实况：第四届中国房地产百强企业研究启动新闻发布会

▲ 视频播报： 

(视频制作：振龙，邹磊)

朱中一	莫天全
陈小洪	刘洪玉

2006年12月30日下午2：00，由国务院发展研究中心企业所、中国房地产业协会、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位，共同开展的中国房地产百强企业研究启动大会在北京隆重召开。

中国房地产百强企业研究自2004年开展以来，已连续进行了四年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。四年来，近50家国际金融机构如美林投资银行、德意志银行、瑞银投资银行等，纷纷将由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”评价产生的房地产百强企业，作为他们在中国选择投资合作伙伴的重要依据；中国农业银行等国内金融机构在信贷发放方面也优先考虑房地产百强企业。

2007中国房地产百强企业研究是在2004、2005、2006年研究基础上的进一步深化。为进一步提升研究的权威性，促进研究成果向行业生产力的转化，2006年中国房地产业协会决定参与中国房地产百强企业研究。因此中国房地产百强企业研究将由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同开展，并共同按国务院调控房地产的思想和企业的反馈意见，对百强企业研究方法体系作适当修改。房地产百强研究力求更加准确地量化企业规模、发展潜力、盈利能力和偿债能力，全面评价企业的综合实力，发掘中国房地产行业的优秀企业群体。此次研究将坚持客观、公正、准确、全面的基本原则，排除主观因素的影响，以客观数据作为评价企业实力的唯一依据。

国务院发展研究中心企业所所长陈小洪、中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一、清华大学房地产研究所所长刘洪玉和中国指数研究院院长莫天全，作为“中国房地产百强企业研究”的联席组长，出席了此次启动会；并就百强研究的方法体系等议题向参会的房地产企业代表和媒体嘉宾进行介绍，正式启动“2007中国房地产百强企业研究”。

对本次新闻发布会进行了全程现场直播。

国务院发展研究中心企业所
　　中国房地产业协会
　　清华大学房地产研究所
　　中国指数研究院

▲ 承办： 

中国房地产TOP10研究组
　　中国指数研究院

▲ 嘉宾发言：

·[莫天全：中房协的加入让研究与产业结合得更紧密]
　　·[朱中一：“百强评选”里最重要的是社会公信力]
　　·[陈小洪：房地产企业还有足够的更大、更强的空间]
　　·[刘洪玉：百强评选要能引导房地产未来发展方向]

▲ 网络支持： 

搜房网
　　中国土地挂牌网

▲论坛花絮：

莫天全与朱中一愉快交谈	嘉宾签到
媒体记者专心做记录	多媒体聚焦此次新闻发布会

▲以下为本次新闻发布会的精彩图文实况：

【莫天全】陈小洪所长，国务院发展研究中心企业研究所所长；朱中一会长、中国房地产产业协会副会长；这是我们百强企业研究组的领导。还有一位是清华大学房地产研究所的所长刘洪玉教授，他现在开着车在路上还要耽误一会儿。还有就是黄瑜，这是我们办公室的主任也是我们中国指数研究院的总编辑、常务副院长。还有邵主任也是我们研究所的核心成员。还有一位是汪勇博士，这个是我们研究小组的研究负责人，一会儿他会给我们讲解一下2007年研究的基本思路。我们这个发布会应该是一个比较紧凑的一个发布会。朱会长还有陈所长、还有刘教授分别给我们做一下有关发布会他们的看法。我们会请汪勇博士就2007年研究的基本思路做一个理论的依据。我先用几分钟时间介绍一下背景。大家都知道我们这是第四届研究了，前三届是由国务院研究中心、清华大学还有中国指数研究院我们三家单位组成了研究组。但是明年我们有一个很大的改变，就是中国房地产业协会从我们行业协会的角度加入中国房地产百强企业研究的工作，让我们能跟政府、能跟协会、能我们我们的产业界联合的更加紧密。以前我们三家是以很强的研究理论为背景的话，有行业协会的加入，这样我们跟产业的结合更紧密了。研究的历史实际上我们在三年多以前，为了填补国内房地产的空白，也就是说怎么对中国房地产最好的企业、最好的市场进行研究，通过这些研究我们能够了解清楚这个产业的发展状况，同时以这些最好的企业或者是最好的市场为样板能够推动产业或者是市场的发展，是这么一个宗旨来做百强的研究。遵循公正、全面、及时、准确这么几个准则来做研究。在我们过去三年的研究基础上，我们真没有事情一定让研究组长做决定，我们相信研究组做出来的数据基本上反映了这个市场的基本状况。在过去三年的研究过程或者是结果应该是受到了产业界非常大的认同，不仅仅是我们房地产，连国际的投资界、银行界、跟房地产相关的这些机构都对这个结果是非常高度的认同，这也是出乎我们的意外。这一点结果可能是对我们这些企业或者是好的企业或者我们这个产业有更好促进的作用。

【莫天全】这些研究成果应该是三年的一个成果，也是我们作为决策的依据，我们国内大的银行把我们研究的结果作为大家重点扶持的对象。国外的企业到中国来寻求合作的时候，也是把我们百强名单当中优秀的企业作为合作的对象。所以我们每年发布研究结果这个过程当中我们也是非常的谨慎，就是代表中国房地产产业这些企业能够真正起到树立中国房地产业的形象这么一个目标，同时通过这些企业能对中国房地产业有一个长期的发展的指导作用。我简单的说这么一个背景，下面还是请我们朱会长先给我们发表一下他的看法。

