京城最大骗贷案 森豪公寓骗贷究竟是怎么回事？

“森豪公寓”这一京城最大骗贷案7月开审。假按揭在地产圈已经不是新闻了，许多区域房价飚升的祸首正是假按揭。骗贷企业为何能够屡屡得手？又怎样才能防止这样的事情越来越多呢？

7月10日，轰动全国的从银行骗取个人

按揭贷款7.5亿元的京城最大骗贷案——“森豪公寓”案连审6天后暂告一段落，法院将在今年10月宣判此案。

犯罪嫌疑人虽然将被绳之以法，但最让公诉人担心的却是，中国银行北京分行损失的贷款本金6.6亿余元可能最终白白流失。因为即使森豪公寓被拍卖，按照司法优先的原则，其拍卖所得也未必先归还中行。

他们是这样骗贷的

直到上法庭，森豪公寓的开发商——华运达房地产公司董事长、被告人邹庆还是觉得自己很委屈。他认为如果不是自己投资失败，资金无法到位，也许现在早就还上了贷款。他还说自己一开始其实就没有非法占有的故意。

那么，事实究竟是怎样的呢？

今年43岁的刘建军是257名“买房人”中的一员，在购房按揭的申请材料上，他是一名医药公司销售经理，月收入高达6万多元。而他的真实身份却是一名身患残疾的无业人员，每月靠领取城市低保金维持生活。2001年3月，刘建军的朋友——华运达房地产公司森豪公寓楼盘销售人员刘广维找到他，想借用刘建军的身份证贷款买房。为帮上朋友的忙，刘建军同意了对方的请求。“只要出借身份证，就可以赚到2000元。” 刘建军说。

而本案被告人余建三的小舅子庞某在接受调查时说，2001年5月，刚从狱中假释的姐夫余建三说，他们公司已在银行抵押了一栋楼，正筹集人假扮业主购房，然后找银行做按揭贷款，想借庞某的身份证贷款。

庞某表示，自己并不想买房。余建三说，房子并不归庞某所有，只是借其名义向银行申请贷款，日后这笔贷款也由华运达公司来偿还，庞某不会担任何风险。

最终庞某借出自己的身份证。一年半内，华运达房地产公司就通过手下员工的关系网召集到了257名“购房者”。这257名“购房者”很多是下岗工人和收入不高的年轻人。

搜集到大量身份证后，北京华运达房地产公司开始伪造购房按揭申请材料，这些材料均由该公司办公室工作人员填写盖章后封装。

按规定，银行发放房贷首先要通过律师的资信审查。森豪骗贷案中，中国银行北京分行委托了孔卫东和战军两名律师负责对购房按揭申请材料进行审核，但他们并未“发现”数百名借款人的资料均是伪造，便出具了161份内容失实的法律意见书。

中国银行在接到孔、战二人对本案中虚构小业主信息的审核通过书后，再次对这些申请资料进行了审核，但并未发现问题。

在正式发放贷款前，银行还要与业主当面核对购房按揭合同的细节。2001年8月，庞某与其他假业主一道来到华运达公司办公室，排练即将到银行进行的面签。

“我们每个人都领到一张小纸条，公司让我们尽快将上面所写的内容背熟。”庞某称，小纸条上写着他们所“购买”房屋的门牌号、总价以及首付款金额，还有为购房者提供假收入证明的公司名称。

在庞某的纸条上，他变成北京祥亨商贸有限公司高管，月收入3万多元。“我纯粹是在为余建三工作，他承诺给我2000元好处费。”

熟记小纸条上的信息后，庞某等人被华运达公司用车分批送到中行北京分行。“在一间办公室里回答了银行工作人员的问话，答案就是事先写在小纸条上的内容”。庞某说，他们通过了最后一关——银行的审查。庞某在购房按揭合同上签字后，工薪收入的他在中国银行贷到了数百万的房贷。

炒房过程全揭密

有网友曾经在网上给大家算了一笔账：一炒家去年从某地购一100平方米的商品房，开盘价5000元/平方米，房屋总价50万元。贷款8成，首付10万。几个月后，开发商将房价炒到了8000元/平方米。不用担心没人买，因为他们根本没打算卖！他们要将房子卖给自己！当然是以另一个人的名义。这时房子总价是80万，贷款8成(64万)，首付16万，通过转按揭(或提前还贷的方式)，他将房子卖给了自己。

这时候，这个人就赚得房屋差价30万(因为是用银行的钱还银行的钱)，减去第二次的首付16万，他已经干拿了14万。而这时房子还在他名下！他现在唯一的负担就是要还64万的贷款。如果他能找到买主，即使以第二次的成交价卖，那他至少又拿回了第二次的首付16万。那么这一轮下来他就净赚超过30万。

一般来说，开发商自己都会主力参与这项勾当。很多开发商在正式开盘之前都会有一个内部认购，通过这个内部认购，能够了解到大致有多少真正的购房者。然后他们会根据一个并不复杂的算法，算出房价炒到多少还有真正的买主，以此决定可以留下多少套房子来进行安全炒作。

