实况：定福庄邻里商业街-福街新老客户铺主沙龙
定福首席邻里商业街-福街新老客户铺主沙龙
2006年9月16日下午，定福首席邻里商业街-福街一期售罄，二期钻石级商铺耀市登场，值此之际福街举办了新老客户铺主沙龙活动。
为本次活动作现场图文直播。
▲ 福街简介：
定福首席邻里商业街-福街
定福家园项目总规划项目51万平米，以经济适用住房，商品住房为主，配以适量的商业，本项目位于近两年房地产开发的朝青北号，紧邻朝阳北路，与东四路，东五环，地铁八通线构成了交通的网络，轻松的连接起CBD，建外，朝外，燕莎等几大商圈，规律地铁的规划，以城市的东移，项目所在区域必将带来新的繁荣，也必将成为新的京城居住热点社区，随着本区域开发的逐渐成熟，及新开发项目的增多，本区域已经逐渐成为成熟的氛围。
▲ 以下为福街新老客户铺主沙龙的现场图文实况：
【主持人】亲爱的各位领导，各位来宾，媒体朋友，大家下午好！福街新老客户答谢会现在开始。我是主持人程丽娟，非常荣幸也非常高兴在这里认识大家，在此我各位今天能够光临本次盛会的朋友们，再一次表示欢迎，谢谢你们的光临！
【主持人】首先请允许我向各位介绍一下今天到场的嘉宾朋友们，坐在我身后这几位都是到场的嘉宾朋友，向大家一一做一下介绍。北京城建房地产开发有限公司副总经理李彦国先生；北京城建房地产开发有限公司定福分公司总经理王聪颖先生；北京城建房地产经纪有限公司副总经理杨士波先生；著名商业地产专家潘好龙先生。我们这一次的活动其实是一种自由的沙龙形式，今天我们也非常高兴请来了两位铺主代表，他们是一期铺主代表孙卫峰先生；一期铺主代表贾涌泉先生。今天到场的还有媒体朋友和福街新老客户，再次感谢你们拨冗出席本次盛会。
【主持人】本次活动非常荣幸请到搜房网为本次活动进行现场直播。今天在现场的朋友，如果方便可以上网看一下，就可以看到本次活动全程盛况，再一次感谢你们的光临，谢谢你们！接下来大家看到我们今天的形式，就是新老客户铺主沙龙，坐在台上这几位朋友都是开发商以及地产的专家。
【主持人】我们的主题是福街一起售罄，二期钻石级商铺耀市登场，同时也是新老客户的答谢会。作为这一个板块朝阳北路在这两年发展非常迅速，而福街一期商铺开盘半个月就完全售罄，在今天福街二期钻石级商铺耀市登场，我想在座的各位朋友包括业内人士都感到非常好奇，为什么我们福街能够销售这么火爆，今天我们一开始就想请我们开发商李总做一个发言，谢谢！
 北京城建房地产开发有限公司副总经理 李彦国 |
【李彦国】首先我先代表城建开发公司对客户表示感谢，对长期支持福街一期的客户和接下来的新客户对福街工作的支持表示感谢。福街一期的销售大家都知道非常火爆，也得到了业内媒体的一些关注。
【李彦国】首先我认为是消费者对这个市场的分析能力在大大提高，非常的厉害。因为从北京规划来讲重点发展的是东部，东部作为北京的重点发展区域，现在整体规划是强化东部发展带，整合西部生态带，这一块就是要均衡整体的格局，改变城市单一中心的状态，以双城带动全城，这是一个大的规划发展的趋势。现在东部有一个概念，北京提倡东扩这样一个概念。东扩扩到什么地方？往边缘说可能到通县最中心的区域，然后就是燕郊、三河，最后辐射到天津、河北、渤海经济圈，我们这个区域正好处于两个城中间的区域，应该说发展潜力是非常好的一个区域。
【李彦国】另外东部既是首都经济可持续发展的一个区域，也是北京城市功能战略转移的重点发展区域。我们福街地带正好处在北京目前规划的几大边缘集团居住组团之一的组团，整个我们项目在规划的角度来说，目前福街缺的是什么，就是定福庄区域缺的是什么？缺的是商业、休闲、娱乐、餐饮这些配套，我们福街在这个区域先进来一步，以后配套方面发展的潜力是非常大的。
