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直播实录：新晋商论坛

由中国国际贸易促进会建设行业分会房地产促进会、搜房网联合主办，山西日报报业集团战略合作，搜房资讯集团承办，山西省相关行业协会与北京、山西等地主流媒体共同支持的“2006第三届搜房·北京名盘山西联展”于2006年11月4日-5日在山西国贸大饭店隆重举行。该活动近日引起了人们的深度关注。

新晋商论坛
新晋商论坛

主持人胡蕾：各位领导，我们今天下午的论坛，就准备开始了，我觉得在这个论坛开始之前这个气氛特别的好，大家都畅所欲言，短短的时间内大家已经像朋友一样，首先我先自我介绍一下，我是搜房网的胡蕾，在我旁边的这位是山西房地产杂志的总编田锋先生，也是我们今天的嘉宾主持，我先一一介绍一下今天到到场的各位嘉宾：刘德义先生，太原市原个体协会的会长，现任太原价格协会的会长。王守龙先生，太原市私营企业协会的副会长。金汝平先生，山西财经大学的教授。李操先生，鑫山铁矿董事长，还有苗爱生先生也是鑫山铁矿的总经理。另外给大家介绍一下，搜房网的副总裁石军先生，在这边的这两位是北京知名的开发商代表方芳方总，还有刘宁刘总。

田锋：现在开始下午的开场白，电影连续剧下集，上午各位老总没有过来，咱们也谈了很多有意思的话题，包括北京的房地产来山西，山西购房人的状况，就是说在北京买房子的目的到底是什么，孩子的问题，投资的问题，地理位置，有自己的信息平台，这可能都是圈内感兴趣的话题，潘石弋也亲自说过，投资他的项目的就有 7个亿，也许各位老总，在北京也有房子，就是这种在北京有房子的，比如在沿海、青岛、威海也许还会有，山西人购房的特点到底是什么，怎么说在奥运的时刻，投资北京的房子也是一个非常好的时机，在那里享受现代的生活方式，这可能是给山西新的一轮投资热带来的思考和新的一种投资模式，我只是起一个抛砖引玉的作用，这个可以作为一个漫谈，我觉得就这个话题，咱们闲谈，哪位老总先开始。

苗爱生：尊敬的各位领导，北京的朋友们，各位女士们，大家好，2006年第三届北京名盘山西联展会，今天在太原举行，我代表山西太原的各界朋友，为参展会的商家、开发商，以及北京的朋友们表示热烈的欢迎。

鑫山铁矿有限公司总经理苗爱生先生
鑫山铁矿有限公司总经理苗爱生先生

北京，大家都清楚，是首都。北京有北京的建筑特点，北京的王府四合院，山西离北京很近，山西也有山西的地理文化，山西的建筑特点也有大院，比如乔家大院、王家大院，每个城市都有自己不同的建筑风格。当前呢，山西正处于一个经济腾飞的阶段，大家都知道，山西是全国的能源重化工基地，有独特资源优势，造就了山西的一些大老板，可以说，咱们土话讲的有钱人，这次，名盘在山西太原召开，实际上给山西的购房集团带来无限的商机，山西很多老板愿意到北京京城沿海购买房子，联谊会就给大家提供的这么一个平台，我感觉到，开的很好，开的及时，开的妙。

山西的住房和山西人对住房的要求，有它的特点，那么山西人对住房的要求，有什么样的特点呢？这次展销了很多，我大概看了看，风格就是展销参展的楼盘也好，风格各异，可以说，在楼房的设计理念上，是很先进的，楼房的结构比较合理，特别是像开发商推出的节能性，我很感兴趣，因为北京毕竟是北方城市，所以建筑节能是要立法的一个项目，所以今后的房子特点，一个是地段，一个是交通的便利情况，最主要的是还要符合国家的政策，就是房子的节能性怎么样，房子的个性化怎么样，所以这次看了以后，多姿多彩，确实是符合山西的购房心理，我愿意借此机会，向参展的开发商，再次表示感谢，祝名盘联谊会、洽谈会圆满成功谢谢大家。