【朱中一】刚才莫院长说了前三年的做法，下面陈所长也会专门将这方面的问题。清华大学的刘洪玉也会做这方面的改进和完善。我在这里讲三点意见，第一点就是我们中国房地产协会为什么与国务院发展研究中心企业研究所和中国指数研究院合作。因为目前社会上对企业的评价很多，有50强、有100强、有200强。但是社会上评价这个并不是所有的，我看了一下这个权威性的评价不多，还有评价的内容不是很全面，往往偏重于企业规模，但是对盈利性等等这些评价不是很多。一个是策划者、组织者的权威性不高，第二个就是力度不高。我们分析了一下，从前三年的情况来看，还是比较符合我们的想法的，第一权威性比较强。第二他的内容也比较全面。第三经过三年总体的社会反响还是好的。正因为这样我们决定跟三家联合。而且我们也经过了很多的程序，比如说我们召开了两次常务理事会，还有地方房地产的秘书长会议，通过了这个决议，我们正式决定下来。

中国房地产业协会副会长 朱中一

【朱中一】第二点就是我们对百强企业当时考虑的侧重点，我们有两个侧重点，第一个侧重点就是怎么样在企业的评价当中，增强社会公信力的问题。因为大家都知道房地产业这些年来一方面得到了快速的发展，给国民经济的发展做出了很大的贡献。老百姓在房地产的快速房地产发展当中得到了实惠。但是这几年我们企业的形象有很明显的下降，再加上可能有一些房地产企业的老板讲话比较随意，也有我们自己企业的行为不是很到位，还有媒体的宣传也造成了一些影响。正因为我们想通过这些百强研究，为了行业的自律来开展。所以我们坚持诚信、品牌、和社会责任作为咱们这届协会的重要工作。而且坚持把诚信品牌和社会责任贯穿于我们协会工作的始终。我们决心以诚信为品牌来体现社会责任、以诚信为社会责任来铸造品牌。我们决心用诚信来体现社会责任，用社会责任来铸造品牌。那么铸造品牌以后我们会展现给公众，我们要以我们的会员单位为主的里面，其他的企业也可以自由参加，开始搞网上的评选活动。就是让老百姓通过网站的活动了解问题，主要还是以普遍商品房住的，对高档的房子是对新的技术进行评价。即使是经济适用房、廉租房也是可以评价的，通过这个活动真正的解决老百姓的住房问题。那么品牌是对工程项目，另外一个品牌我们看重了百强企业的研究，我们想通过这两个品牌来把我们的行业形象树立起来，把我们社会责任感的问题体现出来。

【朱中一】那么具体的来说怎么样入围百强企业，我们要求企业的财务数据是通过会计事务所统计的报表来进行复合，比如说税单是税务部门出具的税单。在社会责任当中我们突出了纳税，因为我们深深感到企业的依法纳税是对企业最基本的要求，也是法定的责任。那么这个问题是一定要做到的，我们觉得这些问题对普遍的企业是必须，尤其是大企业一定是要做到的，我们通过这些活动把我们的诚信和社会责任这方面的工作，结合百强的研究把它推出来。

【朱中一】第二点我们比较注重在百强研究里面侧重于研究两个字。通过百强研究要评出中国有实力的百强企业，这个是必然的。但是不是惟一的，就是通过这个成果我们要打造百强企业的品牌、提升企业的知名度和影响力。通过几年来的研究找出一些把企业做大做强规律性、内在的要素，发挥百强企业在行业内的作用，更好的发展房地产在国民经济当中的作用。我们觉得我们协会的常务理事会上，就这两点作为我们行业协会要把握住的。

【朱中一】第三点就是我们希望有能力的企业，就是销售面积在10万平米，这里面我们是考虑到东部的一些企业，他的房价和西部的房价差的很远，按照销售额的话西部的企业入围就比较困难。所以我们把面积放了进去，我们都希望他们积极的参加，我们也希望通过我们四家共同的努力，有问题随时沟通、随时解决。我们希望通过我们四家的联合，一定能够客观、公正、准确的、全面把这个百强企业评出来。把百强企业的研究工作做好。谢谢大家！

【莫天全】我们以中国房地产业协会、清华大学房地产研究所、国务院发展研究中心企业研究所、中国指数研究院四家单位的合作来展开对企业的研究，研究是永远我们的基本工作。就是以研究的结果来说话，来保证这项研究能够长期、而且不断的改善，为我们房地产企业树立典型的形象。下面请国务院发展研究中心企业研究所所长陈小洪所长给我们讲话！

【陈小洪】非常高兴今天有机会参加百强企业的新闻发布会！刚刚朱会长莫院长都讲了，我主要讲两个，一个就是研究意义。我们这个主要是反映房地产业界的实际情况，反映这个情况一方面是基本情况的反映，但是同时要反映比较先进的企业。我们主要的目的就是想把中国的房地产业特别是优秀企业的情况推荐出来。第二个我们为什么要关注这些优秀企业？就是所谓的百强。因为他们的经验和他们成长过程当中的规律值得我们关注。他们的经验值得我们学术界研究、值得政府关注、值得媒体关注、也值得业界都来关注。这样我们会成长的更好、更健康，所以说我们要研究它。