【李彦国】另外我们属于泛CBD的区域，CBD的白领阶层可能大部分逐渐要到这个地方入住，他们对商业、休闲、娱乐、餐饮配套要求更大，这一块的发展潜力就更大。大家更关心的是福街的潜力，福街的未来，福街的发展。关于福街项目的情况，请分公司的王总给大家做介绍。
 北京城建房地产开发有限公司定福分公司总经理 王聪颖 |
【王聪颖】非常感谢大家今天下午抽出宝贵时间参加我们沙龙活动，也是对我们公司的支持，在此我谢谢大家！在一期大家都知道，我们一期32套商铺，在开盘不到一个月就全部销售一空，针对销售情况，为什么销售这么火爆？我想这里面给大家谈三点因素，我们认为这主要是有三点因素造成我们现在火爆的局面。
【王聪颖】第一就是福街所处的地段，我们这个项目所处的地段，大家也知道是属于这两年东部朝阳区开发非常火爆的朝青板块，而且我们是紧邻朝阳北路，所有的商铺都是临街商铺。朝阳北路、东四环、东五环，地铁八通线构成非常便捷的交通网络，把CBD、朝外商圈、建外商圈和燕莎商圈有机联系在一起，所以构成了大的便利的交通。朝阳北路正像地产专家所指出的朝阳北路像一个扁担贯穿连接了CBD和通州，定福家园项目正好在这个扁担中间的地段，我们正好在朝阳北路地段，所以给我们带来了非常好的增值潜力。
【王聪颖】第二就是商气，就是指人气，购买人群和购买力要非常充足。大家也可以看到这几年随着朝阳北路建成通车，在朝阳北路两侧所有项目都在紧张开工建设或者是已经建设完成，从东边的万象新天，到定福家园，往西是青年路二期，国美第一城，星河湾等等这些项目，都随着道路的建设，全部建成或即将建成。这个区域从我们这个项目往南一直到朝阳路，规划上也是大的居住社区，整个用地性质基本上都是居住，所以这个区域在未来几年内将拥有将近百万人的居住人口，百万人的居住人口他们的购买力将为福街的商业带来稳定的客户，稳定的购买人群，所以商气是非常旺盛的。
【王聪颖】第三个因素，我觉得就是我们福街本身的定位。我们福街定位是首席邻里商业，根据这个定位，我们也刻意对我们产品进行了精心的打造，把所有的户型基本上划分在100平方米左右，有少量的80多平方米，还有200多平方米，基本上都在100平方米，这个户型体量是非常合适的，而且我们现在二层价位在8000元左右，与周边商品住宅的价格基本上持平。这个位置二层商业可以做办公，最近因为住宅不允许办公之后，所以我们的二层价位和它的位置对于办公应该说是一个非常不错的选择。
【王聪颖】所以基于以上三个因素，我觉得一期销售这么火爆，而且这么短的时间销售一空出乎我们意料，也在情理之中。我们现在正在推出二期，二期还有38个铺位，户型和一期基本上差不多，我们希望各位客户在我们二期销售当中继续支持我们，和我们一起来打造定福家园新的商业圈。
【主持人】感谢李总、王总的发言！我看到台下有些客户不由自主露出了笑容，恐怕是一期购买的客户购买福街商铺以后得到了很好的回报。从商业地产的专业角度来考虑，我们有请京城著名的商业地产专家潘好龙先生针对福街的热销谈一谈自己的看法。
【潘好龙】非常感谢给我这样一个机会跟大家交流。应该说这几年从我本人从事商业地产招商、策划、销售，包括和投资人一起去做商铺的租赁这一块的工作有5年多的时间，我们自己本身也有投资人经营俱乐部，俱乐部里面有140多家投资人，定期不定期的举行一些活动，同时还有租户俱乐部，有100、200平方米的美容美发、蛋糕房等等的租户，所以我们总结了一些好的经验，希望以后有时间跟大家一块交流。
 著名商业地产专家 潘好龙 |
【潘好龙】今天我主要想讲四个话题。第一是社区，什么是社区？社区是不同的人形成的一个社区，福街开发的规模在50多万平方米，规划是几万人的规模。经济适用房不像商品房，商品房的周期有时候不太好确定，很多人买经济适用房是以住为目的，一般入住率比较高，入住速度也比较快。对于商铺的租赁需求市场来讲应该是比较完善。为什么我要讲这样一个话题？主要是在经济适用房角度来讲这个问题。