主持人胡蕾：大家轻松一点，因为其实刚才苗总还在跟我说，问我很专业的问题，其实我觉得专业的问题，应该是北京的开发商回答，比如他问了一些结构功能啊这方面的问题。

田锋：苗总讲的框架已经铺垫好了，下午可能是专家性质的，就是说，您的朋友可能也在北京买房子，不知道您有没有，就是您向往北京的房子是什么样子的，什么样的房子觉得适合咱们山西人去投资或者值得去投资。

苗爱生：山西人对住房的要求比较苛刻，山西人建房的历史比较悠久，而且也建了很多豪宅，它的整体结构在全国是数一数二的，山西人对住是比较讲究的，山西人有钱都置房，和温州人不一样，他们流动性大，山西人不流动，这是山西人的特点，山西人看起来比较粗、黑，实际上山西人对住房的要求很细，所以刚才我和大家也讲过山西对住房的要求要跟时代，比如现在的住房他要考虑东暖夏凉，他对住房的舒适温度要求最严，不冷不热，所以现在要求的住房，在外墙保温这个方面，这是山西人所要求的，为什么山西人会住窑洞呢？为什么隐蔽墙挡风墙，这是房子的走向啊，北方人的特点，这是第一。

第二，山西人对房子的功能要求也很高，为什么山西的院丫鬟有丫鬟住的地方，主客他很讲究，所以北京住房的格局怎么满足山西人的胃口，他才会买。

这是购房者的心态，一共有三级，第一级只要房子我就要，先富起来的这部分，但是随着时间的推移，各自企业的不断壮大，他对住房的要求，他要考虑舒适性。“我只要能居住就行”，这个在山西已经不行了，你可想而知，山西人能在北京买起房子的那都是有相当的财力支持。

田锋：你说的对基础的建构本身来讲，他还有其他的性质，山西去北京买房子的朋友，他在北京的投资理念是孩子问题啊，包括信息的设立问题啊，在你的朋友圈当中有没有这样的因素？

苗爱生：现在山西主要是战略性的资源优势，国家宏观调控对煤的限制，环保的力度加强，这部分的人，他可能要转向，就是他的战略转向这个是政策性的，他不可能让你无限制的挖煤，所以他要进行战略转向，为什么他要进行战略转向就是他完成的原始积累，他拿这部分资金，他可以干别的，有这个心态。

田锋：各位北京的老总您听一下，上午讲的他从一个最初级的，包括对咱们山西人的一些妖魔化，一点比较神秘化的报道啊，刚才讲的这个是我真正想一提到的就是他的新一轮的商机来了。以后，随着他眼光的扩展，当然也随着时代的发展，他要把他所谓的原始积累的钱，让他更有价值，当然投资是一个非常重要的，这一部分可能会被咱们北京的开发商占有一部分，还有比如说新的一些项目，比如挣的10％，8％啊，可持续的生产出来。

上午哪位老总讲的合作，这个合作模式怎么会更好，我觉得这是北京开发商应该去和山西的开发商怎么打好这张牌非常重要的要素。

太原市私营企业协会副会长王守龙先生
太原市私营企业协会副会长王守龙先生

王守龙：我是代表太原搞房展，这个会议确实是开的一次比一次成功，山西太原的发展是一个很大的促进把我们太原的房展带动起来了，这种企业，这些年的发展不像过去都是小打小闹，他们更要有一些首先要考虑固定资产的，尤其是北京，比上海青岛肯定要多，交通也方便，也近，各方面的条件确实好，山西人买房买车啊这个确实是比较多的，可能你们也看到了，有时候不是老板，能不能采取房子付款的形式，企业的考虑和个人住宅的考虑，相对来说，北京会比较多，后来以后，年轻人还是想到北京去。谢谢大家。