【陈小洪】另外也客观上宣传介绍企业，我们也希望我们优秀的企业成长的更好、得到更多的资源的支撑、得到更多客户的理解，所以通过这个也有这个作用。所以我想反映的基本情况，特别是优秀企业的情况，研究这些企业的成长、经验、规律、成功之道。第三也是宣传推荐。这三点是我们一个最主要的因素。另外一点就是第四点，就是提倡客观的研究。刚刚朱会长莫院长都强调，我们这个研究非常的公正客观，所谓的公正客观我想首先是认识上、态度上要客观。不要受一些其他的不必要的干预影响我们的研究的公正性、客观性。第二就是你的研究方法和指标这个东西要合理。第三个就是这个基数特别是数据也要比较客观、比较扎实。那么过去我们方法上是这样考虑、数据上也是这样努力，那么由于这个意义和由于公正、客观的方法，所以得到了业界和媒体的认可和关注。那么今后还是要这样做，这是我讲的第一点。

国务院发展研究中心企业研究所所长 陈小洪

【陈小洪】第二点我对房协参加这个发表一点看法。房地产协会他们提出建议，我们是感到非常的高兴，我个人觉得有几个原因我感觉到非常的高兴，而且我觉得将来会更好的发展，首先社会有需求，而且我们这个研究成果也得到了一定的认可，那么对我们过去方向的判断和做的工作是有认可的。否则房协不会来参加，其实这个评价很多，我相信将来还会有评价。但是能够得到房协的认可是对我们过去的认可，我觉得非常的好。第二点我觉得他们参加不仅仅是认可，更有利与我们结果的权威性，这个首先来自于房地产协会领导和房地产协会的主要成员他们本身比较了解房地产业界的情况，他们本身是一个很权威的结构。而且他们也有他们的手段可以弥补我们的不足，使我们研究会更有权威性。因为信息时代有两个规律很难，一个是信息分散、信息爆炸。所以今年美国的时代周刊年度时代标题是《你》另外一个就是不集中了。因为信息太多了人搞不清楚了，那就要品牌、有意义，这个是分散和集中并存。我觉得这个权威加强是比较好的，有利于这个工作深入，当然也意味着责任的重大。你看越来越强大如果搞的不好那你的责任就更打了，所以这个权威和责任是并存的。

【陈小洪】第三个我认为就是一个创新，一方面我们这个研究是希望客观公正，我们这几家研究结构跟房地产有不同的联系，但是我们本身不是一个房地产企业，还是一个研究机构。相对于一个独立这么一个研究结构，有的是政府研究机构、有的是民间研究机构。那么房地产协会应该说从官方的层次是比较高的，我们是半民，那么我们半官半民的结合体制是很好的创新，这样我们跟政府、跟各方面可以了解的更清楚，而且我觉得这个非常好。而且房地产协会是创新的模式，没有必要浪费资源，但是我可以给你结合起来让你升级，起这样的作用我觉得非常的好。但是国外就不是这样的，我去日本的时候他们的协会和企业都是平的，他们不分高低，如果大家都同意就可以搞了。实际上这样就不利于我们优势互补，所以我认为这个创新的模式非常的有意义，我对房地产协会还是非常的钦佩、包括朱会长还有房地产协会的领导，这点我觉得我自己是一个非常好的感受。所以我们房地产协会放在最前面。

【陈小洪】我对房地产的领导非常的钦佩，这一点我是非常好的一个感受。所以我们说把房地产协会放到最前面。第四个我的感受是房地产发展进入了新的阶段。今年以来包括去年以来中央出了很多的文件，我觉得中国整个房地产业是从一个很高速的发展，变成一个比较平稳高速的发展，这个阶段很多人认识都不一定完全跟得上来，但是这个是很正常的现象。因此在这样的时候房地产协会跟我们一起来搞这个事，这个就有更好的意义。朱会长讲了他们本身还要做这个工作，我想他们的工作需要我们参加支持，我们也会参加和支持的。我们在新一段就更重要、更好的意义，这个时候房地产协会来了这个非常好。

【陈小洪】第二个就是参加我们这个评价，将有赖于我们百强的工作做的更好。第三个我们的工作要不断的推进，过去别人也提了不少意见和建议，都是从爱护的出发来提出建议。那么现在虽然大家对我们给予了一定的肯定因此很荣幸。但是我们的工作没有十全十美，所以我们还要不断的努力、不断的改进，所以上述的三点都非常的需要，我们的立场和目标，我们的方法是基础。同时我想也需要大量的监督和提出问题来，所以我们现在也在征求大家的意见，进一步的改进。我相信如果这样走下去，我们将会越来越好，能够对中国的房地产、对中国的老百姓改善居住条件、对中国所有的关心中国房地产事业健康发展的各个方面都会做出一定的贡献。这也是我们搞这个工作的目的，我就讲这三点谢谢。

【莫天全】陈所长说的最后一点是非常关键的，就是不断的改进我们的体系。国务院发展中心企业研究所是我们国家研究企业最权威的党委了，陈所长也是最权威的专家了。所以这一点我们在研究过程当中，确实对整个的宏观指导或者在具体要求方面那是非常非常的严谨、非常非常的严密。当然这是一个新鲜事物，陈所长刚才说了我们还有很多的问题，但是我们方向我们的做法是朝着绝对好的方向来进行的。所以我相信在这个过程当中我们会得到更多的改进。