在大多数情况下，他们至少可以赚到卖给自己的那一轮炒作的金额(对应上面的14万)而不漏出马脚，这是因为有真实的交易将假交易掩盖了。在这一轮中，直接的受害者有两个，一是后续购房者，一是贷款银行；前者要以比先期认购者高得多的价格来获得一个居住的地方(其实到现在，先期认购价也已经炒上去了)，而后者(银行)将承担更大的风险：如果炒房者没有能力再次将房子转手到真实购房者，那么这就造成了一笔烂账——炒家(开发商)已经从银行拿走了大笔现金，留下无法转手的房子。更为重要的是没有任何办法去追回这笔现金，因为这个过程看起来是合法的。

假按揭比比皆是

个人住房贷款“假按揭”，是指不以真实的购买住房为目的、开发商以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人、通过虚假销售方式套取银行贷款的行为。

面对巨额骗贷案，业内人士和专家却坦言，在房地产行业内假按揭普遍存在，早就不再是秘密了，此次中行案件只不过是冰山一角。

专家指出，正是因为个人住房贷款业务不良率低，各银行都将之视作优质业务，往往降低门槛；再加上内控制度不严，导致内外勾结，虚构销售合同，骗取银行贷款。专家认为，堵住假按揭的关键在于严格责任追究制度。银行“内外勾结”和“内部管理糟糕”是假按揭案涉案金额如此巨大的主要原因。

中国社科院城市发展与环境研究中心的尚教蔚表示，自2003年6月，央行121文件出台以来，各家银行都收紧了对房产开发商的贷款，房产开发商获得银行贷款的难度增大，采用这种假按揭手法骗取银行贷款的情况屡见不鲜，并有上升趋势。据一些商业银行的内部调查，假按揭风险已经逐渐成为商业银行个人住房贷款中危害最大、发生频率最高的风险之一。

尚教蔚指出，假按揭主要是房地产开发商的不法行为及银行内部管理及操作不到位造成的。当房地产开发商自身资金实力不强或出现资金流动性困难时，为了保证项目或其他待开发项目的运转，在直接融资或向银行申请开发贷款受限的情况下，利用个人住房贷款申请门槛较低、银行审查不严格等，从银行套取资金。

一位不愿意透露姓名的房地产业权威人士告诉《中国不动产》，假按揭在业内是一种很普遍的“融资方式”。“为什么现在一些楼盘一旦有业主不还贷，开发商就主动接过来还贷？因为开发商害怕被查假按揭。”

该人士指出，其实许多开发商都在做假按揭。他们像森豪公寓的开发商一样，给“买房人”开据一张交了首付的发票，然后让“买房人”拿着这张实际上并没有交钱的发票去银行贷款，当然开发商会保证在这套房子没有真正出售之前，银行的按揭由他们来还。

这名人士称，其实这在地产圈是一个潜规则，银行或多或少也知道这事情，但看到开发商出具的交了首付的发票，银行依然会把钱贷出去，也就是把钱打入开发商的户头，很多的开发商就是靠这样的手段在进行资金周转。而银行的贷款，在很长一段时间内，则是由开发商自己还款。这个过程中，如果有人真的要买房子，那开发商就会告诉这个真正的购房者，他们和以前买房子的人已经解除了合同，这个房子现在是可以出售的。房子理所当然就会卖给真正的购房者，按揭也就开始由真正的购房者来承担，这个“洞”自然而然就会被堵住，但如果一直没有合适的购房者出现，那洞就会越来越大，最后以致于开发商也无法将其掩盖住了。华运达房地产公司正是这样才露出了马脚。“只能说他命不好，这样的事情在圈子里是再正常不过的了。因为这样做，不但房价可以上去，开发商也有相应的可以周转的钱，何乐而不为呢？即使最后实在无法还款了，那就由银行把房子收走好了，反正很多开发商从银行套的钱已经远远高于楼的实际价值。”该人士最后说。

建立完善的个人信用数据库

如何才能防止假按揭现象的发生呢？业内人士指出，造假者和渎职者、滥用权力者屡有出现的一个很重要的原因，就是其违法的成本太低。他们在进行风险和利益的比较后，得出违法成本低、守法成本高的行为准则，利用信息不对称，利用规则的缺失和不确定性等特点，树立起只对上不对下、只对少数人不对多数人负责的理念，大行其道。

“要严格落实贷款责任制，依法追究违法行为人的法律责任。”该人士同时建议，由银行监控贷款资金走向，作为借款人有权知道其借款是否真正用于建房，但其行使知情权的能力有限，可以通过银行来监控，银行通过对开发商的账户了解资金的去向，发现问题及时采取对策，以防损失扩大。

也有专家指出，堵住假按揭还是要从银行自身入手，即便是优质业务，银行也应该加强审核，尤其是对负责审批按揭贷款的相关职员，要建立严格的问责制。

针对个人住房贷款开办时间短、风险逐渐显现、客户分散等主要特点，银行及监督管理部门既要制定切实可行具有可操作性的规章制度，又要灵活地、不定期地检查、稽查。同时对违法行为，给予重处重罚，彻底打消员工的侥幸心理。把住贷前调查关，按2004年9月银监会发布的《商业银行房地产贷款风险指引》规定，坚持面谈制度(贷款行经办人员与借款人至少面谈一次)，确保借款人具有真实的购房行为与良好的还款能力。

把住贷后管理关，建立贷款档案，对贷前调查不够充分进行必要补充与监督，尽可能早发现假按揭并及时处理。

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