太原市个体协会会长刘德义先生
太原市个体协会会长刘德义先生

刘德义：我82年进部队，好多人先富起来了，这富的一部分，一个就是说以我们山西的资源，还有一个高污染的这一部分，过去政策的限制比较少一些，环保提的比较少一些，在这种情况下，不管你污染了还是怎么，这是搞企业，利益最大化，所以说他们富起来了，富起来以后，在一部分个体和私营企业，对个体和私营企业来讲，十万户的就不止十万人，也可能六十万人，所以山西的经济和太原的经济，在中国占到了举足轻重的作用，所以这一部分人，十万人，有的已经完成的原始资本的积累，有一些人还没有完成，也有一些人，是解决了一个温饱问题，但是总的来说，是有一部分人先富起来了。所以说我给你们讲讲，个体私营经济的发展，山西的开发同84年85年开始，那时候就是国家放开以后，服装啊什么的，都不能经营的，十一届三中全会以后，81年，82年，84年，放开以后，首先没有固定资源的，大部分都可以就业的。那时候你不敢，毕竟是私有制，领导们害怕犯错误，他就不敢做这块。就是这几年发展的引导认识现在的市场经济，也给了一部分人一个机会，你过去私营经济的党员，保留党籍私营经济的不是党员的不能入党，那时候你看左的东西，过去私营经济的发展也确实给我们带来的好处。如果说我们是60年代，有了钱也不能去北京买房子，没有钱现在就不行，老板，拿着钱不知道上哪投资，买上了他也不一定住，到了四五年以上，再去看看，一看增值很厉害，一下这个老板挣钱了，无形之中的投资，就弄上钱了。

田锋：他们和温商人不一样，山西的老板不这样，他相对的来讲，他粗一些，但是他的意识是绝对有。

鑫山铁矿董事长李操先生
鑫山铁矿董事长李操先生

李操：像高速公路的避水庄园，一开始卖的时候很少有人买，就我那个朋友买了，他当时就想，四百万，买了一个700平米，完了他买了以后，跟着最少在那里头光太原买了30栋，其实我觉得是口碑传播的效应，结果人家现在都翻了一倍，现在再买也买不下了，我去看了，包括营业员，那里头足球场、酒吧、游泳池，啥也有，他不是背，离的昌平那边，原来觉得远，但五环修了现在也不觉得远了。

方芳：山西晋商一贯的传统。

北京九鼎房地产开发有限责任公司常务副总经理方芳
北京九鼎房地产开发有限责任公司常务副总经理方芳

田锋：这有一个现象，刚才李总也讲了……

田锋：目的性没有那么强，温州人算的比较精细。

李操：山西真正有钱的人，太原没有多少，而是在临汾、吕梁，我跟你说，就是我们在那搞一个小铁矿，就在我们的小铁矿的周围，吕梁的交界上，镇长来太原跟我们讲，你别看就几千个人，千万户最少有一二百人，每个家弄的小铁矿啊，弄的规模不大，也有三四百人，交城县，一个许关镇，现在还是212吉普车了，他们有钱干什么了，原来山里有钱到县城买房子，到太原买房子，也有，人家你看到礼拜五，太原到北京，就过去了我偶然也去，晚上的飞机，一家飞机有80％都认识干什么去了，都去北京了，有多少人，礼拜五去了礼拜天晚上就回来了，就跟度假一样。

李操：买千万别墅的话，毕竟还是少，还是一二百万的买一个一百四五、一百二三，现在就少，我今天来，我认的一个朋友，他的孩子也在北京读书，他说，我给我打电话，你干什么去呀，我说下午北京在这搞房地产，他说，你下午去看看，有100多平米的房子给孩子买上，不要超过200万，他敢投200万买这套房子，他家里肯定有钱了，起码有上千万了，你比如说好多，太原，孩子在英国啊，美国啊，留学了也是那会儿有钱留了四五年，回太原不愿意回，在外国又定居定不了，你看吧，深圳不愿意去，广东也不愿意去，海南也不愿意去，他第一选择就是北京。这个都是这的。