【莫天全】本来是刘老师讲，但是我想让你休息一下，汪博士把我们的东西讲完，您再做总结发言。下面请汪勇博士介绍一下2007年我们百强企业研究的主要的框架和逻辑。

【汪勇】非常荣幸能够代表中国企业研究所的各位成员，给大家做关于2007年的研究成果。大家刚才已经讲到了我们连续三年来得到社会各界的认同，2007年的研究主要是在2006年的基础上进一步的深化，我们对评价整个体系进行了不断的完善和修改，我们四家单位进行了切磋和修改，以及我们对一些重点的房地产企业的一些访谈和一些调查，对我们过去三年的方法体系进行了交流，得到了这么一个研究的逻辑、一个思路。我们研究的目的还是是有这么三个方面，希望通过企业规模、盈利能力和发展潜力的良好研究，来发掘行业中综合实力强、管理水平优以及具有较强社会责任感的企业。第二我们希望通过系统的研究来打造中国房地产百强企业的品牌，从而提高企业的知名度和影响力。发挥百强企业行业示范的效应，推动房地产企业做大做强。第三个就是希望通过我们百强企业的评价，鼓励房地产企业为社会多做贡献。房地产作为国民经济支柱的作用这么一个效应。我们研究的还是围绕着这么几个原则，也是客观公正、准确和全面的，主要是以客观数据为惟一的评价依据。

中国指数研究院博士 汪勇

【汪勇】我们按照国际上评价企业的管理设置了一个门槛值，对我们2007年房地产百强企业的研究，做了一个门槛的鉴定。进入我们的研究对象必须是依法设立注册登记的房地产开发及经营企业，具体的一个门槛就是刚才朱部长讲到就是我们对销售额和销售面积的一个鉴定，就是他的近三年的平均销售额是3亿元，以及销售面积是10万平米。2007年我们增加了一个鉴定就是说对有严重的拖欠工程款以及重大的偷税漏税的企业取消他的评审资格，这是我们今年新增的一个门槛。

【汪勇】对房地产百强企业的评价指标体系，我们的设计员遵循了这么三个方面，第一个是开发规模和经营业绩相结合。我们认为房地产开发企业作为资金密集型企业，必须把生产和流通各个环节结合起来才可以实现资金的良性循环，我们采取了总资产、净资产、投资额等等来反映开发的规模。第二个运用就是结合他的负债和盈利的结合，我们要对这个进行一个评价，我们采用的是企业长期、短期的负债能力，比如说我们用它的资产负债率和流动比率来衡量他长期短期的一个偿债能力。同时用总利润和净资产的收益率来做一个比较。第三个就是企业的成长性和开发潜力相结合。我们通过他的销售额的增长、业务收入的增长、净利润的增长来反映他的成长的情况，同时我们采取土地储备率的面积来检测他的发展的潜力。这是我们房地产百强研究评价体系的设计原则，这个是我们这次评价体系的16个指标，主要是规模、盈利、纳税和成长性的指标。

【汪勇】从数据来源看，我们主要有这么几个数据来源，第一就是我们对这些企业的进行的数据填报的确认和复合，还有我们有一个数据库，这个数据库囊括了主要开发企业的一些情况以及他的开发项目的情况。当然我们还根据房地产企业对外公布的信息，比如说年报、企业对外发布的一些公开的信息。另外我们是通过政府部门公开的资料，我们还依据了近三年百强企业的研究的数据库，以及我们的上市公司研究的时候收集的数据库，这是我们2007年房地产百强企业的一个数据来源。

【汪勇】对于这个数据我们进行了确认和复合，朱部长讲到了一个就是企业的财务数据要通过会计事务所出具的报表决定。当然有一个方式就是税单的的情况。还有项目交易情况，通过统计局一些数据来复合他的数据。对于我们觉得有疑问的数据我们采取的是现场复合的一个方法。

【汪勇】从整个房地产百强企业评价的方法上来看，我们采用因子分析方法。这个就是我们近几年来采用的这么一个量化的方式，通过鉴定模式来测定中国房地产百强企业的排名，这个因子分析方法是多元统计的方法，是通过研究这种变量的结构，来用少数新的变量解释原始变量的方法。我们通过因子的旋转来得到复合现实的公共因子，这个比较复杂。

【陈小洪】我解释一下，这是两三个指标，实际上这个是40多个指标构筑成了两三个指标。但是你要说40多个就好多种，没有办法标准化了。

嘉宾听取中国指数研究院博士讲解

【汪勇】我们把很多变量提炼成少数的变量，基本上是这个原理，这个方法有几个特点，一是比较客观，通过我们的数量模型来计算的。第二个就是可比的，还有全面性。我们这种方法最大限度的把握原始变量的信息。当然他还有可解释性，就是通过我们因子分析以后提取公因子，这个是可以命名和可解释的。