【潘好龙】第二关于社区商业开发，整个50多万项目开发，据我了解有6万平方米的商业，其中商业街有几万平方米，应该说商业配套的比例从政府规划的指标来讲，基本说是偏低的。意味着什么？意味着以后潜在租赁需求会比较大，尤其是一期2万多平方米，基本上全部都是沿街商铺一层、二层，这种商铺从租赁市场来讲出租相对比较好。而这些商业开发，不仅仅对于我们以后定福家园业主本身会提供比较好的居住环境，以及相关的比较理想的相关场所，最主要它的有效开发使得这个项目总体品质比较好。如果商业部合适，就像回龙观没有商业，老百姓就医难，出行难，购物难。
【潘好龙】第三就是它提供了新的商机。只要有老百姓的需求，老百姓的消费，作为投资人的角度来讲出租就没有问题。另外商业还有一个什么优点？它有利于加强邻里关系。比如说我自己切身就有很多的体会，我们家邻居对门住什么人多人都不知道，但是你会发现你们这个小区里面很多人在便利店门口，观察晚上散步的时候，认识了很多的邻居，为什么叫邻里商业？就是加强邻里之间的感情，它具有这些优点。
【潘好龙】关于社区和邻里商业，如果要放在租赁市场这个角度来考虑，一般来讲有两种功能。一种我们叫基本性的功能；还有一种就是发展性的功能。当然作为邻里商业来说，很多人说邻里商业是一个碗，什么都可以往里面装，老百姓的需求是各种各样的，作为商业也是各种各样的，主要是满足老百姓日常各种基本功能，我们用专业的商业术语来说就是必备的商业业态，比如说便利店、菜市场、美容美发，药店、采购店、小书店，包括餐馆都是老百姓必需的东西。另外还有发展性的功能，比如说可以搞餐饮街，比如说像方庄北京市商业协会授权的的餐饮街，当时都是有钱人在方庄买房子，他们有需求发展成为北京特色的餐饮街。我最近也在为08年奥运特色餐饮做储备工作，方庄也是非常重要的一条特色餐饮街。
【潘好龙】最后一点就是商铺投资和邻里商铺的投资，这是大家比较关心的话题。一般来讲，我们所讲的社区商铺是从哪几个角度比较？不论是国外的商铺定义还是国内的商铺定义基本上划分五大类，一种就是中心商业区，像王府井、西单，主要是满足一个城市的商业需求；另外就是地区性也中心，像公主坟区域；第三种商业中心就是所谓的社区商业中心，大的社区商业中心，比如说北辰，这是一个比较大的社区，比如说方庄；还有一种就是我们刚才谈到的邻里商业。当然邻里商业可大可小，小的可以到2、3千，大的可以到3、5万，但是国外的人口比较少，邻里商业面积比较小，如果放在中国商业面积就比较大。前两天商务局领导到外国去考察，才20、30万人口，而我们哪一个城市没有20、30万人口。
【潘好龙】社区商铺投资有这样几个优点，第一社区商铺投资比较稳定，随着社区居民入住率的提高，社区商品租赁市场比较稳定，不会受其他因素的干扰。为什么这么说？因为社区商业本身市场主要是围绕社区的居民，比如说这个项目50多万平方米，大概会有1、2万人，这个需求是稳定的。不会因为三年以后2万人变成1万、5000人，也不会1万变成10万人，基本上围绕着这2万人的需求。比如说东四，东四是明清两代的商业区，为什么现在东四商业区就垮了？要站在理性的角度，现在整个东四中心区人口变成空心化，都搬出来去通州，去武夷花园了。人口不存在了，他去哪了？去四环、五环以外。商业是以人为本，没有人商业怎么发展。所以中心商业区有可能非常好，也可能会导致商圈的变化，投资的成本、投资的风险比较大。