方芳：有一些孩子回来就想运作一个企业起来。不想打工了。

李操：我还有一个事。我的儿子在英国读书，他肯定是在英国定居不了，你定居不了，你将来回太原来，还不如不出去了，出去上了五年。你最次给人家安排北京上海，他刚从学校毕业就没有钱，你现在就得考虑，买不起大的还不买一个小的。

田锋：李总，你说是不是有自己的经历在里头，你是一步到位。

李操：你比如咱们拿不起上千万的，得拿一二百万的，这是咱的心里。

方芳：我那个项目，一个朋友他一开始在我那买的是180多平米的，这次带来的商业的，他买了一个一家三口，然后就在我们那里收购了一家酒楼，就在我们项目的旁边，别人的酒楼他给收购了，他经营起来了，经营起来了他应该是上个月中旬的时候，跟我们说，因为我那个项目里面，还有豪宅，就是四层带车库，应该总价格在500万，就跟城里的别墅的概念一样，他的样子像别墅，他把那套房子也买了，我说干什么，他说我家里很多人要过来，我们会经常也聚会，因为我的100 多平米，会打扰邻居，他先置业以后再北京开始发展，发展以后，他再让他的朋友再过来。

李操：最好买下房子，我认为是大部分都是，山西挣上钱到北京买房子消费，自己做一个买卖，离开这块地方他就做不了，他只是买房去了，他还是立足山西。

方芳：他也是到那边投资房产，刚才我说合作的概念就是，我现在商业地产我们这做五个项目，但是我们不能像李嘉诚那样的，有那么大的企业，有我们将来长远的法我们商业房肯定是占有一小部分，有资金不光是消费，别把他当成消费了。带消费带投资，两种的结合起来，这样的对一个企业家来说，山西经常做票号吗，因为现在银行没有办法来资金做，我觉得这个是我想跟大家合作的。

李操：所以现在有两个钱，不敢。

刘德义：你要搞房地产投资，买一个三套五套，实际上山西有钱人他投资项目不一定都挣钱，但是投资房地产肯定挣钱，上学的、这些人，这个多，但是现在不是说山西没有人投资，思想不解放看不准，山西人就敢买比其他行业都赚钱，山西大的企业如果能把这个行业做好，再一个就是说北京，做的工作还是不够。大老板定期的请来给他们讲讲，以后投资这个没错，因为这个价格只有涨没有跌，今年物质总数高涨百分之一点，包括各种因素上涨，但是房地产只有往上涨而且也没有什么风险，能把这块资金利用起来，就是李操说的，去了以后把这个单元给我留下。你看看。

李操：这个人就是，山西有一个煤老板，这个煤老板，买旱马的。老婆比较精明，老婆特别的聪明，这个男的不抽烟不喝酒，这个男的我认识，就知道开的煤矿，挣上钱老婆管，老婆也不知道这钱咋花了，赌的都输了，一有了钱，就去北京上海买房子去了，买上也不住，人家老婆就跟我说了。

田锋：这里头山西有一个特点，大家讲的都非常贴切，非常生活化，所以来了山西，开发商我的杂志的第一期就讲来了山西要加醋，山西人有山西人的特色，温州人有温州人的特色，温州人在北京为什么不买这个房子，山西人，他有条件，有了你为什么不赚钱，他赚钱的概念他觉得肯定要赚钱，但是从实际操作，李总讲的非常的生活化，非常代表他的操作状态，就跟我在迎泽大街，办公，有的广告我都看不懂，非常生活的理解的语言的能和他生活方式比较贴近的，这个脉络可能就更通一点，刚才你说，投资这个脉和你的脉更务实一些，怎么能让他心里踏实，我就说山西这个商人，但是说，你让他开一个小面馆他开不了，所以他从乔家大院开始，他赚钱是他非常重要的一个特质。