【汪勇】这是2007年房地产百强企业研究进度的情况，我们从11月就开始了，对我们指标体系进行了初步的设计，然后我们四家机构也对百强企业的方法体系开了碰头会，我们进行了初步的确认之后，在向企业进行了对各大区域的重点企业进行了交流反馈意见。经过了反馈意见我们形成了一个最终的方法体系。今天我们召开了这个百强企业启动会，明年1月1号开始我们会向房地产开发企业正式的收集这个数据，数据收集一直会到2月中旬，然后我们在这个期间我们对企业的数字进行了复合、确认，然后开始展开对企业深度的一些调研，并撰写相关的报告，这个会持续到3月底，我们会在3月底发布2007年房地产百强企业研究的一个成果，这就是我们大概的一个工作安排。这是我们需要企业填报的一些数据表，当然我们对每一个指标有一个非常清晰的鉴定，这是他的一个范围，特别是我们对一些企业的指标范围，我们做了很明确的鉴定。

【汪勇】举个例子销售额，房地产的销售额我们指的是现房销售期房销售。房地产营业收入是按照财务会计准则要对房地产收入进行确认之后的一个收入情况。它不包括它的期房预收等等。这次我们对这个指标进行了很清晰的鉴定以后，让我们这个评价更加客观和准确。以上就是我对也次百强企业鉴定情况的一个介绍。谢谢大家！

【莫天全】我向您汇报一下前半个小时我们做了什么工作，朱院长从协会介入的角度谈了一下前因后果，包括开常务理事会等等，然后经过多轮的商讨来做，而且希望加强这个公正性等等。陈所长也是特别欢迎协会的加入，觉得一个是认同，第二个就是把这个事情做的更好。他提到一个就是我们现在还是有很多的问题，我们需要改进，他给我们提出了很多的要求和建议，汪博士也给我们做了介绍，现在您给我们做一个总结。

【刘洪玉】非常非常抱歉！这里不是总结是让我做一个改进和完善。2007年百强房地产企业的评价我们多了一个非常强的协会就是房地产协会。陈所长说的意见我也非常非常的同意，说明我们这个工作得到了社会上广泛的认可，房地产协会的加盟让我们的工作更加的有信心，更加能够全面地、完整地、客观地、公正地去做这件事情。还是说一下我们在这个过程当中，因为我自己也是房地产协会的理事，我也参与了一些讨论。实际上这个工作要体现我们引导这个行业发展的这种方向，那么虽然是100强，但是也是希望体现出我们国家房地产企业发展现状的特点和对未来方向的这种引导。　　

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

【刘洪玉】这样的话实际上刚才汪博士也介绍了很多，我们很重要的工作就是把这个指标体系一个是回顾，再一个就是我们哪些指标需要、哪些指标要剔除出去，我们也做了很多的沟通。到目前为止有些指标最后我们评价的时候怎么去用它，可能还在研究的过程当中，比如说刚才陈所长说土地储备的数量的问题，实际上确实我们自己有一个观点就是适当的土地储备，我们说土地储备是一个企业长期发展潜力一个很重要的指标，但是实际上过分的土地储备实际上并不一定是好事，或者说历史上已经证明了过分的储备土地的企业，他们的承担风险的能力或者是抗风险的能力下降了。　　

【刘洪玉】但是你要是没有土地储备又不行，我们开发企业就是靠地来建房子，没有地你就建不了房子。所以企业又要保持生产经营活动的持续性，同时还要能够提高自己抵抗风险的这种能力。另外从我们国家的宏观的管理的政策的角度，那么实际上政府也是不希望储备土地的。这样提高我们市场运行的这种效率，政府通过土地供应的情况来干预市场，但是房地产却没有这么做，所以政府干预的功能就实现不了，所以政府希望也是适度，我们不能够过分的强调储备土地。究竟怎么对待这个指标，在这个企业的综合评价里面的作用，我们这个评价体系里面也有这个指标，但是这个指标在起什么作用，因为大家都知道我们在投标的时候，实际上有时候不是价高者得的时候，超过一个点的时候我们要强制让它拐弯。当然这个拐弯是人为的还是什么，我们可以设置一个数据，这个在我们以后需要解决的问题。　　

【刘洪玉】另外一个很重要的工作，就是我们把一些要收集的指标进一步的去对它进行界定，大家可以看汪博士最后一页指标的定义，可能和我们一开始一二三届的定义，有些地方可能不完全一样。那么以后实际上这里面也是我们对这个问题的认识在不断的在深化，另外我们在做的过程当中发现，对这个问题这样界定会更好，就是在总结前面的经验上做了一些调整。　　

【刘洪玉】总的来说我觉得我们2007年这样一个工作由我们以前的基础。另外我们房协直接的参与和指导，这样的话我觉得这个工作可以比以前、比过去可以做的更好。当然我也同意陈所长提到的这点，任何的工作实际上都不可能十全十美，我们也欢迎大家监督我们这个工作，这样的话实际上也是为这个工作做贡献。我们一开始就强调这个工作不是我们几家的事情，是我们整个行业的事情。做这个工作也是为我们行业的发展，在为我们国家房地产市场的持续健康的发展做贡献。我觉得从这个角度出发，我们人人有责，我们当然是首当其冲要把这个责任承担好，我就说这么多。谢谢大家！　　

【莫天全】因为今天有媒体界很多的好朋友，我们紧密合作的合作方，有些问题也希望跟我们在台上的四位负责人交流一下。　　

【莫天全】今天这个媒体发布会，我们25个媒体今天全部到会了，有中央人民电视台、中国经营报、第一财经日报、21世纪经济报道、香港大公报、中国建设报、中国房地产报、香港经济日报、中国经济时报、中国日报、新华社、中新社等等25个媒体。现在我们最后的时间留给我们这些媒体，然后我们看第一个问题哪一位？　　