【潘好龙】第二社区商铺投资价格比较便宜，它与商铺专业市场来比价格比较便宜，像中关村最贵卖到13、14万，价格高意味着风险大，因为任何商铺投资我有一个理念首先要考虑到风险，先考虑风险然后再赚钱，这是理性的投资人。当然作为社区商铺也有一些缺陷，比如说它的成长性相对比较差一点，消费市场可能增长的空间相对小。这是我讲社区商铺投资的情况，如果涉及到具体的社区商铺投资，我给大家提一点小小的建议，第一点建议就是风险的认识，我最近在回龙观有两个项目正在操作，回龙观一期商铺卖5800元，现在卖到8000、9000多，卖的贵的到1万多。有一些人买空置率2、3年，但是现在租赁有27家餐馆和2家超市，目前市场租赁价格是3块钱，也没有空置率，这个投资是非常理想。但是买空置2、3年，商铺是不是有风险？所以任何投资都要有测算，回报率要做到多少。空置率要算到里面，回报率也达到13至15％，意味着你买这个商铺6、7年就收回成本了。
【潘好龙】有一些人有抱怨说我买这个铺前两年都空着，这不是风险，有可能空置三个月、半年、一年，这都是正常的，投资商铺是长线投资的产品，不是短线的。第二个考虑我相信在座的各位要买铺，牵扯到租赁的问题，租赁的时候给大家提一点建议，就是要有理性的认识。刚开始社区人口不太多，想3000元往外租肯定租不出去，回报率达不到你所期望的8％，10％或者是12％，这个时候要正确认识这个问题。比如说北京的药店，北京前20名的药店所有都与我们有委托，蛋糕房金凤成祥、好利来等等都与我们有委托，他们都有考量的标准。所以站在投资的角度大家以后出租、经营有一个长期的理性认识。
【潘好龙】今天就说这么多，希望大家今天出手买到满意的铺，在以后经营当中有好的回报，谢谢大家！
【主持人】谢谢潘总刚才精彩的发言。我对潘总的发言做一个梳理，我总结一下为什么福街这么火爆？一个是政府板块规划；还有区域商业的稀缺性；另外还有福街定位准确，旺盛消费力，还有无可比拟的交通状况，还有就业的性价比，以及开发商认真负责的态度，我想这都是综合构成福街的火爆以及成功。接下来我们想听两位铺主代表的声音，先有请孙先生。
 一期铺主代表 孙卫峰 |
【孙卫峰】大家好，今天很荣幸能与开发商，包括商业地产的专家，包括投资人共同分享一下投资方面的经验。我是福街一期业主，当时对朝阳北路这个地区关注的时间也比较长，因为由于工作的原因。刚才也听开发商，包括商业地产专家也说了，他们是从理论方面阐述，比如说国家政策方面，包括一些商业地产的稀缺性，包括地段。但是对于我们中小投资人来讲，我总结了几点。
【孙卫峰】第一点就是投资的门槛；第二点就是我们投资的安全性，我把钱放在这，到底怎么样，能不能打水漂；第三就是投资回报的问题。我对朝阳北路由于关注的时间比较长，包括最近由于住宅价格的上涨，比如说去年星河湾开盘就卖到1.5万，当时在房地产行业也是非常震撼的。但是今年关注一下住宅，可能比去年又涨了2000元，住宅已经达到1万多块钱，当时我也考察了福街这个项目，包括我想买一套住宅没有买商业，但是通过旁边一转，因为我以前对住宅投资比较重视，对商业来讲，对这方面还不是特别懂，所以当时也搜集了一些资料，包括国家对商业方面的政策，包括国外的商业的一些经验，包括商业与住宅的比率，包括地段金角银边这些我也看了很多，我没有像开发商和专家从理论上进行解释，通过考察我觉得福街性价比比较高。当初我买的原因就是性价比比较高，一层卖的价格和住宅差不多，而且是纯商业。
【孙卫峰】第二点就是投资安全性另外一个考虑，城建地产在北京来讲应该算是一个国有企业，国有企业对我来讲，在我投资安全上会有好的保证。另外就是它的总价，100、200万这样的总价我还是能够接受的，从一个小投资人的角度来讲我是能够接受的。