山西省财经大学副教授金汝平先生
山西省财经大学副教授金汝平先生

金汝平：各位专家有实践经营，我在这里刚才你们提到的那个晋商。我现在就是说晋商在当时的背景下，当时如果我们当年余秋雨写过一篇文章，现在晋商就成为很火的一个现象，所以对晋商的研究也很多，有什么特色，我是这么觉得，那许多人谈到了，老百姓的一些心里，我觉得你今天的晋商，和以往的晋商是很有差别的那个时代，他们去买房子，那么多的房子，总体的原因，但是今天我觉得，随着时代的演变，大环境的改变，这个心里已经不一样了，所以下来目前来讲新晋商的心里，更深的一种调查，另外我觉得从媒体的角度来讲，对山西的倒煤团有一个概念化，一说山西的老板，全是煤老板，这种东西，我觉得是不是有的时候是假的，就是有的记者他道听途说，妖魔化了，其实我觉得晋商不一定是这样的，许多记者他本身，他对新晋商的生活方式他都不知道，他随便写的，现在晋商的心里，他们现在对住房的要求以及欲望，你考虑是一个什么样的，应该更深入的调查。我就说这么多。

田锋：专家就是专家，我刚才也和胡小姐我们也提到这个话题，新晋商他的发展过程，从穿布鞋到穿西装，逐步的讲究他的修饰，他也在寻求一种新的发展，但是新的元素也在萌发，也在逐步走向相对比较完善，这也是一个新的心里状态，也是供大家去揣摩。

金汝平：晋商独特的精神，他当时官府的作用。另外当时的晋商，因为他们当时的晋商和我们今天的企业知识文化的热爱度还是不太一样的。但是我们现在宣传的还是比较正面的。

田锋：我认识的煤老板比较多一些，跟我合作杂志的也是一个煤老板，为什么投资他觉得非常好，刚才李总讲他们的孩子基本上全在国外，他没有文化，一定要让孩子有文化，他希望让孩子掌握更多的新的投资模式，新的东西，煤挖完了就完蛋了，他每天坐在热锅上，而且那风险，他们非常非常辛苦，他不是一个可持续的东西，他是带有风险性的，而且国家对煤矿应该是越管越紧。

方芳：我也接触了包括我的客户临汾的也有我也有山西的朋友，基本上他们在北京了，跟他们在一起聊天的时候特别的愉快，很少谈生意上的事情，玩笑不断，他可能自己想什么，会跟所有的朋友不断的说出来，而他们在聊天说，我准备干什么了，不到一个星期，干完了性格很男人，他们的行动很男人，就是他在做法上面，温州人比较细腻，山西人对自己的思考，我没有想成熟……

李操：这一批国外学习的孩子基本上就都回来了，我就认的，起码几十号人，每天在一起说你的生意好不好，你的生意好不好，孩子还得几年还得几年，上海啊，北京啊，就是在一起研究这了。

方芳：山西人会讲诚信，什么叫诚信，就是我相信你，这不是理论分析出来的，是一个很多人的直觉，山西人考虑好了就会投。

田锋：前一段时间我去内蒙，一说合同，比较粗，我说的不算，你怀疑我，你看不起我，就是合作好了，打官司就是打赢了但是你需要合同。

李操：实际上这个问题还存在。

还是开发大众的房子，一二百万，你一栋别墅，那能拿得起。还有物业管理，一百平方，一年物业费就是三四万，光交交暖气费就大几千，钱不好挣啊。

方芳：还有的条件，包括保温的问题，以前的墙保温很便宜的，外保温的材料，然后把这些，外保温，他们不作等于白作，必须要中空的才能和他配套。

苗爱生：这是国家立法的，在建设部我参加过一个会议，为什么要起草建筑性的法，能耗房地产住房占32％，住房的能耗占不下来，中国搞降到能耗的国际化的水平，不可能，因为啥能耗的32％消耗在住房，很厉害的。所以国家也看到这个了。以后就是说，建筑不是节能性建筑人们不会买的，他不会买的。

