挑战土地一级开发商华润巧用规模化地产开发

“黑马来了！”

一向谨慎稳妥的华润置地之所以能被业界誉为黑马，除了因为今年反常地在全国实行大规模扩张之外，还在于其近日打破行业潜规则，与一家被认为是土地一级开发商的神秘企业激烈角逐，最终以10.35亿元的高价拿下大部分人并不看好的北京宣武区广安门外305号地块。

较之此前25.56亿元的高价拿下北京清河地块，本次华润置地的“反常”举措便不难理解。事实上，通过清河地块的开发，华润置地对于先高价拿下具备潜力的大幅地块、而后精心培育升值的规模化地产开发模式信心倍增。当然，能保证这一模式成功的原因除了华润置地自身积累的丰富经验之外，还在于有资金实力雄厚的华润集团全力支持。

挑战潜规则

从清河地块到如今的广安门地块，甚至是不久前北京“广渠门36号地产盛宴”中的超过30亿元的榜首报价，华润置地在土地市场上的频频“高”招使其备受关注。但华润不惜打破行业潜规则，与一级开发企业争夺土地的行为，则更加引人注目。

据了解，北京宣武区广安门地块曾因参与投标企业不足3家，未达到法定开标数，成为“8·31”后北京首宗流标土地。10月30日，北京市土地整理储备中心发布公告：该地块改以挂牌方式出让。

地块挂牌出让起始价为89816.04万元，最终只有两家开发企业参与。其中一家为华润置地，另一家则被业界认为是该土地的一级开发企业。虽然仅有两家企业参与，但整个挂牌出让过程并不冷清。经过24轮的激烈竞争，华润置地最终以高出底价1.36亿元的价格胜出。

内部人士透露，对于广安门地块，一般情况下不会有其他人染指。因为业界传言，该地块本是一级开发企业的后期项目用地，曾因“闲置开发”被土地主管部门收回，而原土地方执意继续拿地。“和土地的一级开发企业竞争，会付出更大的代价，因为一部分土地利润已经被一级开发企业占有。”

此前，土地一级开发企业通过看似合理的附加条件向二级市场渗透的行为时有发生。也正是由于一级开发企业具备土地成本定价、对规划及地块的熟悉程度等优势，使得其他开发企业在类似的土地竞争中“望而却步”。2005年个人合作建房者于凌罡(于凌罡博客,于凌罡新闻,于凌罡说吧)，最终放弃其看好的芍药居地块，便是因为在这幅被描述为已完成“三通一平”的地块中央，存留一座占地405平方米的锅炉房。原土地方便是通过这种方式为其他竞争者设置了层层障碍。

无独有偶。今年7月，天鸿、城开联手以13.2亿元中标东坝地块，而天鸿正是该地块的一级土地开发商。在白家庄地块回购事件中，其标书中附带允许一级开发商以一定的价格回购部分商用和办公用房的条款，也被业界看作是“有意保护土地一级开发商”的举动。

来自橡树湾的激励

对于广安门地块的争夺战，业界有太多的不解：华润有必要为这不被看好的高价地块与一级开发商“血战”吗？因为以最终成交价计算，该地块的楼面地价每平方米接近5000元，如果建成毛坯房，成本合计每平方米约9000元。与当初拿下清河地块一样，华润置地再一次遭受获利空间的质疑。

不过，这两幅地块拥有共同的特点：虽然目前环境较差但规模庞大，地段也相对不错，属于长期潜力地块。事实上，清河地块建筑规模远超过广安门地块21.7万平方米的规划建筑面积，但华润可以通过其品牌运作逐步提升整体区域价值。世邦魏理仕北京公司寰球研究部高级经理覃晓梅指出，只有类似华润这样的企业能够有实力通过长期计划提升项目价值。“也许第一期未必能盈利很多，但后期会不断增值”。

北京华润房地产经纪有限公司副总经理蒋智生(蒋智生博客,蒋智生新闻,蒋智生说吧)透露，当初看好清河地块是基于这样的考虑：上地区域旺盛的自住需求与有效供应之间的落差；区域尚未成熟为企业树立品牌提供先机。“抱着这样的判断，华润置地毫不犹豫地举了牌。”

当初，清河地块楼面价达到3600元，华润也小心翼翼把一期起始售价定在7000元左右。这是一个刚刚持平的价位。但华润希望凭借该项目的庞大规模，在2、3期销售中再争取更多的利润。然而形势的发展显然超出了华润最初的预期。

“现在看来，项目的销售情况十分良好。”

北京华润房地产经纪公司策划经理崔永平向记者透露，目前在橡树湾一期销售中，开盘3天内860套住房便告售罄，实现了7个亿的销售额。华润的判断，在橡树湾一期最终升至每平方米8000元左右的售价中得到了初步验证。

对于华润在北京土地市场的高调行为，业内也不乏认同。有人士表示，拥有坚实的资金背景与成熟的开发团队，这两点足以让华润具备参与市场自由竞争的实力。此外，华润置地作为上市公司必然要面临土地储备的压力，其大举拿地的行为便也不难理解。

华润“二五计划”

有人将华润的高调拿地与当年的顺驰进行了横向比较：“顺驰拿地更多的是为了短期内迅速实现企业扩张，而华润拿地的目的则是长期开发。类似于顺驰力求短平快的企业，是不可能出现象华润置地这样多年打造、开发项目、提升区域价值的行为。”

事实上，大型房地产企业均有获取大规模住宅地块的倾向。不过，与华润相比，万科等其他大企业最近在土地市场上的表现相对冷静。分析不同企业的拿地策略，有业内人士归纳，基本上有收购公司项目、与土地储备丰富的公司合作以及参与招牌挂公开拿地三种方式。“不同的公司结合自身的状况，在不同时期会有不同的策略。例如万科在与朝开、南都合作之前，还比较倾向于公开招拍挂拿地。”

除此之外，华润置地近期在全国亦频频拿地，且均为规模较大的地块。11月26日，上海新江湾城C2地块尘埃落定，华润置地以15.41亿元的价格摘牌，该地块面积超过14万平方米。

在二线城市，华润也加紧部署。11月21日，华润以17亿元摘得大连南部滨海新区地块；10月28日，华润以7.85亿取得苏州市平江区一地块；10月18日，华润以4.1亿元购入长沙市地块，土地规模达48万平方米；今年9月，华润竞得宁波东钱湖旅游度假区住宅地块，占地逾32万平方米。相关人士分析，

这些土地都是开发潜力巨大的大幅地块，适于华润的规模化开发模式。

“华润置地先后在北京、上海、成都、武汉、合肥等地成立子公司，目前在全国的分公司已迅速拓展到11家”。崔永平介绍，在2006年至2010年的第二个五年规划中，房地产开发在华润集团所有业务中占有重要的战略地位，华润置地的快速扩张将对集团的发展起到有力的支撑作用。

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