【孙卫峰】第三点就是它的投资回报，这是我投资福街最满意的一点。短短一段时间，已经回报很高的比率，我想和我一样购买一期商铺的都有所感受，上升价值还是比较大的，现在还是1万多。我也查过一些资料，住宅和商业会有一些比，3：1还是4：1，大家回去也可以查一查，这是通过我这方面得到的资料。我对开发商的要求就是能否顺利完成项目，能够让我们买铺的业主及时得到更好的投资回报，谢谢大家！
【主持人】我觉得孙先生也很专业，他在购买我们福街之前是做了充分的调查研究和对比之后才选择福街，这也充分说明福街是经得起研究，经得起对比的项目。估计还有很多业主非常关心它的高性价比，如果价钱太高风险就会特别大，而福街特别的优势就是性价比非常高，下面请贾先生介绍一下。
 一期铺主代表 贾涌泉 |
【贾涌泉】大家好，非常荣幸跟大家一块探讨这个问题。刚才孙先生说到对于开发商能否顺利把这个项目启动起来，其实这一点也是我选择福街商铺的原则。因为我选择商铺基本上有几点：第一点就是认开发商比较大的品牌，这个品牌对于今后的运营是一个比较好的支撑。
【贾涌泉】第二就是看这个项目社区商业的定位，社区商业这一块肯定是一个比较稳定的回报，针对于纯商业来讲，北京目前的纯商业风险比较高，另外就是经过多手转租，运营的空间比较小。针对这个项目，这样一个价位，还有它的业态定位是底商加上临街，我觉得投资潜力空间是非常大的，我对这个项目也是考察了几个月才决定购买这个商铺。我也预祝福街以后商气、人气越来越旺，蒸蒸日上，铺主可以赚更多的钱，谢谢大家！
【主持人】贾先生的话让我觉得我们的业主无论是从价格上，还是从后期的经营管理方面都对投资福街做了充分的考虑。我想在座的各位可能已经是我们的业主或者是即将要购买我们商铺的业主，肯定有很多的问题想要咨询在座的不管是开发商代表还是商业专家，有哪一位先来提问？
【现场提问】我有一个问题，开发商和商业地产专家，还有一期的铺主你们好。我是看中C区，我有一个疑问，因为是二楼，关于二楼广告牌的问题，开发商是不是可以说一下这个事情？
【王聪颖】目前大家看在我们现场外面可以看到一层和二层之间预留广告位，二层门头大理石已经做好了。广告位现在公司是这样定的，请各位业主和最后的物业管理公司你们来进行协商做广告的问题，因为各户的广告和二层、一层究竟在什么位置，以后便于物业公司整个管理，也便于整个商街的形象，所以会委托物业公司协商。在入住之前和入之后，大家会得到物业公司的通知和大家一块协商广告位的问题。我们也会和物业公司一起沟通，本着为大家更好服务的宗旨为大家服务。
【现场提问】我是一个代表，因为我定金已经交了，马上会成为福街的一员，现在这样一个问题对我产生疑虑。就是我们要买店铺，们头的广告对于一个企业特别重要，不是说钱多少，这个位置非常重要，是否能明确一下？
【王聪颖】我们会尽快和物业一起协商，给大家一个明确的答复。
【现场提问】刚才开发商发言很好，我想请教一个问题，就是二期售价比一期的售价贵得多，我有一点不敢买了，我想请教一下为什么这么贵？
福街新老客户铺主齐聚一堂
【王聪颖】这个问题可能是大家特别关心的一个问题，不过我估计各位看北京市的房价涨得特别快，不光是商业，连住宅都上涨特别快。我们的定价是根据周边各个项目经过一些比较和参考，这个价位还远远没有达到，像在我们东侧的万象新天、柏林爱乐，他们离城市更远，我们的价位还没有达到他们的价位，应该说我们没有达到市场的平均价位，对大家来说是一个比较合理的价位。
【主持人】开发商的意思就是大家要赶紧买，如果不买后面升值就会更高。大家想好就赶快出手。我问一个问题，我问潘总一个问题，比如说我购买一个100多平方米的临街铺位，在这个地域做什么样的业态比较适合？
