顺驰神话终结 房地产企业资金链异样说明什么

无论是顺驰地产神话的终结，还是上海圣力数码广场资金链的断裂及钱江系从重庆房地产市场大撤退，都说明了国内房地产市场宏观调控已经触动到一些房地产开发企业的神经。经过两年来的房地产市场宏观调控，房地产市场政策已经发生很大的变化，而这些政策将影响整个房地产市场的未来走势。

最近，顺驰地产神话的终结，上海圣力数码广场资金链的断裂，钱江系从重庆房地产市场大撤退，国内房地产企业陋象也开始一一显露出来了。这些企业尽管所处在的环境不同、条件不同及最后的结果不同，但有一点却是相同的，即面对国内宏观调控及央行的信贷紧缩政策，这些企业脆弱的资金链开始显示出国内房地产企业的弊端。

从顺驰终结的现象来看，或许人们只会看到，顺驰的发展违背了企业发展的基本常识与规则，无视企业发展的基本法则，无视自身资金和管理能力的盲目扩张。为了追求盲目的高速扩张，顺驰采取了高土地成本、高财务成本和高人力成本等三“高”政策。并且，顺驰以三“高”政策来追求一个“快”字，即尽可能快地缩短项目运营时间，尽可能快地加速资金的内部流转，尽可能快地扩大销售规模等，以建立起一个所向无敌的房地产王国。但是，当顺驰的快速规模扩张无法承受其财力之重时，顺驰王国的终结也就临近了。

其实，我们可以想想，顺驰为什么可以违背企业的发展常识在短期内兴起，又怎么会在短期内终结？最为重要的是，房地产企业看到了目前的市场体制弊端为实现它们的梦想创造了条件。可以说，尽管在2005年顺驰的发展已开始举步维艰，但如果没有今年一系列房地产市场宏观调控政策的出台，顺驰还可能借制度缺陷而维持下去。但是，当房地产市场的制度在改变和完善时，像顺驰这种想借助市场的制度缺陷而得以生存的企业就会寿终正寝了。这就是目前国内一些房地产企业资金链断裂后的必然结果。

可以说，在短短几年的时间，国内房地产市场能够迅速繁荣，各行各业的企业都涌入房地产市场，不仅在于房地产业的市场准入门槛低、利润高和技术含量低，而且还在于房地产市场有一个完全背离金融市场法则的融资模式。

从这几年房地产市场的情况来说，哪家企业能进入房地产市场，并不在于这家企业的实力（如财力、人力、企业的竞争力等），而在于这家企业能否拿到土地。在土地没有市场化而协议转让之前，企业拿到土地的能力就在于企业与政府权力的远近，就在于如何用金钱与政府权力进行交易。但是，当土地交易规则发生了变化，当土地需要市场化方式交易时，能否获得土地就在于企业财力，就在于企业如何利用好现有房地产融资市场不完善的制度。顺驰正好看准了这种房地产金融制度缺陷，并希望操纵这种制度缺陷来力求发展。

在房地产市场上，拿到土地就等于拿到了进入该市场的入门证，但在有一定竞争的条件下，要获得土地就得比其他企业出价要高。当房地产企业获得过高价格的土地时，如何来消化这过高价格的土地成本，就得缩短土地项目经营的时间，让其产品尽快地推到市场上。为了实现这一点，其资金从何而来，其比他人更具优势的营销从何而来，就在于便利的融资、就在于销售高端人才。可以说，如果不是目前国内住房预售制度的弊端，顺驰要实现这种高价土地通过高价资金及高收入人才向产品转移是不可能的。
因为，在目前的住房预售制度下，无论什么企业，只要它所谓四证齐全，就可以进行住房预售，而且住房预期款项目可以直接进入房地产开发企业账户上。如果说，一家房地产企业预测到其经营的房地产项目能够将住房预售顺利地进行，那么它只要解决房地产运作流程中这一环节就可以高枕无忧了，即拿地后如何把四证办齐，其中最为关键的就是如何缴交其允诺的土地出让金及土地出让金支付期限与方式。

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