07下半年万套小户型井喷 主流房价将越万元大关

百子湾区域主力楼盘沿海·赛洛城，去年年初均价约8000元/平米，如今已近万元。本报记者周晓东摄

全年新增住宅供应2500万平米，从下半年起新盘放量，数万套小户型集中入市

2007年走势

2006年，北京楼市在销售量稳步增长、销售价格快速上升的“双涨”局面中走过。这也延续了2005年的发展趋势。那么，2007年北京楼市又会是一个什么样的大致发展趋势呢？

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从政策层面来看，2006年为政策年，而2007年将是政策执行年，早至2005年起执行的多项宏观调控政策的影响将在2007年释放，这在一定程度上将对北京楼市的供需、房价形成一定的影响。尤其是“90平米占70%”的效应将对今年下半年的楼市形成巨大冲击。从市场层面来看，2007年住宅供应将比2006年有所增加，并在下半年将形成一个供应高潮。

在产品数量和供应节奏加快的客观情况下，2007年北京楼市价格上涨的速度和幅度将有所放缓。

「供应」

预计新增住宅总量比去年多五成

从北京房地产信息网的数据来看，2006年北京867个房地产项目销售总面积达到2287万平米，而2005年则为2216万平米。因此，这三年北京房地产市场的总供应量是一个持续少量递增的趋势。

来自伟业顾问的统计显示，2007年北京有效土地供应量约为1192公顷，并且乐观地预测2007年将打破2006年供不应求的局面。伟业顾问相关负责人表示：“今年新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%.”北京房地产交易管理网的统计数据显示，去年北京取得预售许可住宅面积达到1700万平米。如果按照伟业顾问的预测，2007年北京新增供应量将达到2500万平米，此新增供应量则有望与2004年持平，超过2003年和2005年的新增加供应。

「产品」

预计下半年新盘数万套小户型井喷

2007年北京楼市的放量会超过2006年，但上半年和下半年可能会出现两种截然不同的情形。

“从2006年北京房地产市场的数据分析来看，上半年住宅的供应还是以老项目的后期为主，下半年则可能出现新项目集中供应的局面。尤其是90平米以下住宅供应将明显增加。”中原地产华北区域总经理李文杰分析说，北京有关部门在执行“90平米占70%”政策时，最初采取的是“一刀切”的政策，从去年6月到9月中旬，北京停止了项目的审批工作，导致大量新项目被迫延迟开盘。

按照北京房地产市场推盘的习惯，新盘放量主要是在5月份以后，在9月前后形成高潮。来自中原地产、中大恒基等代理公司的统计数据显示，今年1月新开盘的数量为29个，而新盘只有11个。而2006年上半年的供应量也以老盘后期为主，这样的情况将延续到2007年上半年。

而到下半年，新盘将形成集中入市的局面。据不完全统计，2006年因政策因素而推迟至今年入市的项目达到上百个，因此将带来2007年新盘供应的高潮局面，而且它们将带来与2006年最大不同点———新开盘项目中90平米以下中小套型住宅供应量增加。

此外，去年9月1日至今，北京市成交地块共18块，规划总建筑面积为260万平米，除去两个容积率较低的地块外，如果按照70％建成90平米套型估算，将有2万套90平米以下的小户型。根据开发周期1年左右计算，这批因规划改变带来的小户型将集中在今年九十月份到2008年上半年入市。

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