【潘好龙】这个区域你要想租什么样的租户，其实已经比较清晰了。定义是邻里型商铺，主要为邻里居民服务，所以他的租户选择就是这样几种，就是便利店、药店、美容美发、蛋糕房，可能两年以后会有差异，做装修、装饰这些的，因为他们主要是吃装修这一块市场，而且前面会给你理想的租金，因为他们租期比较短，一、两年就走了，所以两年以后出租会比较稳定。
业主可参加抽奖，大奖等你拿
【潘好龙】第二我希望业主，尤其是邻居之间大家互相都认识，自己本身也应该有错位，比如说我想租一个蛋糕房，你租给一个药店，大家都租给有品牌的，如果你刚开始选择还处于创业阶段，也没有经营过什么东西，他就想钻空档干一点小买卖，结果资金实力不行干不过去就拍拍屁股走了，与此这样不如找有品牌的，他不会因为这个店亏损就把这个店关了，他是算全北京100个店有没有收益，而不会算一个店有没有收益，所以请大家做一个考虑。
【李彦国】我们经营做什么用，应该随着区域市场的变化而变化，业态是变化的。我们福街的商业街的位置，朝阳北街底商都在做足浴等业态比较低档的商业，我们福街要做应该往上提一个档次，这样我们商铺形成一个氛围，大家在同一个层面上往上，千万不要说有做建材，有做洗浴，还有开高档服装店的，商业就会乱了，所以还是从区域商业来考虑。
【李彦国】另外定福庄园在这个区域里面算是比较大的项目，住宅人群对商业的需求可能不同于小的项目，而且据我们了解购买我们定福家园的业主，买经济适用房的业主素质比较高，其中都有CBD过来的白领阶层，他们需求的东西我想与咱们业态的供应，这应该是相对的。这些白领不会天天回来洗脚，类似一些咖啡厅，餐馆等等根据人群选择业态，不知道是不是能给大家提供参考。
【主持人】我们商业专家和开发商代表都给业主提供很好的建议和意见。哪位还有问题吗？
【现场提问】我再想提一个问题，就是我想买一个80平方米的商铺，请问什么时候我能把投资收回，得到回报？
【潘好龙】其实任何投资我自己觉得没有好或者是没有坏，投资就是一个比较。任何投资市场你去衡量你的投资理念，比如说投资股票达到什么样的水平，或者是投资公寓达到什么样的水平，或者是买一个铺，是一个比较，相对哪个收益更稳定更好，收益更高，风险更小，这是第一个因素。
众多业主参加本次活动
【潘好龙】第二个因素就是站在商铺市场来衡量，可能不同的区域，甚至在不同的城市，我们专用术语就是资本回报率，在北京买一个铺10年能回来，12年能回来，时间不超过15年就比较理想。比如说当时我们在东营的一个商铺，几十个投资户坐在一起说回报能达到多少？5％左右就不错了。因为东营那样一个城市30万人口，那样的收益率就不错了，回报率23年能收回投资，不同的城市不一样。在北京大家基本上可以接受的范围就是投资是10年至13年，每年回报在8％至10％是比较理想的。
【潘好龙】另外还要考虑价值增值空间。比如说今年买这个铺是1万，未来五年或者是十年能变成多少钱。比如说福街下面的铺是1.5万，十年以后卖1.5万的可能性有多大？如果说十年以后1.5万肯定没有问题，这就是投资的比较与衡量。
【主持人】因为时间关系，我们这一段的交流互动先告一个段落，如果大家有机会赶紧抓住这一次机会问在座的领导和专家，谢谢！
【现场提问】商铺什么时候能交工？
【王聪颖】交工时间是统一的，住宅是12月底，商铺的时间滞后20天，1月20日左右我们交工。和住宅如果同时入住比较乱，有1300户要同时入住，对于我们工作量和大家的装修也是一个麻烦，所以我们定在1月20日给大家入住。
【主持人】现场交流的环节到此结束，我们把话筒交给主持人。
【主持人】今天到场的朋友们是非常踊跃，对于我们商铺也非常感兴趣。如果各位还有什么问题，可以咨询一下我们现场的销售代表，他们是非常原以为您解答，同时我们也要感谢今天台上所有的嘉宾朋友们，谢谢你们！
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