应对土地增值税政策难题 开发商八仙过海各显神通

偷梁换柱 提高成本报价

由于土地增值税的计算是从全部开发项目所得减去项目成本的余额来征收的，所以，近日记者在访问到很多业内专业人士时，他们都分析认为，开发商有可能在上报开发成本时以提高成本报价来减少土地增值税的缴纳，还有一位业内知名开发商向记者抱怨：“没办法啊，新的土地增值税征收额实在很高，商人不可能不追求利润，只能采取这种办法，按照以前的土地增值税征收标准，我们一直都按规定交纳，但今后可能这么下去无法使企业获利，因为一个企业要养活的不只是自己的员工。”

巧觅政策契机

在一些精明的地产商看来，清算土地增值税的政策其实也留了一道"口子"。在第七条列出了5种情况下，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

这5种情况包括：(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

一位开发商表示，如果企业不能够提供证明，在现实的操作中，很可能就可以按照预征额来缴税，最终的清算将不会影响其已经产生的利润。

转变经营策略 改售为租

潘石屹在他的博客中这样写到：“部分开发商会转变自己的经营战略，把过去以销售为主转向以自己持有为主，因为自己持有的物业不用缴纳这从30-60%不等的土地增值税，同时，出租的回报率在中国比其他的国家和城市都要高很多。”但对这一点，也内人士也有担心，讨论了近十年的物业税又会不会出台？什么时候出台？税率到底有多少？这对选择做持有物业的公司来说，又是一个不利的消息。但从现有实施的所有政策来看，把销售物业转向持有物业的可能性会加大，从而也会减少这部分物业在市场上的供应量。

土地增值税辐射减弱 房地产股市回暖

就目前的房地产股市行情来说，土地增值税并没有造成之前人们所预言的那样大跌，虽然在1月17，房地产股市全线飘绿，仅有中粮等几家的股票价格涨幅出现是红色数字，但是，在1月18日、19日和21日，房地产股市却出奇的全面转红，如20日万科A股的涨幅为1.30%，最高17.45，比19日的收盘价16.97高出0.48。像亿城、阳光和金融街等地产股的涨幅也都在1.0%以上。

万科集团在其股票大跌的同时当机立断，于1月18日发表声明，“该通知进一步明确了土地增值税清算规则和方法，便于土地增值税政策的落实和执行，但在土地增值税缴纳标准等方面与以往规定无重大变化。万科已按土地增值税相关政策和各地方政府规定，在房产实现销售的同时预交了土地增值税，并按相关规则，在以往年度业绩中作了相应的成本预提，同时还在新项目发展中考虑了相关因素。本公司已披露的2006年度净利润较上年度增长50-65%的预期将不受上述影响。万科一直以普通居民住宅开发为主，因而受土地增值税影响相对较少。”

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