“土地增值税”细则一出 二手房交易成本再上升

11月14日北京市地税局出台了《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》以下简称“北京通知”，这表明北京市已明确规定了土地增值税的征收细则，并将于12月1日起正式开征土地增值税。就北京中原三级市场部对几大城市（天津、上海、广州、深圳）的税费成本占总房款百分比的调查显示，北京的非普通二手商品房交易税费成本属于偏低的水平，为9.6%（以一套在5年内出售的、售价为50万的普通商品房、买卖双方所交税费总和为全部税费成本计算）。如果按照北京市最新公布的土地增值税征收办法第三种情况下的征收标准（即对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税），那么北京市的二手房交易税费成本将再上升1个百分点左右。对此，北京中原三级市场部研究人士认为这将使得北京市房屋再转让的费用继续增加，与此相对应的也挤压了房产投资者的利润空间，降低了房产投资的回报率，从而进一步的打击投资客户，最终达到平抑房价的作用（据11月13日国家发改委公布的10月份70个大中城市的房屋价格显示北京市新建商品住房同比上涨了10.7%位居各大城市首位，二手住房同比上涨了10.2%，位居第三位）。

成本增加、利润减少

“北京通知”是根据3月2日开始实施的《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）的精神，同时依据99年和04年分别实施的北京市财政局、北京市地方税务局《转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场税收政策的通知》（京财税〔1999〕1201号）和《北京市地方税务局关于调整土地增值税减免税申报资料问题的通知》京地税地[2004]368号的有关条款公布了北京市土地增值税的具体计算方法以及减免政策，北京中原三级市场部的分析人士将用具体的实例来为消费者计算一下土地增值税的具体数额。

以王先生拥有的一套04年购买的原价为80万的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万的价格成功出售此套房产，按照北京通知所列的第一种计算方法，该套房产将扣除四项费用。

1、取得房地产时有效发票所载的金额=80万；

2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额=80万×5%×2（年）=80000元；

3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金=500元（印花税）+55000元(营业税)+10000元(个人所得税)=65500元；

4、取得房地产时所缴纳的契税（3%）=24000元。

扣除额=969500元、增值额=30500元；由于增值额未超过扣除额的50%（969500×50%=484750元），那么按照税法规定的适用税率为30%，最终土地增值税税额为9150元；如果该房产属于北京通知中的第三种情况，也可以采取类似于个人所得税的征收办法，即二手房交易价格全额的1%=10000元。

同时上文提到的（京财税〔1999〕1201号）和京地税地[2004]368号中都规定了相应的税收优惠政策，即对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税和居住满三年未满五年的非普通住宅，减半征收土地增值税。北京中原三级市场部的专业人士认为政策仍倾向于优惠普通住宅的消费者，而更多的是针对购买后短时期即转让的非普通住宅开征土地增值税。

附：增值额在不同扣除项目金额的比例范围内的适用税率

增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；

增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％；

增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％；

增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。

且计算方法为四级超率累进税率。

房龄较小的非普通住宅需求增加，过户量短期内增加

由于3-5年的非普通住宅执行减半征收的优惠政策，因此必然导致房龄较小的非普通住宅需求量有所增加，为了避免交纳占总房价1%左右的土地增值税，该类需求者将会赶在北京通知12月1日前集中过户，引起短期特殊类别房产的交易量上涨，但由于非普住宅的数量仅占到北京市总交易量的8%左右，因此对于北京市总交易量的影响较为有限。

价格是否回落，有待市场考证

今年早期6月1日和8月1日北京市分别实行了营业税的调整和个税的征收，其税收出台后的一个月交易量受到了一些影响，且从房屋成交结构上看，公房占比会增加，二手商品房出现小幅下降，由于公房的价格相对二手商品房偏低，因此平均价格涨幅会出现放缓的趋势，但针对每个个案来看，房价涨幅仍上涨较快，因此北京中原三级市场部的专业人士认为此次土地增值税的征收性质与前两个税种相似，且针对的房屋类型也有局限（部分非普通商品房）因此对于房价的影响有多大尚待考证，且税收的出台对于北京市场的刚性需求来讲，没有起到较多作用，因此北京中原三级市场部的分析人士认为如果政策不能够对市场供给和需求造成直接的影响，切实缓解两者的矛盾，其对于房价的调控作用将十分有限。

政策实施的对象尚不明确

由于“北京通知”只是针对土地增值税的计算方法作了阐述，但征收的标准和房屋类型仅在99年和04年的政策中有所提及且尚不全面，其中只针对普通住宅和3-5年的非普通住宅的征收方法作了规定，而3年以下以及5年以上的非普住宅的执行标准并没有明确说明，这对以上两种类型的二手房交易过程中的税费交纳会产生不明现象，因此，北京中原三级市场部的分析师认为政府有关部门应将征税房屋的类型及征税标准做进一步的详细阐释。

北京中原三级市场部的分析人士认为土地增值税的征收能够体现出政府调控房价的决心没有丝毫改变，同时也只是针对一些高档住宅即投资客比较关注的房屋类型采取了征税的措施，这也表明政府没有增加老百姓的自住消费成本，然而对于北京自住需求为主要支撑的房屋市场，如此税收对于稳定房价的影响能有多大，还需要市场进一步的考证。

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