北京商品房空置面积减少 约3.8万套空置房被消化

据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计显示，北京市商品房空置面积三年内首次跌破900万平方米。截至2006年11月，北京市商品房空置面积891.2万平方米，其中住宅空置面积457.7万平方米，减少342万平方米。有人计算，如果将减少的342万平方米住宅面积按90平米标准折算，表明北京市已有3.8万套空置住房被市场消化。

空置房的减少说明了什么？这一话题立即引起了民众的热议，使得2006年备受争议的空置率话题再次成为众人关注的焦点。

供应减少导致空置房减少

刚刚购买了一套尾房的张先生告诉记者，新开盘的住宅大多位于五环以外，五环内的普通住宅均价都在八九千元以上。与新房相比，尾房的价格以及社区配套方面的优势是显而易见的。因此，考虑到上班、生活等各方面因素，他选择了离城区更近的尾房。

业内普遍认为，供应量的回落是导致商品房空置面积下降的主要原因。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，截至2006年11月末，我市商品房销售面积逾2000万平米，其中住宅占近九成，但住宅施工面积却在下降。专家称，空置面积的逐步降低，符合国家对房地产调控的预期。而住宅空置面积的持续减少表明市场需求依然相当强劲。

1~2%的尾房空置属正常

中国新荣国际投资集团地产投资部姜炜认为，开发商留有1~2%的尾房是合理的。如果企业因为经营层面的问题形成一定的产品积压，一旦解决了经营问题，房子又变得好卖，这种空置就是合理的空置。毕竟开发商和项目数量甚多，而且各开发商在设计、管理等方面差异较大，就算是最好的企业也有卖不出去的产品。

为了说明问题，他分析了两种极端的情况。一是空置面积不断减小直到有一天变成零，所有的房子在期房时就全部卖光；另一种情况恰恰相反，如果取消预售制，则所有的房子都是空置房，竣工面积即成空置面积。他说，这两个极端的情况，都是不正常的市场。

空置问题的关键在哪里

空置面积与空置率是两个非常重要的统计指标，对整个房地产市场形势、价格走势以及投资规模的判断都至关重要。对于争议已久的房屋空置概念，北京市建委作出了明确界定：空置房是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋。但关于空置率，目前还没有统一的规定。

一段时间以来，一些人认为中国的空置面积过大、空置率过高。北京师范大学房地产研究中心主任董藩则认为空置率不到1%。北京佳程房地产开发公司王哲表示，造成众口不一的原因是空置率的计算公式还没有达成一致。

姜炜认为，空置问题的关键不在于空置面积的绝对数量，而在于空置房屋形成的原因、户型面积、分布的区域、是否最终能被市场消化等。

北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝则表示，空置率问题不能一刀切，必须因地制宜。市场真正需要关注的是有效供应量和有效需求量的大小，这对于房地产市场是更有意义的两个指标。

空置房集中地禁止建新房

2006年12月，北京市发改委在《关于报送2007年北京市商品房投资计划(内资、外资)的通知》中明确指出，商品房空置集中区原则上不再安排新开工建设项目，以免造成重复空置。

思源顾问董事长李国平表达了对“空置商品房集中区不再新建项目”的担忧。他说，空置的商品房周边新项目一旦无法开工建设，必然会影响该区域的商品房市场供应。

杨乐渝也表示，形成空置商品房的地方，表示市场没有形成有效供应，越应该多建新项目，而不应禁止。
一些业内人士质疑，什么标准才算空置商品房“集中区”？商品房空置率是一个动态的指标，究竟选择哪一天作为空置率调查的依据呢？这些问题都有待进一步的政策出台。

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