北京商品房空置面积减少 约3.8万套空置房被消化
据北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计显示,北京市商品房空置面积三年内首次跌破900万平方米。截至2006年11月,北京市商品房空置面积891.2万平方米,其中住宅空置面积457.7万平方米,减少342万平方米。有人计算,如果将减少的342万平方米住宅面积按90平米标准折算,表明北京市已有3.8万套空置住房被市场消化。
空置房的减少说明了什么?这一话题立即引起了民众的热议,使得2006年备受争议的空置率话题再次成为众人关注的焦点。
供应减少导致空置房减少
刚刚购买了一套尾房的张先生告诉记者,新开盘的住宅大多位于五环以外,五环内的普通住宅均价都在八九千元以上。与新房相比,尾房的价格以及社区配套方面的优势是显而易见的。因此,考虑到上班、生活等各方面因素,他选择了离城区更近的尾房。
业内普遍认为,供应量的回落是导致商品房空置面积下降的主要原因。根据北京市房地产交易管理网的数据显示,截至2006年11月末,我市商品房销售面积逾2000万平米,其中住宅占近九成,但住宅施工面积却在下降。专家称,空置面积的逐步降低,符合国家对房地产调控的预期。而住宅空置面积的持续减少表明市场需求依然相当强劲。
1~2%的尾房空置属正常
中国新荣国际投资集团地产投资部姜炜认为,开发商留有1~2%的尾房是合理的。如果企业因为经营层面的问题形成一定的产品积压,一旦解决了经营问题,房子又变得好卖,这种空置就是合理的空置。毕竟开发商和项目数量甚多,而且各开发商在设计、管理等方面差异较大,就算是最好的企业也有卖不出去的产品。
为了说明问题,他分析了两种极端的情况。一是空置面积不断减小直到有一天变成零,所有的房子在期房时就全部卖光;另一种情况恰恰相反,如果取消预售制,则所有的房子都是空置房,竣工面积即成空置面积。他说,这两个极端的情况,都是不正常的市场。
空置问题的关键在哪里
空置面积与空置率是两个非常重要的统计指标,对整个房地产市场形势、价格走势以及投资规模的判断都至关重要。对于争议已久的房屋空置概念,北京市建委作出了明确界定:空置房是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中,尚未销售或出租的商品房屋。但关于空置率,目前还没有统一的规定。
一段时间以来,一些人认为中国的空置面积过大、空置率过高。北京师范大学房地产研究中心主任董藩则认为空置率不到1%。北京佳程房地产开发公司王哲表示,造成众口不一的原因是空置率的计算公式还没有达成一致。
姜炜认为,空置问题的关键不在于空置面积的绝对数量,而在于空置房屋形成的原因、户型面积、分布的区域、是否最终能被市场消化等。
北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝则表示,空置率问题不能一刀切,必须因地制宜。市场真正需要关注的是有效供应量和有效需求量的大小,这对于房地产市场是更有意义的两个指标。
空置房集中地禁止建新房
2006年12月,北京市发改委在《关于报送2007年北京市商品房投资计划(内资、外资)的通知》中明确指出,商品房空置集中区原则上不再安排新开工建设项目,以免造成重复空置。
思源顾问董事长李国平表达了对“空置商品房集中区不再新建项目”的担忧。他说,空置的商品房周边新项目一旦无法开工建设,必然会影响该区域的商品房市场供应。
杨乐渝也表示,形成空置商品房的地方,表示市场没有形成有效供应,越应该多建新项目,而不应禁止。
一些业内人士质疑,什么标准才算空置商品房“集中区”?商品房空置率是一个动态的指标,究竟选择哪一天作为空置率调查的依据呢?这些问题都有待进一步的政策出台。
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