专家评述：社区商业招商不利促生经营新机遇

开发潮难解闲置饥渴

“抛房买铺”正在成为房产投资领域的一种新动向。

近日，中国商业联合会在上海发布的一份报告显示：商业地产过热将成为今明两年商业领域的热点问题。2008年前后，我国商业地产开发将达到高峰，商业用房闲置率扩大，矛盾将更加突出，不少城市商业地产开发趋于饱和状态。

由于宏观调控措施多指向住宅市场，政府对商业地产的相关调控措施暂时未见出台，目前尚无过多的开发限制，让一些寻求出路的住宅项目开发商将投资重点转向商业地产领域。

SOHO宣布今后3年内不再开发住宅项目，和黄耗资超过46亿元人民币购入上海陆家嘴大幅商业地块，国美系与国内商业地产领军企业万达结成战略伙伴。大开发商纷纷挺进商业地产，加大商业地产投资力度。据统计，近5年来，国内商业地产投资以年均28.9%的速度增长，开工面积以年均28.4%的速度扩大。值得关注的是，2005年，全国商业用房的空置面积已经达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27.1%，空置面积同比增长23.2%，增速比商品住宅空置面积的增速还要高出7.5个百分点。

社区商业招商陷于窘境

商业繁荣与商业品质正在成为居民生活满意度的新指标，而商业用房闲置和招商不力的局面，在很大程度上影响着社区居民的生活质量，也考验着开发商、投资客资金能力和运行方式。

旺德行欧洲顾问、原仲量联行欧洲公司总经理John？鄄jmcsherry认为：中国商业地产现状堪忧。他说，目前商业设施的设计与商家的需求是脱节的。而市场中常见的分割销售，则使业主直接丧失了整体管理能力。在欧美，商业地产已经形成较成熟的市场，开发商在商业方面的专业水准高低直接决定了产品开发的成败，而对市场的量化调查是合理进行开发环节全部决策的必要前提。如果不对消费、商家和投资人进行充分的市场调查分析，最终产品只会造成“多损”的局面。同时，从城市的角度来看，允许建设这样的项目也是对民众信任的一种滥用。

社区商业招商不利在很大程度上反映出社区成熟度、产权关系、商家品质、硬件条件、专业能力、管理方式的问题。大多数开发商第一次接触商业地产都交过“地产商业”的学费。如今上海的开发商已经意识到将商业设施以产权分割的方式销售给投资型客户，不利于商业运作和统一管理。资金实力雄厚的开发商已着手“只租不售”方式积累资源、运作项目。然而，不熟悉商业运行规律和专业管理的开发商，在前期规划时未按照商业地产思路进行定位、设计和资金运作，导致后期招商壁垒重重，幻求的“美味”变成现实的“鸡肋”，这一现象正在困扰着社区商业发展，成为当前上海社区商业亟需解决的问题。

“鸡肋”还是“美味”

赵玮是上海餐饮界小有影响的多个品牌餐厅的经营者和餐饮策划人。他涉足这一领域不到5年，却已成功打造出屋企汤馆、藏乐汤坊等多个中高档次、不同特色风格的品牌餐厅，并快速形成连锁经营。仅2006年，就先后在上海中心城区、郊区开设了多家分店，同时还在海口、苏州、合肥等地尝试跨区域开发新市场。

具有丰富市区开店经验的赵玮，在一次社区开店的尝试中，“意外”地收获了潜力市场的惊人回报，火爆程度甚至在几个月里始终领先于浦东陆家嘴商务区同期开业的另一个分店，就餐排队的状态一直持续到现在。在亲历了社区商业繁荣后，他积累了丰富的社区开店经验与策略。区域市场商业需求与能量、机遇，也在很大程度上影响着赵玮的发展思路。策划人出身的他一方面在人才培训方面加快队伍建设，另一方面也着手参与到商业地产招商策划、运营管理的新市场中。

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