方芳：你要落地玻璃窗又要节能，你这个玻璃用什么样的玻璃。

实际上来讲，从期房到现房，每一个牌子的开盘价格，绝对低于成本，这个现在政府不让开发商…包括我讲了，一个好的开发商不会做一些如果我想皮包公司，我收了钱就跑了，但是中间过程对于前面你资金支持，资金的角度也是应该的这个定价是应该的。期房不赚钱，现房赚钱了，期房是和承担风险的，政府的管理，他有的时候实际是一把双刃剑。

田锋：上午是上集今天下午是下集今天这个论坛也是真实话题比较广泛，这么一个话题，而且一些心里状态的东西比上午分析的又更深一步，这也给咱们提出的很多的话题进行以后探讨，包括心里文化的差异的弥补方式，这个角度怎么去运作他，我想这也是给咱们打一个好的基础我想你应该有感而法。

搜房网副总裁石军先生
搜房网副总裁石军先生

石军：听了咱们的前辈说的我感觉现在山西的经济的发展，很强，但是目前，山西和北京之间的关系，应该还是供求关系，而且现在山西是一个外地北京上海，从这个角度来讲，这样的话，然后觉得现在就像刚才还没有达到那种光宗耀祖回来的，他还会回来，他出来他还是要回去，现在山西的发展是起来了，而且周边也起来了，而且山西人经常的意识现在虽然粗矿，但是不像温州人，1％和5％有什么区别，对温州人来讲就没有什么区别，但是经济发展经济的成熟，山西刚才他们讲的算的很精明，这是北方人的做事的态度。谢谢。

胡蕾：我们请北京的开发商刘总给大家做一个总结性的发言。

北京军凯房地产开发有限公司副总经理刘宁女士
北京军凯房地产开发有限公司副总经理刘宁女士

刘宁：实际上房地产开发就是几个方面，一个是土地再一个建筑，那么土地这块，就是以前我拿地都是协议拿，拿上了以后，我整个的开发过程是我一边卖房，这样的话做的这一块，现在这块，地的成本高了。预算算完了，这个为什么是由于前一段时间，所以这段时间那么另外就是说，我很想了解，就是这些山西人到北京，他们希望我们提供给他们什么东西，另外我还想带着一个问题是什么，他们买到以后他们又担心什么问题，他再一个他们担心什么问题。这个听了各位领导的发言以后，我印象最深刻的是今天下午来的和今天上午来的这一批，从他们的年龄看大概30岁左右，另外40岁左右，真正的山西的他有投资不是消费，也就是说，这批人没有了，还没有真正的去摸到他们的脉，实际上来这里是想，但是我想，借的这个时候，在座的各位。这个时候他对我的产品可能他没有接触到，我希望我们将来，我作为开发商跟各个企业家协会我希望我们组成一个俱乐部，定期的我们有这样的一些交流，知道一些你们想要的，做平台或者是做培训，或者是做一些这样的活动啊，从简单的这种买房子，上升到一种高度。我觉得这是我的想法。

田锋：这个您和我将来可以联盟，再把这些老总，联络起来把这个网络的平台搭建起来，以后我这有杂志，你那有搜房网，包括老板接触的也很多，包括李总这样的我觉得把他互动起来，形成一个长效的。这个工作，咱们可以具体的再做。

刘宁：个体工商私营业主他非常需要，他进一步的投资，我们是为他们提供，同这个角度来切入这个点，这样的话可能更注重一个落到实处。

方芳：前几次可能是住宅，这几次我们带来的是投资类的产品，可能就是说，将来他要盈利，必须以盈利为目的的。

胡蕾：今天下午这个论坛，今天晚上我们把它继续下去，我觉得今天这个论坛特别的有意义，让山西的需求北京的需求在这个平台上实现，能达到他的实现的目的，先共分奥运这块蛋糕。

田锋：您所提的问题需求的模式是通用的。

方芳：这次来我是带着问题来的，我要来这里寻求答案。

胡蕾：好由于时间关系我们的论坛到此结束，但是大家可以继续的沟通。在座的嘉宾休息一下。谢谢大家！

责任编辑/villa001
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