【经济日报】房协在企业研究里面发挥什么样的作用，而且希望把这个研究引导向一个什么样的方法？　　

【朱中一】因为我们对国家调控房地产的政策比较清楚的，对企业这些政策我们比较清楚。我们想把我们的企业引导到国家要求的方向是一致，使得我们的企业、行业持续健康的发展。　　

【新华日报】房协加入到这个里面来的话，未来有很多的优势。那么房协是以什么样的方式进入，在这个里面你们会参与到哪一方面具体的工作？　　　

【朱中一】是这样，研究系统的工作是这样的，比如说这个方案的制定，我们是密切联系的。有什么信息及时反馈，比如说刚才刘教授讲的土地储备的一些看法，我们也是反复酝酿的。这个是作为很硬的指标，现在国家对土地有了一些宏观的调控，这个土地指标将来怎么用好，到最后结果出来的时候，也会有不断的调整。因为你没有一定的土地储备，房地产开发企业将来开发有一个问题，因为一个项目有好几年的时间。但是过度的储备不利于企业的发展。我们要鼓励企业的政策也要符合国家的政策。

【搜房网】今天的活动也在全球的网站进行直播，我们的网友都问，如您所说中国房地产协会的加入无疑将提高此次评选的权威性和客观性，但是您怎么保证这四家能够达到合作的程度呢？莫天全先生您作为全球华人最大房地产网站的总裁，如果在我们房地产业随着网络的兴起，我们业主成为了新兴的力量，我们有时候把这种业主称之为野猪，说明他在房地产业有一种新的作用，您有没有想过百强企业评选里面加入一些业主、我们网友的观点来衡量一个企业的作用？

【朱中一】怎么样保证我们四家新的合作，我觉得有两个根本：第一个从指标体系的设置以及这个评价体系，我们房协非常尊重原来三家专家角度的意见。保证这个客观公正和独立性。另外一点我们房协既然已经参与了，我们会有反馈的意见，他们也可以听的到，我们也可以听的到，如果我们听到了会跟他们毫无保留的交流。我们是3月份才发布，可能会有一些问题，这个是肯定的，但是我们的合作是没有问题的。

【莫天全】你这个问题跟我们这个跨度不是很相关，但是我作为搜房的创始人很高兴你提这个问题，因为我知道搜房网最近在发动一个2007年号称为中国的“野猪年”因为2007年是猪年，野猪在网上是业主的意思，所以搞了中国野猪年这么一个概念，在全国几十个城市搞的风风火火，号称WEB2.0的充分时代。也号称跟国际接轨，因为今年时代周刊的封面就是YOU，因为业主对我们的百强企业的评选结果有监督的作用，如果全国的业主都反对某个企业的话，我想这个企业也不应该上榜，肯定是有原因的，这块我希望我们的网民特别是房地产界的网民能够起到对我们研究结果纠正指导的作用。

【莫天全】你刚才说我是搜房网的总裁，我纠正一下，这位是我们搜房网的总裁，我们是要在1月1号要履行搜房网总裁的职责。

【莫天全】中国房地产协会来参与这个活动，主要是在政策做一些工作。建设部提出了70%、90这样一个比例，而且这个大的比率和我们十一五规划联系起来做的，在我们评选过程当中是不是也要在这方面做体现，包括品质方面、建筑节能、环保这些方面，是不是具体的有所体现？

【朱中一】这个要说明一下，因为咱们现在所说2007年评价实际上是评价2006年，因为是评价2006年的，所以这个政策现在要全面体现看来有点难度。而且这个是有建设周期的，即使90平米70%以上，这个建设周期最早要在明年或者是后年建设，这个我们没有考虑，但是以后的政策里面会有体现。

【中国房地产报】我们成立市场研究专委会大家是什么样的目的？

【朱中一】我们协会已经建设部批准，即将成立市场研究委员会，我们之所以成立这个委员会，我们主要是考虑怎么样使我们房地产产业健康发展。而且及时的分析市场的走势，也是促进房地产的发展，将来我们这个委员会也有可能我们在这里的几位同志，有可能是我们委员会的负责人，我们想通过经常性的合作。可能我们还会吸收社会上的跟房地产产业链有关系的专家参加，使我们的协会经常听到各个方面的意见，集各个方面的专家的智慧促进我们中国房地产协会在制定政策方面更加符合实际，而且这个政策具有前瞻性。提问中国房地产协会是一个官方的机构，国家会出台一些政策限制房价，但是如果要出台政策的话您觉得是什么样的政策？以后会不会加强房地产研究这块的工作？

【朱中一】房价的问题是一个敏感的问题，我是这样看的，现在国务院提出是稳定房价，请大家注意现在都是这样表述的，他是要抑制房地产过快的上涨，就是你不要涨的太快了，所以我想用国务院文件的这句话大家可以理解了。怎么样加强政策研究，我们要配合政府，我们要成立研究会，我们还有房地产住宅研究会，将来我会参与这方面的工作，通过这些我们将配合政府共同在制定政策的时候发挥我们专家的作用。

