台、宣武四区，本月共上市9636套，占全市总量的75%；上市面积122.5万平方米，占全市总量的75%。其中朝阳上市套数位居各区县之首，共上市5824套，比上月增长了75%；海淀、丰台、宣武三区分别上市了1735套、1136套和941套，上市量比上月也有较大增长。

户型面积供应结构性上调特征明显，90平米以上中大户型供应比重约占75%。

7月份，大面积户型大量供应市场，呈现出结构性上调的特征，90平方米以上户型比重加大，达到总体市场的75%，仍是市场供应的主力。其中90(含)-120平方米面积户型占30.78%，120(含)-160平方米面积户型占29.22%，比上月分别增加了4.83%和7.07%；而90平方米以下户型面积比例有所下降，60(含)-90平方米户型由28.48%下降到16.88%，60平方米以下户型由13.80%下降到8.36%。

随着90平米限制的政策的公布，未来市场将会由大户型占主流逐渐向小户型占主体的产品供应结构过渡，但由于房地产项目建设的周期性限制，小户型成为占据市场主要份额还需要一定的时间。

市场成交量持续下滑11%，7月供过于求特征显现，改变了市场供需状况。

7月份，北京商品住宅市场成交量再次下滑到11386套，比上月减少了1456套，下降比例达11.33%；成交面积136万平方米，比上月减少了14.76万平方米，下降比例达9.79%。成交量的下滑主要是受政策影响，自5月开始，房地产宏观层面频频发出调控信号，6月部分新政开始实施，经过两个月的调整，被称为“补丁”的后续政策逐渐显现出威力，原有市场惯性开始减弱，市场观望态势更加明显。另外，受本月市场集中放量的影响，销售供应比跌至0.89：1，市场表现为供过于求。

城八区中朝阳占一半以上的成交份额，位居第一；

郊区县昌平、通州成交占据六成以上。

从各区县成交情况看，7月份城八区共成交商品住宅7816套，占全市总成交量的69%，低于城八区商品住宅上市量占全市的比例。其中，朝阳成交量最高，为4377套，比上月下降16.15%；丰台位居第二，本月成交1206套，比上月增加了2.03%；海淀第三，成交1115套，比上月下降13.16%。

郊区县共成交商品住宅3570套，约占全市总成交量的31%。其中，成交量最大的是昌平，7月成交1421套，比上月增加了72%；通州第二，成交929套，基本与6月持平。两区合计占郊区县总成交量的65%以上。

90-160平方米户型面积成交比重最高，市场供不应求现象有所减弱。

7月份，北京商品住宅成交量主要集中在60(含)-90平方米、90(含)-120平方米、120(含)-160平方米三个档次，其中60(含)-90平方米区间的住宅占22.3% ，90(含)-120平方米区间的住宅占26.51%， 120(含)-160平方米区间的住宅占27.42%，与上月相比比重分别增加了2.64%、1.48%和2.01%。

从各面积户型供销情况看，90平方米以下的小面积户型受本月市场上市量收缩的影响，略显供不应求；90平方米以上面积户型销售供应比均小于1，目前市场表现为供过于求。受宏观政策的影响，大户型在未来的产品稀缺，可能会导致其成为市场的新宠，今后将会逐渐走俏。

两室两厅、三室两厅成交比重超过半数，深受购房者的亲睐。

7月份，两室两厅和三室两厅成交比例分别为25.9%和26.7%，依旧是市场上最受欢迎的户型。除此之外，一室一厅、两室一厅也被市场看好，成交比例分别为10.6%和10.2%。

四五环之间成交比重最大，成交量有所下降。

7月份，近47%的成交量集中在四、五环之间，共成交5326套，位居各环线之首，但与上月相比减少了520套，下降幅度为8.9%；远郊区县本月成交3352套，位居第二，与上月相比增加了14.3%；其他环线成交量均有不同的下降。

本市企业和个人是北京购房主要客户来源；外省企业和个人购房力量不可忽视，本月比重有所上升。

从商品住宅购房人群看，7月份本市企业和个人成交了6803套，占总成交套数的59.7%；成交面积86.6万平方米，占总成交面积的63.7%，成为主要的购房客户群体。外省企业和个人本月成交4326套，占总成交套数的38.0%，与6月相比增长了3个百分点，是北京购房人群中不可忽视的力量。

7月商品住宅市场成交均价稳步上升，为8380元/平方米，与上月相比上涨2.31%。

7月份，北京商品住宅成交均价继续上扬，为8380元/平方米，与上月相比增长了189元/平方米，增长幅度达2.31%；较1月份成交均价上涨了885元/平方米，涨幅为11.81%。分析原因，一是由于内城区部分高端产品价格的上涨过快，且成交份额增大，以东城区为例，本月成交价格上涨幅度高达21.5%，成交面积比重由0.77%上升到0.81%；二是受政策影响致使90平方米以上大户型面积的成交价格的快速提高。除此以外，郊区县随着住宅品质的进一步提升，成交价格也有所上涨。

东城成交均价全市最高，为21561元/平方米，与上月相比上涨了21.5%。

7月份，四个内城区成交价格均超过1万元/平方米，其中东城区成交均价高达21561元/平方米，比6月份上涨了21.45%，是全市成交价最高的区县，同时涨幅也最大。四个外城区中海淀和丰台略有下降，朝阳和石景山成交价格上涨较为明显，与6月相比分别上涨了7.46%和8.68%。郊区县中仅通州、怀柔和开发区成交价格上涨，其他区县基本维持了6月水平。

中等户型成交均价相对稳定，小户型成交均价下降，大户型成交均价继续上升。

7月份，90-120平方米的中等户型成交价格最低，为6921元/平方米，与上月基本持平。以此为界，小于90平方米的中小户型本月成交均价略有下降，其中60平方米以下户型成交均价7493元/平方米，与上月相比下降了4.13个百分点，60-90平方米户型成交均价7090元/平方米，比上月下降2.52个百分点；大于120平方米的户型成交均价继续上升，其中160-200平方米成交均价9953元/平方米，本月涨幅最大，达到19.34%，200平方米以上大户型成交均价最高，为11260元/平方米，比上月增长了3.17%。

除远郊区县外，其他各环线成交均价继续上涨。

7月份，二环以内成交均价为13557元/平方米，与上月相比增长了8.10%，无论是绝对值还是增幅度均高于其他各环线；二三环之间成交均价11903元/平方米，比上月上涨了2.32%；三四环之间成交均价9601元/平方米；四五环之间成交均价8588元/平方米。远郊区县是成交价格略有下降，本月成交均价5490元/平方米，比上月下降了2.88个百分点。

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