土地增值税实施迫近 中高端二手房市场心态各异

自12月1日起，北京市转让二手房将强制征收土地增值税。其中规定，转让居住满三年未满五年的非普通住宅，则减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。而目前中高端二手房市场中，未住满五年的非普通住宅大约占到二手商品房交易总量的一半左右，实际占整个二手房市场总交易量的20－25%。这也就意味着对于北京的中高端二手房市场而言，不论是业主还是买主都将产生一定的心理波动。

据“我爱我家”房产专家介绍，从中高端二手房市场的反应来看，11月14日规定出台后十天与之前十天相比，北京中高端二手房市场中的大户型二手商品房，房源登记量上升4.89％，客户需求量上升9.51％，成交量也有所上涨；另外中高端租赁市场的房源登记量上升了5.84％，客户登记量上升了31.21％。

“我爱我家”分析认为，该政策出台后，中高端二手房市场上大致出现了以下四种心理反应：

◆就业主而言：

（1）提速过户

在征收土地增值税的规定出台后实施前，最明显的市场反应就是提速过户人群的增多，据“我爱我家”权证部表示，这段时间内的加急过户量比平时多了2倍左右。由于土地增值税政策将由12月1日起正式执行，很多客户担心征税以后业主会将税费转嫁，都希望在12月1日之前买到房子，甚至部分客户看中的涉税房源出现了集中过户的“避税”现象，导致了交易量上升的局面。

（2）由售转租

一方面，有的业主认为此时出售房屋并不是最好的时机，可能会影响出售后的回报率；另一方面，由于部分业主无法在短时间内将房屋卖出去，为了尽量降低房屋空置导致其收益率的下降。以上两大因素导致了使得部分业主暂时由售转租，中高端租赁市场的房源登记量上升了5.84％。

（3） 预期涨价

总的来说，目前还没有出现因为征收土地增值税而涨价很明显的情况，但是据“我爱我家”各个店面反应的情况来看，有的业主还没有找到合适的买家，但是其房屋里还有租客居住着，这部分业主的心态较好，在未来政策正式实施后打算将税费转入房价，以减少自身的收益损失。

◆就客户而言：

观望待买

每个税费征收政策出台后，在短期内往往会引发部分买家的观望。土地增值税即将征收，尽管只有1％的征收额度，但是很多业主和买主都不希望承担这笔费用。据“我爱我家”国际港店的工作人员表示，因为怕业主“转嫁”税费，增加购房成本，有些客户出现暂缓观望情绪。中高端租赁市场的客户登记量上升了31.21％。
   
最后，“我爱我家”认为，征收土地增值税所带来的影响要小于征收营业税、个税所产生的影响，毕竟此次征收的范围和额度都比较小，仅对中高端市场中涉税重点区域的冲击力可能大一些，如CBD及泛CBD地区、亚奥商圈、方庄、广外地区以及中关村等区域。但是目前还没有接到北京市地税局的征税细则，各方都正在等待政府相关部门做进一步的详细阐述。

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