【莫天全】搜房有不少资金的储备来使我们的研究做的更好，能够以独立的状况支持研究的发展。实际上刚开始中国房地产研究组三年以前开始运行的时候，我们专门为这个研究组准备了一笔资金，这个是研究租金，就是给他们来做研究的。一直到现在我们在研究方面的投入还是相当的上规模的，而且大家都知道这个是我们常设、专职、拥有100多人专职人员的房地产研究队伍，是国内最大的房地产研究组织。确实通过中国房地产研究协会，为中国的房地产做了很多基础性的工作，最近还扩充到了中装指数的研究，就是有一系列跟我们家有关的研究体系。而且我们将来在这块有更大的投入，研究这块我们还会形成研究经济，跟其他的业务一样能够成为一个很好很好产业的分支吧。

【朱中一】我针对刚才那个问题多说几句，对国务院文件的理解你们已经理解了，他们在具体表述的时候几个文件都是一样的，抑制房价过快上涨，你房价过快上涨我要抑制，他其中有一些措施。比如说对房价上涨过快的地区，当然咱们具体的细则没有出来，比如说讲国家要出来对限房价的办法，现在房价上涨比较快的地区已经开始试点了，他们要增加供应套数来抑制房价。

【莫天全】另外咱们客观的说，原来的房价上涨跟投资投机性有关系，还有一个原来咱们的资本市场不太活跃，现在活跃以后老百姓去炒股了，不去炒放了，这样对房价的抑制也有好处。

【中国经营报】中国房地产协会新一届的领导班子出来了，企业和行业都比较关心，2006年发生了很多的事，马上要过年了，朱院长对2007年有什么看法？而且在新的环境下协会方面有什么具体的工作，指导一下我们企业这块怎么去应对？

【朱中一】对2007年基本的不预测，可能人民网上登有了一篇文章，继续加强房地产的合理引导和宏观调控。首先是合理引导，这个就是重要觉得媒体这点一定要好好的宣传好，家宝总理几次提到2006年调控的最关键点，就是要通过各个方面的宣传，让大家认识到我们国家人均土地稀少的国情，从而转变咱们的消费观念和消费模式，这就是合理引导的问题。所谓转变消费观念和消费模式，消费观念涉及到我们的户型的问题。所谓建设模式的转变就是发展节能省地性的住宅来使我们整个行业建设档次要上一步。我认为这个是根本的两条，那么作为我们的房地产企业应该顺应这么一个政策。我觉得这个是最重要的，具体的问题我想可能很多，我就不一一展开了。

【莫天全】今天主要的问题大家都对朱会长，刚才我们的媒体想问一下陈所长。

【光明时报】因为这是房地产百强企业的研究，您是这方面研究的专家，您觉得研究房地产企业和其他企业有什么不同？

【陈小洪】房地产企业跟其他企业有什么相同？成长型、收益性、风险性的指标都是一样的。但是具体的内涵是不太一样的，你比如说它的成长性比如说土地是他的因素。大家说了土地太多也不行，所以具体的指标、具体的内容可能会有些不太一样。这是一个差异。另外还有一个问题我现在还没有搞清楚，就是大家对房地产产业的看法，房地产是卖房子、卖了就没了，制造业是不停的生产产品。所以这个现金流、商业运作的过程不一样。那么将来我们国家比如说会不会像类似于制造业，比如说工厂化等等，这个和制造业有比较大的差别，这个也是业务模式和特点。我觉得那几个基本的指标应该说是差不多的。谢谢！

【21世纪经济报】您能力从技术层面给我们介绍一下百强企业的研究方法体系是怎么样的？怎么样改进和完善？

【刘洪玉】实际上我说这个方法应该没有从学术的角度看没有什么创新的东西。因为作为企业的体系，就是把这些指标设定出来以后然后综合起来，综合成一个数据。现在是因子分析的方法，其实还有其他很多别的方法，那么我们在一开始在用这个处理数据的方法，我们各种方法都试了。试了结果发现这个方法我觉得效果最好，因为我们也曾经尝试过对各项指标赋予他一种的权重值、用综合评价的方法，因为每个指标根据他的数值来获得相应的分值，然后跟权重结合起来，这也是一个途径。实际上这里面我们就想了在方法的使用上，是希望尽可能的提高他的数据处理的效率。

【刘洪玉】再一个就是减少人为在这里的干预，我们经常会碰到一些问题，两个企业好像都差不多，大家都希望分值高一点，他会说你那个权重肯定不合理，我告诉他这不是我们人为的，这是我们系统分配的。所以这个从技术的角度保证我们不可能因为特定人为的干扰来干扰我们的结论。除非把我们的方法整个调整一下，就是你提的确实对，但是那也是下一次的事情，我们以后改进，这一次也没有办法了。这个方法的选择应该说对我们保证评价结果一种客观性、减少人为的干预是非常非常有作用的。

【陈小洪】我来补充一下，刘教授刚才从理论上讲了，我只是打个比方来谈谈我对这个方法的认识，这个里面是一个指标还是多个指标，一个指标比如说销售额、利润，这个比较直观。多个指标好处就是每个指标都有缺点，各个指标综合起来就可以弥补一个指标的缺陷。最后我们选择了多个指标，因为认为成长性、安全性、收益性都要考虑。所以从这个角度用这个方法，并不是说别的方法一无是处。第二就是刘教授刚刚说的，你怎么样找到处理的方法，别人说权重不一样，那就闹矛盾了，这个因子分析法是算出来的，这个就像一个人如果骨头比较粗、比较长、肌肉不能发达，估计力气比较大。

