土地增值税细节出台的三大变化

昨天，朝阳区地税局向京城各大中介公司下发了土地增值税的实施细则。据介绍，其他各区县除可能有个别环节的不同外，在征收标准、计算方式等关键问题上将统一按朝阳区实施细则执行。“我爱我家”专家指出，从此次发布的土地增值税实施细节来看，有三大变化。

一、房产宏观调控范围，由住宅物业扩大到商业地产。

二手房转让征收土地增值税细则规定：“二手房税收征收范围从住宅扩大到写字楼、商铺等非住宅”。从国家利用税收环节对房地产市场上涨过快的房价进行调控，可以看出，其征收的领域及范围正在从住宅物业向商业地产延伸、扩大。这一政策出台与实施不仅是国家宏观调控深入的一个信号，同时也是一个重要的转变。因为，从今年国家发布的房地产各项政策中不难看出，其重点整治对象即针对住宅，而此次细节的出台，国家通过宏观调控平抑房价的重点不仅仅是住宅，对于商业地产，政府也是相当关注的。

二、普通住宅与非普通住宅的标准是120㎡还是140㎡以上，界线划分明确。

11月份，民间传言国税总局将对普通住宅标准的界线下调，即要同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下”三个条件才可视为普通住宅。而此次公布的二手房转让征收土地增值税细则明确规定，建筑面积的限制仍然是140平方米。这也使得市场一度风传，140平方米限制将下调为120平方米的“传闻”得以平息。同时，120平方米－140平方米的中间地带房屋也取得了豁免土地增值税征收的“特权”。细节的出台，使得土地增值税普通住宅与非普通住宅的征收面积划界进一步得到了确认，对于二手房市场上，120平方米－140平方米之间次新房交易增长带来了一定促进作用。

三、抵扣项目不包括个人所得税，国家打击投机炒房意图明显。

按照此前的规定，二手房转让所需交纳的土地增值税，将扣除因转让获利而交纳的个人所得税。但新的细则规定，扣除项目不包括个人所得税。这意味着，房主将需要多交纳相当于个税款额的费用。“我爱我家”专家指出，政府之所以会有如此规定，是因为土地增值税和个人所得税，都是对于个人转让房产增值的那部分进行征收的。换言之，这两个税费是同一个层面、同一个层次的税种，都是平行的税种，并无相互抵扣关系。因此，政府此次下发的土地增值税征收细则明令指出，扣除项目不包括个人所得税。可见，政府打击投机炒房意图的明显，同时，对于北京房地产市场上涨过快的房价也将起到很好的抑制作用。

“我爱我家”专家认为，由于土地增值税采取的是累进制抵扣的征收方式，在具体抵扣项目计算时较为复杂。因此，我们认为，该税种在市场的执行过程中有可能会选择按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税，对于买卖双方来说，土地增值税的征收并无大太影响。

此次二手房转让征收土地增值税细则的及时出台，对于从12月1日起开始征收的土地增值税起到了一个非常及时又较为明确的指导作用，使得税费的征收和二手房市场较为平稳的发展，同时，解决了政策细节未出之前，客户及业主较为关心及疑虑、担心的问题。

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