南城地产：由"住宅"到"商务"，路有多远？

嘉宾：

梁中录：北京裕昌置业房地产开发公司副总经理（文中简称梁）；

曹一勇：五合国际建筑设计集团（5+1 Werkhart International）北京公司总经理（文中简称曹）；

主持人：《地产互动》副总编陈鸿莉（文中称《地产互动》）；

摄影：张拓

时间：2006年7月26日下午

地点：茶馆

主持人语：

近几年北京南城可以说发生了翻天覆地的变化，最直观的印象就是南城城市建设的飞速发展。房地产业成为区域经济发展的重要支柱产业，对区域财政收入的拉动起到巨大贡献。仅丰台区2006年上半年，财政收入总量和增长速度创四年以来最好水平，财政收入达到12.3亿元，同比增长33.6%。房地产完成3.7亿元，同比增长58.9%，对财政收入增长的贡献率达到45%。房地产开发不仅极大地改善了城市面貌和居民住房条件，而且随着发展环境的不断优化，服务水平的不断提高，区域投资吸引力进一步增强，丰台区上半年新增内资企业3216家，注册资金31.7亿元，同比增长11.7%；引进外商投资企业26家，新增注册资本1.9亿美元，同比增长88%。而与之经济快速发展不相匹配的是商务环境欠佳，写字楼、商业设施明显不足，亟待改善和升级。

在南城房地产开发结构中存在明显的问题，就是普通住宅比重较大，商务办公楼和商业设施比较少。尽管政府已经通过规划调整，限制住宅开发、增加公建面积，但是由于大部分房地产开发项目都是前两三年立项审批的，所以目前房地开发仍以普通住宅为主，别墅、高档公寓和商务办公楼、商业设施等非住宅项目较少。这种开发结构不改变，不利于形成以房地产业发展为先导，带动服务业和相关行业发展的机制和格局，促进区域经济全面可持续发展。一方面，商务办公楼、商业设施项目较少，发展服务业缺乏相应配套设施支撑；另一方面，由于一个地区服务业发展水平是同居民收入水平紧密联系的，别墅、高档公寓建设项目较少，不利于吸引高收入人群入住，发展金融保险、商业餐饮、文化娱乐等服务业缺乏高消费群体支撑。

正因如此，南城商务地产市场存在着相当大发展空间，投资商务地产不仅是开发商社会责任感的体现，更是对巨大商机的捕捉。至2008年奥运会还剩下两年，许多大型项目的住宅开发接近尾声，大盘的配套公建项目开始陆续上马，而且规模都比较大。但是，由于历史积累的原因，南城地产由住宅到商务的演变还需要克服很多困难，还需要一定的时间，但是南城商务地产面临的发展机遇无疑是巨大的。

今天，《地产互动》有幸请到了一直致力于南城房地产开发的裕昌置业副总经理梁中录先生和著名跨国设计机构五合国际建筑设计集团（5+1 Werkhart International）北京公司总经理曹一勇先生，与我们共同探讨这一话题。今天我们探讨的区域，主要针对西南三环至四环之间。

住宅开发接近尾声，公建项目陆续上马

梁：近几年，伴随着南城经济的高速发展，南三环至四环间住宅地产的大规模开发，使消费者的住房需求开始向南城聚集，随着连接二、三、四环的马家堡西路、右外大街－嘉园路的开通，以及正在兴建的地铁4号线、5号线等市政配套设施的完善，这些都成为南城楼市发展的催化剂。

南三环到四环之间，大盘的开发，几乎都是先开发住宅，然后再开发配套公建。主要原因是住宅项目开发的风险小，销售速度和资金周转快，而配套公建项目开发需要的资金量大，属于高收益和高风险。目前，大多数楼盘基于2008年奥运会的期限，都在加速开发进度，地块上的住宅的开发差不多都接近尾声，开始进入配套公建项目的开发阶段。在该区域，我公司目前已经将住宅项目开发完毕，从2005年开始开发剩下的两个公建项目，即区级公建项目－时代风帆大厦和市级公建项目－搜宝商务中心。

《地产互动》：南城住宅开发基本完成，开始转向商务地产，请您具体介绍一下？

梁：我们进入商业地产的第一项目是3万平方米配套商业；第二个是时代风帆的商业配套，这是我们与物美联手打造的一个比较成功的案例；第三个就是现在正在做的20万平方米的搜宝商务中心。一路下来，积累了很多经验，最大的感受就是，在做一个商业地产项目之前必须有一个非常好的明确的规划。

这个区域目前主要开发的项目有星河城、瑞丽江畔、万年花城、恋日家园和我们开发的嘉园社区等几个项目。已经开发的小区规模都比较大，但是配套的公建不是太多，每个开发商基本都是先开发住宅，对于配套公建都比较谨慎，这也符合规律。从企业的角度来讲，开发公建项目资金压力比较大，需要企业的资金实力比较强，公建项目尽管利润比较高，但是风险确实很大。另外，我们不是专业的商业地产开发公司，这也是一个原因。我们从2002年开始开发配套的商业以来，三年的时间，我们一直在探索如何来做商业地产。裕昌置业先后在南三环马家堡地块开发了旭日嘉园、明日嘉园、明月嘉园、时代风帆大厦和搜宝商务中心五个项目。我们先把住宅开发完了，然后开始开发配套公建。其中有区级公建和市级公建，区级公建即时代风帆大厦是去年开发的，大约有10万平方米，其中商业部分约4万平方米。

我们进入商业地产的第一个项目是明日嘉园项目的配套公建，大约有3万平方米配套商业；第二个项目是时代风帆大厦的商业配套，这是我们与物美联手打造的一个比较成功的案例；第三个项目就是现在正在开发的20万平方米的搜宝商务中心。三个项目的开发，积累了一些经验，最大的感受就是，在开发商业地产项目之前必须有一个非常好的明确的规划。

曹：刚才我们在来的路上也感受到南城的变化。实际上南城的居住环境比北城或东城，更舒服，更宜居。尽管目前南城的房价以及经济的活跃，比不上其他区域，但是随着南站的修建，包括汽车产业链的形成以及丽泽桥商圈、大红门商圈的带动，南城商务地产的发展空间是很大的，随着南站的陆续通车，会有一个质的飞跃。

这也就提到了商业地产的专业化规划和开发问题。从营销角度，大型的综合商业项目像传销，它的销售对象不是直接的购物消费者，而是商家，特别是主力店，大部分国际主力店是采取租赁方式，开发展商首先要找到主力店，按其要求进行规划设计。这些大型商家都有自己一系列严格的自成体系的要求，如卖场面积、停车位、货架的陈列、建筑的开间柱网、层高要求，自动滚梯的位置、数量等。如果开发商自己做设计，很难满足商家要求，而且设计做得越深入，后期招商困难越大。

其次，住宅开发可以采用滚动开发模式，资金压力较轻。而大型商业项目则需要一次投资建成、才能形成商业气氛。对于有些主力店、发展商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金形式吸引主力店入住。这种开发模式要求发展商具有极其雄厚的资金储备，以及抵御风险的能力。还有就是专业公司在商业设施的开发中有更重要的作用，包括专业的顾问机构，熟悉商业建筑特殊性、商业设施开发及运营规律特殊需求的建筑师等，对商业地产的成功开发至关重要。

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