土地增值税细则将影响非普通住宅市场区域差异化

据媒体报道，地税部门于11月29日发布个人转让二手房缴纳土地增值税的相关细则（以下简称“细则”）。细则明确将主要采取“按增值额计算”、“核定办法征收”两种征收方法；对征收对象作了明确规定：居住未满五年非普通住宅、住宅以外的其他类型房屋被列为土地增值税征收之列。

“链家地产”市场研发中心认为，土地增值税“细则”将使二手房市场出现以下三点现象：

现象之一：核定征税方式将成为土地增值税缴纳的主要方式

此次细则明确扣除项目金额将不包括个人所得税，“链家地产”市场研发中心，这将使按增值额计算土地增税方法缴纳额度进一步加大，核定征税方法的优势更为明显。例如董先生于2003年4月购买了一套二手商品房，面积为150平米，总价100万元，2006年12月以140万元的总价出售。由于该套房屋属于非普通住宅，且未满5年，需要交纳土地增值税。计算董先生需交纳的土地增值税：

第一种方式：按核定方式来缴纳，税率为1%，即140×1%=1.4万元。

第二种方式：以增值额作为计税依据

能够提供原购房发票，那么可扣除的法定项目金额包括：①原值100万元；②加计金额（住满3年）：100×5%×3=15万元；③转让房产时缴纳的税金：营业税（包含城建税及教育费附加）：140×5.5%=7.7万，印花税：140×0.05%=0.07万；税金共为7.77万元；④取得房产时缴纳的契税：100×1.5%=1.5万元

增值额为：140—100—15—7.77—1.5=15.73万元，增值额与可扣除项目金额的比例15.73/124.27﹤50%，因此土地增值税=增值额×30% 由于产权证下发时间已满三年，但未满5年，可减半征收。因此董先生应缴纳土地增值税为：15.73×30%×50%=2.3595万元

从案例中可以看出，核定方式比按增值额计算方式少缴纳9595元。因此，“链家地产”市场研发中心认为，个人所得税被排除在增值额之外，使得增值额进一步加大，会导致核定征税方式的交易成本更小。

现象之二：非普通住宅市场“区域差异化”明显

居住未满五年非普通住宅被明确列为土地增值税征收对象之列，将影响非普通住宅市场走向“差异化”，这主要指：供需矛盾较小的地区需求会有一定抑制，导致区域成交量短期内出现下降，二手房价格出现一定下降。例如，房山、昌平、通州等郊区大户型二手房的供需比集中在1：4——1：5，面临增加的土地增值税，面对卖方转嫁税费的局面购买需求会出现下降；而供需矛盾较大的区域，土地增值税将很难影响区域二手房成交量的走势。例如西二环、东直门等区域的小户型高档公寓供需比集中在1：6—1：8左右，一房难求的局面将使增值税易于转嫁给买方，从而造成区域二手房价格出现一定涨幅。

现象之三：将打压二手商铺市场

细则中表明住宅以外的其他类型房屋属于征税范围，也就是说未满五年的二手商铺被列为征税之列。据“链家地产”市场研发中心了解，在细则以前，只有通州区对二手商铺征收土地增值税，而细则后商铺交易明确被划为需“一窗式”征收土地增值税之列。“链家地产”市场研发中心认为，土地增值税的“一窗式”征收致使二手商铺交易成本增加，将会打压处于起步阶段二手商铺市场，但另一方面供需的转移也会也有利商铺租赁市场的活跃。

最后，“链家地产”市场研发中心认为，增值税细则所涉及的征收范围并不大，并且非普通住宅市场并不是二手房市场成交主流（不足二手房成交量两成），因此对整体二手房市场影响并不大。

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