【陈小洪】但是也可能也反力那个人肌肉是虚的，但是概念上就是这样的。这个是算出来，不是你自己加的。所以因子分析法有这个好处，如果多个指标就没有办法比。所以我们选择了多个，多个还要变成一个，否则你没有办法做了，而且这个还具有客观性，他讲的就是这个意思，我觉得可能罗嗦一点。如果我们发现这个东西有问题，可能是我们某个指标漏了，但是这次没有办法改了，只有到下次了。

【莫天全】刚才我们这位房协负责产业研究的主任，希望四为给他个提问的机会。

【房协】在我们搞百强企业评选过程当中，我们企业家提出企业做大就可以了，但是通过我对这次我们参与百强企业研究的整个讨论过程，我感到我们这个方法体系和我们整个研究的思路不仅强调企业做大还更多的强调企业做强、做好。所以我想借这个新闻发布会的机会，我想问陈所长在我们房地产目前整个发展过程当中，一个企业除了做大、更应该做强体现在哪里。第二个就是你对现在房地产企业并购的现象、集团企业现在做的越来越大的趋势有什么想法？

【陈小洪】这个朱会长会谈的更清楚。我个人认为“大”和“强”我觉得如果不大到一定的规模不可能很强，这个有最低的经济规模，这个包括几个概念，一个概念就是制造，做一个房子不达到一定的规模里面的设施没有办法配，你要开发将来的设施不会跟上的，因为你就一栋房子是不可能的，所以一定要大。第二从经营的层面上看，就是你不大到一定的程度承担不了广告费。比如说融资，你只有大金融公司和投资者才可以跟你合作。另外还有一个抗风险，因为这个可以互补。没有到一定的规模不可能强，现在小企业强是怎么回事？他们是做专业化的，他们只做一件事情，所以他们是小巨人，这个是这个行业的特点决定的。

【陈小洪】所以房地产大一点好一些，因为房地产需要各种资源。但是他这里面有一个临界点，过了一定的时候大不一定就强，所谓的强我想你的经济效益指标应该可以反映，你的安全性指标可以反映。还有我们非货币指标，像满意度这些指标也可以反映，有些企业不是最大的，但是这个指标很重要。但是房地产企业不会是很小，但是房地产企业大也不可能像完全的制造业那么大，因为他们的东西可以卖往全世界，房地产不可能。最后500强最大的肯定是可以重复的，但是我们中国现在是什么？我们中国房地产还没有达到那个临界点的程度。你跟国外房地产企业比一下，没有达到那个水平。所以说还有大的空间更有强的空间，我认为中国房地产企业可能大概也是这个情况。

【陈小洪】收购兼并这个问题，因为收购兼并是企业做大、做强的一个基本手段，所以他们不论是获得市场或者是资源，我觉得是他们选择的方式。过去他们调查过一半的收购兼并失败，但是为什么失败？往往可能是战略上出了问题，可能具体方案出了问题，这是两个方面的问题。这牵扯到对市场的股价还有对自己实力的估计，如果这方面比较差你没有经验，你可能会出问题。

【陈小洪】所以你问对这个怎么看我的结论是这个是很重要的指标，只要运用的好是可以的，大家你从战略到具体的兼并方案到整合是要下功夫的，这个问题我是这样看的。

【刘洪玉】我们是适度规模的支持者，国际上也排名，全球的房地产排名前五，我们中国的企业也有排到里面去的，那还是在2002年的时候万科已经排到26名了，这个收益水平是随着规模递减，陈所长说的那个非常重要的指标，房地产开发是地域性很强的行业。你比如说派北京人到张家口搞开发，他们发现人工费就就支付不了，因为他们的房子非常的便宜。虽然说可以规模化、可能提高市场的覆盖率，但是发现他对效率产生比较大的影响，所以我想是适度的规模。

【刘洪玉】再一个就是大家现在还不太容易区分，我们笼统的说房地产百强，我们现在定义的房地产百强基本上是属于房地产企业的百强。我刚才提到国外的排名对房地产开发企业有一个界定，他的朱英业务收入70%来自于开发房子，这种公司才是房地产开发公司。国际上几百亿资产的公司多了去了，现在有一种概念就是做强的可能就是说要这些企业有一个持续的现金流的问题。可能你今年卖了一万套房子，明年一千套房子就卖不出去了，你大还是强，这个就说不清楚了，这个开发业务的周期性。现在我们国家还没有遇到往下走的周期，一直在往上走，但是从更长的时间看。强的概念从历史的过程当中，在大风大浪的过程当中站住脚没有，我们看某一个点强或者是不强，这个不是很全面的一个视角。所以咱们应该说房地产企业这些年发展的速度往大和强的发展是很快的，但是实际上这里面也要考虑到我们这个行业的特点去做选择。

【刘洪玉】我们这个研究也是希望我们将来数据多了以后串起来，看看能不能从学术研究的角度有没有共同性。

【莫天全】感谢我们各位领导、各位我们媒介的朋友，我们希望2007年第四届中国房地产百强企业研究，能够为我们这个产业做出一定的贡献。感谢大家光临！

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